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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

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房价告别暴涨时代  

2015-06-20 08:56:00|  分类: 央视财经评论,房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价告别暴涨时代
《央视财经评论》2015年06月19日

  主持人(沈竹):各位晚上好,这里是正在播出的《央视财经评论》,欢迎您的关注。我是沈竹。今天我们来关注楼市。国家统计局今天发布了最新的国内70个大中城市房价数据,我们来看看,5月份,70个大中城市新建商品住宅价格,平均涨幅比上个月扩大了0.7个百分点;其中20个城市的新房价格,环比出现了上涨。这里面领涨的主要是一线城市,据测算,5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市,新房和二手房的价格环比都在上涨,平均分别上涨了3%和3.8%,最高涨幅分别达到了6.7%和6.3%。看着飘红的数据,和近期火爆的楼市,难免会让人产生疑问,说楼市又要开始涨起来了吗?

  解说:当前房价很难再现2009年时的暴涨,6月15日、6月17日,三天内,人民日报连续两次喊话,对当前楼市现状作出了这样的回答。

  文章指出,房价暴涨暴跌的基础已不复存在。 从数据上看,2003年到2013年,中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元,商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米,市场基数已不可同日而语,增速降低是必然。
 
  在市场整体从高速增长进入中高速增长区间的同时,分化也更加明显。 

  国家统计局今天发布的5月70个大中城市房价数据显示, 5月份,新建商品住宅价格环比下降的城市有43个,二手住宅价格环比下降的城市有28个。同比来看,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格下降的则有69和67个。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据时表示,5月份一线城市涨幅明显,二线城市房价整体较为稳定;大部分三线城市房价仍然下降。 从成交量上看,一线楼市成交量激增,而三四线城市则依然交易冷清。
 
  根据中原地产研究中心最新数据,今年前5月,一线城市签约17.11万套,同比涨幅达到41%;二线城市签约70.66万套,同比涨幅为13.4%;三线城市签约16.9万套,基本持平;四线城市成交量有轻微下调。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给远快于需求时,很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而有利于抑制楼市过快上涨。 

  在这种市场现状下,楼市调控又将去向何方?人民日报明确指出,进一步发挥市场在资源配置中的决定性作用,楼市调控的行政手段“宜减不宜加”。去年以来,“去行政化”、分城调控,是楼市调控的基调。 

  主持人:应该说这段时间以来,一线城市房地产市场的火热,吸引了很多人的眼球,而今天国家统计局发布这组数据,某种程度上印证着楼市升温这种现象,但是整体数据看,大部分房价仍在下跌,大家为什么会产生这样的担心,房价会不会出现暴涨呢?我们今天邀请到中国社科院的曹建海先生参与我们的讨论,欢迎你,还有我们的老朋友,财经频道评论员刘戈。 应该说我们看到有一些城市是在上涨,你们认为房价暴涨现在可不可以成立?

  曹建海:我觉得还不能算暴涨,现在是一线城市出现了一个较快的环比上涨,二线城市相对基本稳定,三四线城市其实还在回落的,如果把它当成股市的话,那么这个大盘上其实有少量的飘红,大部分还是绿的。

  主持人:指数还是绿的,等于说。

  曹建海:对,现在这个房地产它是全国,不再像过去一样一片飘红,如果是一片飘红那叫暴涨,那么现在的情况只是一线城市,因为它相对来讲,由于它的人口聚集,产业聚集,政策资源多,所以短期出现了供求就是相对偏紧,因为过去累计了很多需求,现在出现房价反弹之后,他们就觉得应该进入股市了。

  主持人:那我就再追问一下,您觉得一线城市这种涨幅会继续下去吗?

  曹建海:我觉得总体来看,无论是一线城市,还是其他城市,其实房地产总的都有一个就是供应,供给,总体是供给过剩的一个局面,所以说一线城市的这种反弹,我觉得是一种反弹,所以很难就是长期,长期这么持续下去。

  主持人:不构成持续暴涨的一个基础。

  刘戈:对。

  主持人:所以曹先生用股市比喻楼市,我觉得很生动,它是一个结构性的,而且创业板、中小板很多很多东西你看到,它不是都飘红的,而且大部分是不飘红的,所以构成了,现在不能说是一个暴涨时代的来临,老刘你呢,你觉得最近一线城市的上涨,让你有没有一种暴涨重来的现象?
  刘戈:即使在一线城市里面也是有区别的,而且区别很大。其实你看整个70个大中城市的5月份,4月份所有这些它们的指标,其实就是一个深圳,深圳它这个环比的话上涨了6%多,同比上涨7%点多,其他的所谓一线城市的话,它的环比有所上涨,但是同比基本上没有上涨。这是这样一个状况。所以深圳反过来你要分析它的特殊性,首先它是人口构成最年轻的城市,另外它限购时间最长的城市,还有一个它限购条件最容易,最简单的城市,因为它只要一年的纳税,或者一年的社保,连续一年的社保,这两个条件满足一个,那么他就可以买房。

  主持人:门槛低。

  刘戈:所以在这样一个情况下,过去一段时间里头,大家觉得,哎哟,房价这个下行趋势,可能很多人会把这个购买的需求,去囤积了一段时间,那么现在很多人觉得,那我可能需要,那么这个时候就来进入到这个买房市场,而在这个同时,又有一些房地产开发商会利用这样一种心里,所以他们还有一些人说,那比如限购会取消,等等这样一些可能刺激房价这样的因素,所以让深圳的话它的房价感觉就是一枝独秀这个样子。同时我觉得深圳的这种情况,也会影响其他的一线城市大家的这种心理。

  主持人:哎,你说的太对了,就涨的这种现象,特别容易影响别人。

  刘戈:对。

  主持人:别人觉得,哎,什么现象,我们原来见过的又回来了,因为原来那种现象非常常见是吧。

  曹建海:对。

  刘戈:所谓的日光盘,等等,排长队。

  主持人:我们也在那个暴涨的时代活了很久,对,印象很深刻。所以尽管我们的房价统计数据并没有发生大幅度的变化,但是近期一些楼市出现的火热的现象,确实特别容易让人产生什么的一个影响呢?就是房价又要开始暴涨的感觉,我们下面来看一看。

  解说:在北上广深四个一线城市中,北上深的房价变化都很大,就在5月23号上午,深圳市某楼盘开盘的现场,尽管当天有大暴雨,但仍然没有挡住近3000名购房者的热情,719套住房在两个半小时内全部销售一空,销售额超过28亿。同样也在5月份,广州全市网签9313套,创下了今年以来的成交新高,同时创下了2010年以来的同期最好水平,而这种“红五月”的势头,很有可能蔓延至“红六月”。 

  楼盘销售负责人李健文:(六月以来)我们大概 有接近40套的成交量 每个户型(售价)都有一定升幅 平均升幅大概为5% 

  解说:据他介绍,最近两个月前来看楼的人数直接翻倍,目前他们已经取消了大部分的折扣优惠。记者随后又来到广州黄埔大道上的某在售楼盘,销售人员更是宣称,手快有手慢无。 

  销售人员:现在(在售)全部都是高层 4.2万/㎡ 因为这个地段就是有这个价值 现在珠江新城 高层望江单位卖6、7万 我们一点都不过分 

  解说:数据显示,5月份全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨,房价上涨城市增至48个,北上广深的房价环比全部上涨,而受到近期北京政府搬迁的传言影响,沉寂近三年的北京楼市重新热了起来,昨天北京市住建委官网显示,14号一天共8个项目取得预售许可证,截止到昨天,北京6月份已有19个项目取得预售许可证,而在去年,北京单月入市项目最低不到10个。 

  主持人:手快有,手慢无,这句话特别深入人心,如果说从整体上来看,我们现在不用担心房价出现一个暴涨的局面,那么出现在北上广深这些一线城市一些火爆场面,我们特别想能够理解得稍微深刻一点,因为这个数字实在是太亮眼了,一个是北上广深这个暴涨会不会持续下去?一个是这样一线城市为代表的这四个城市,会不会让它们的暴涨辐射到其他的城市?

  曹建海:我觉得总体来看,刚才讲的供求局面,我有个数字,我简单统计了一下,从1990年到2014年25年的我们房屋竣工数量,这其实都是城市房屋竣工数量,我们假定这个房子现在基本上保存下来了,我们现在假定我们现在城市以这些房为基础的话,那么这个数量大概是333亿平方米。

  刘戈:哦,333亿平方米。

  曹建海:333亿平方米,这就意味着就是现在这个城市常住人口如果都住进去的话,那么人均面积是44.5。

  主持人:好大呀。

  刘戈:在全世界也也算是比较大的。

  曹建海:如果把农村的居民也都让他住进来之后,平均是22.4平方米。

  主持人:这个数字还?

  曹建海:这个就说明,我们仅仅…

  主持人:但是这被平均的数字。

  曹建海:是被,当然有很多人流动人是没有住房的。

  刘戈:对。

  曹建海:实际上随着城镇化行政区域的扩大,很多集体用地,集体住房都纳入到城市住房当中,实际上还有90年之前很多住房,现在还在保留着。

  刘戈:还在使用。

  曹建海:所以说实际上住房面积是多于这个333平方米的。

  主持人:你想说的是现在住房面积很宽裕。

  曹建海:对,实际上在三四线城市因为人口流出的比较多,净流出,他的户籍人口大于常住人口,相对来讲,像北上广深这样的城市,由于人口流动幅度确实大,深圳应该是70%是外来人口,所以它的产业发展,就业机会,收入机会也非常多,所以很多人希望在这儿定居,加上这个地方,权利和政策资源是最集中的,所以它的基础设施各个方面的服务也是最好的,所以这个地方的城市,在我们房地产刺激政策下,就出现了一个反弹,相反就是三四线城市,在同样的政策刺激下,由于它人口流出的比较多,所以就没有出现反弹,所以这样,我觉得总的来讲这是回暖的趋势,因为成交量可以看出来。

  刘戈:对,成交量上升速度可怕。

  曹建海:另外就是影响房价…

  主持人:可以得出回暖的这个趋势的这样一个结论。

  曹建海:对。这个可以…

  主持人:但是如果像您说的,如果资源继续的向这些个大城市,或者超大城市聚集的话,这些城市是不是有继续上涨的动力,在它供应链上面相对比较紧张的城市,尤其像深圳,它就是供应链出现了一些紧张?

  曹建海:短期来讲一手房因为它购置的便利性,比购买二手房需要的款项更多,而且税费比较多,很多人愿意从开发商手里去买新房,一手房,所以一手房房价在一定程度上就是影响了,好像是个风向标,我觉得从北京、上海这些情况来看,不具有持久性,因为大量的二手房将来一旦入市,一旦入市,现在入市的其实很多的,因为现在这个理财产品,股市,这种收益率的比较,使得住房就是这个收益已经下降了,所以房价就是永涨不落的这个逻辑确实也被打破了。

  主持人:我听出来了,一线城市的上涨,可能在曹先生的观点里是不可以持续的,因为我们一些股市的分流资金,包括我们一些其他原因,老刘你觉得这种暴涨会不会持续,或者说辐射到其它城市的可能性有没有?

  刘戈:因为我首先的话,就是说难以说暴涨,现在有一些城市,尤其是一线城市,它的环比有所上涨,而且交易量增长的比较大,但是价格真的还是有一些个别的楼盘,包括深圳也是在某几个区域里面,它的房价涨的很快,那么在另外一些区域里面,它的房价涨的并不快,甚至还在下降,在北京也是,在有些地方,你像我们以二手房市场来讲,你像北京CBD这个地方它的房价远远没有大家想像的那么高,那么反倒在一些海淀,在一些所谓的学区房那些地方,房价会标的很高,尤其80年代的房子都可以卖到7、8万块钱,这样一个,就是在郊区也是,那么在某一些地方,如果要有概念,或者有一个什么新的配套设施的这样一种建设,或者是高档楼盘,设计的有特色这样的一些楼盘,价格就上来了,反倒是整体像比较普通的楼盘,价格其实下降的趋势还在有。

  主持人:很明显,你说到这个趋势,我们就讲讲分化,就跟我们刚才说的上涨不一样,其实有些城市现在不仅不担心它上涨过快,而且更多的是担心它的下跌可能会继续,这又是怎么回事?我们稍事休息一会儿回来。

  主持人:欢迎回到我们节目,对于很多人来说,也许最担心的是现在房价再次出现暴涨的风险,而对于一些其他的城市来说,或者说这些城市还不少,眼下最担心的却是楼市出现一个快速的下滑,我们来通过记者的调查来看看。

  解说:今年以来,楼市政策大招不断。

  3月30日,楼市新政出台,二套房贷最低首付比例降至四成。同一天,财政部发布通知,明确两年普通住房售出免征营业税。

  与此同时,各地陆续响应中央落实公积金新政,6月11日,广州市出台住房公积金贴息贷款的政策,公积金中心将牵手银行,由银行提供贷款,而商贷与公积金贷款之间的差额利息由官方补贴。

  以个人贷款上限50万元计,贷款30年计算,贴利差总额为15.6万元,从购房者的角度,避开了公积金贷款难,也能享受低利息。
 
  过去,如果买下了商办用地就得用来建相应的楼房,但现在可以改建住宅楼了。根据福建省近期下发的一份通知,从本月起,福建将允许楼房商办改住宅,这也迅速被媒体称为“重磅”救市举措。
 
  在今年全国两会上,李克强总理所说的“欢迎外国人来中国买房”,似乎并非只是一句寒暄。在国内部分地区,外资购房的藩篱正在被打破。
  5月6日,广东省江门市住建局召开新闻发布会宣布,取消实施了3年多的购房“限外”政策,以加快消化当地楼市库存。同时,深圳从5月份开始,已经悄然放松对外资购房的限制,过去港澳台和华侨于内地置业若想取得1%的契税优惠必须提供结婚证明或单身证明,内地政府以家庭为单位限制境外人士置业,但目前不再需要提供证明,只需购房者在深圳无房则可,无需再证明配偶是否有房。
 
  消息人士称,目前监管层正考虑取消楼市“限外令”,放开外资购买中国楼市,不过像深圳这样的一线城市,外资只可以购买商铺、写字楼等物业,普通住宅很可能仍将“限购”。

  主持人:楼市当然是一个对政策非常敏感的市场,所以我们看到包括税收、信贷,还有公积金,这么多方面一系列组合拳出台之后,你会觉得它对楼市的上涨当然有帮助的,或者我们用一句股市的话,它是利好楼市上涨的,能不能够说,如果这样的政策一直推下去的话,它会继续让房地产市场受益于这样的政策,而继续上涨?

  曹建海:就是大的趋势,就是供求格局发生改变,房价上涨的这种神话其实被打破了,所以说现在更多的资金流向楼市之外,现在其实除了一线城市现在有点稍微有点发烧之外,多数可能身体还是过于寒冷,所以这些政策,可以说什么政策都出来了,都出来之后,它维持房地产投资增速回落的趋势下的,就是让它增速滑坡慢一下,就是根据国务院发展中心,不是有一个研究,今年的房地产投资增速,大概只有8%的增长,基本上快开始扯后腿了。

  主持人:太低了。

  曹建海:那么进入到2020年像房地产投资,特别是住宅投资,基本上不再增长了,可能这个时候就完全扯后腿的了。

  主持人:现在的任务,就是基本能稳住,就像您说的,也别冻的都僵了,让它暖的合我们的意,但是也别回春是吧。

  刘戈:因为我觉得现在所有的政策,包括中央的政策,包括地方的政策,它都是有一个出发点,就是说如果你这个房子准备买上是自住的,是结婚用,还是改善一下家里孩子增加了,然后改善一下,那么这样我把你以前可能有一些障碍,你比如说手续上的障碍,公积金上面的障碍,首付款上面的障碍,我让你消除一些,让你能够尽快去买,而现在我没看到一条措施是说,如果你其实房子已经够住了,然后再买一套房子囤起来,等着它上涨,这个基础不存在了。所以总体来说,它是正常住宅市场的一个推动这样一种鼓励,而不是说对于房地产投资的一个鼓励,所以在这样一个背景下面,所以我不太相信,尤其像特大城市,现在人口限制政策,和这个住房限购的政策,也看不到会取消,所以在整体这个情况下,我觉得楼市它还会相对平稳地能够一点一点回暖,我觉得达到这一点就已经很好。

  主持人:我觉得老刘今天观点特别清晰,就是你说跟原来救市不一样,是因为今天的背景发生了变化,今天我们看到有很多市场状况,跟当时出现一些救市政策是今非昔比了,曹先生能不能够说说你对此的看法,比如说现在用刺激也好,用一些鼓励刚需也好,或者用救市这样形容现在的政策,你更喜欢用什么样的词汇。

  曹建海:可能还是一种刺激吧,还是政策刺激,因为原来那些政策,确实有些不利于市场交易的因素,现在出台这些政策,降低税费,减少这种交易的这种摩擦,推动市场的这种交易,这可能本身是对市场的一种刺激。总体来看,现在这个投资需求,已经渐渐消失,因为现在大家这个格局非常清晰,格局非常清晰,所以说理财产品曾经对房地产形成很强的一个资金吸引,现在又股市的话,已经被刺激起来了,所以说这个资金流向更多流向股市。

  主持人:有相关数据吗,你觉得股市分流楼市的这个钱是非常巨大的吗?

  曹建海:这是个渐进的过程,楼市资金应该是慢慢向股市流动,这是个趋势,但是我没有确切的数据,由于这种情况,实际上我们现在住房需求基本上就是一个居住需求,有人说叫刚需,现在就是居住需求和改善型需求,这种需求它完全,很大程度上依赖于人口和这个收入,所以这个时候,如果我们清除掉,市场交易中那些障碍的话,有利于房地产市场适度回暖。

  主持人:今天股市出现了暴跌,我们经常会说,一个健康的市场不应该老暴涨、暴跌的, 我们希望一个慢牛,那今天楼市能不能有我们期待的那种慢牛呢?什么才是健康的市场呢?我们一会儿见。

  主持人:应该说用一句比较高大上的话来总结的话,我们希望的房地产市场无论是暴涨还是暴跌,都不是希望看到的,我们希望楼市像一个健康的孩子一样茁壮成长,不是过于脆弱,也不是过于地激进,过于地亢奋,那我们如何得到这个市场呢?现在我们整个环境,整个条件,具备形成这样健康市场的一个条件吗?

  曹建海:如果说要完全稳住,这个确实很难了,过去房价应该是03年以来连续上涨,房价在国际上比较也是,一线城市房价偏高,所以它适度回落,这可能是长期的趋势,但是回落速度不能过快,过快的话就是影响了就业,影响了经济增长,不仅影响了政府的收入,它影响了很多方面,所以过快的回落,也是我们决策者所不能接受的,事实上现在这些刺激政策,也是为了防止冷,过快…

  主持人:冷过头了。

  曹建海:冷过头,所以说,我觉得本身目前这个刺激目前还是可以接受的,这个趋势。

  主持人:这个度,现在需要把握好,才能让这个孩子慢慢地长成我们想要的样子,还需要什么?

  刘戈:其实我是觉得还需要稳定,也就是说在过去一些时候,由于住房市场剧烈变化,出台了一些措施,这个措施现在经过一段时间,现在实际上已经很长时间没有大的对住房市场影响的这样一个政策,那我觉得好,稳定这样一个政策预期,然后让市场自己去调节,我觉得现在已经渐渐地进入到这样一个轨道里面,也就是市场自动会调节一些人的需求,因为人的需求也发生了变化,从人均面积的角度来说,其实这个上涨的幅度已经非常小了。那么很多人的话,这个时候他是做一种选择,你比如说我可能去选择条件更好的小区,更好的房子,或者对孩子上学更有利的地方,或者是跟我的单位更近的地方,那么这样一种区域性的内部的选择,我觉得市场自然就会调节,那么在这样一个过程当中,可能在某一个城市的某一个局部,房价会有比较大的波动,但是那就由它去波动吧,市场我觉得自动会调节。

  主持人:对,这个大的格局应该还是因为供求面发生了变化,人口流动给它影响,所以今天我们可能看到,产能过剩,去产能,去库存,依然是房地产市场当前最主要的一个话题。

  曹建海:对政府来讲,如果房价稳定了,在稳定当中,如果把这个消费给激发出来的话,这样就是政府也便于出让更多的土地,开发也便于更多的投资,这样这个房地产市场就是朝着更健康,更正常的去运行。

  主持人:对,但是我是觉得,总体来说,中国房地产可能进入存量置换这样一个过程可能会更多了,像以前大规模的开发,大量的需求,那么这个阶段它就过去了,就像我们彩电,那么有一段时间呢…

  主持人:排浪式消费。

  刘戈:排浪式消费,那么大家都要买,那么现在家家都有两三台彩电以后,……
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