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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

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曹建海:经济放缓或使房价失去上涨基础   

2012-08-23 09:35:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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曹建海:经济放缓或使房价失去上涨基础
2012年08月22日 华夏时报 商灏

   一份国际权威经济学杂志新近所作的调查分析表明,本次金融危机发生至今,全球房地产市场中,许多国家房地产市场的房屋价格正在回归,即接近或低于“公允价值”(价格对可支配收入和租金比率的长期平均值)。但我们看到,中国房地产市场的房屋价格似乎还在珠穆朗玛峰上。与此同时,房产税试点扩大的风声渐紧,似乎预示着有些政策储备即将动用。

   中国社会科学院工业经济研究所研究员、中国社会科学院研究生院经济学教授曹建海(微博)接受《华夏时报》记者专访时表示,经济越放缓,房价就越会失去上涨的基础,即使到年底房价还会有上涨,但或许是崩盘的前奏。

  房价降下来,消费才能打开

   《华夏时报》:您认为究竟应该怎么看待一段时间以来房价一直居高难下的势头?深层次的因素是什么?

   曹建海:2000年以来,房地产市场的高房价泡沫泛滥是个全球性现象。美国房地产市场在2007年出现泡沫破裂,导致2008年出现金融危机。中国市场的泡沫经济从2003年开始,那时,商品房是重要的供给主体,而基本忽略了保障房的供给作用。现在,房价上涨势头极度顽强,看起来新的调控政策呼之欲出。然而值得注意的一个动向是,8月20日国土资源部网站上有关湖南、湖北新版房产税征收细则正在制定的消息在被广泛转载后,当天下午6点左右又从该网站上消失,似乎意味深长。

   中央要依托地方经济稳增长,而地方发展经济现在看来除了房地产、除了地方基础设施建设,似乎就没有任何突破口。而基础设施建设又由于地方债务巨大,其实际潜力很有限,所以真正具备消费基础的(其实是投机基础),可能只有房地产。所以,要保持经济增长,地方只有发展房地产。若要调控房地产,那就意味着不要保持经济增长。现在到了这样一个矛盾的阶段。

   这次楼市调控从2010年4月17日开始,2011年1月有所加强,2011年10月出现效果,房价环比逐月回落,但随着稳增长被放在更重要的位置,各地进行了调控政策的微调闯关,部分城市闯关成功。这就使房价在2012年6月出现新的拐点,即从原来下降的拐点变为上升的拐点。6月份房价上涨的城市数量,超过了前五个月。7月份房价上涨的城市数量又超过了前六个月。

   我认为,围绕住房的消费需求非常巨大,一般家庭消费开支中,应当至少有70%与住房需求有关,比如家电家具等都是在住房里实现消费。住房本身是消费品,但国内的国民经济核算体系把住房当成投资品,这与一般观念完全相违背。这样无论住房消费多么巨大,只是在房地产投资上加以统计和体现,而不是在消费层面加以统计和体现。只有房价下降,只有人们住进房子里,围绕住房的消费才能展开。否则大家只是在投机,让房子空着,也不装修,这纯粹是社会资源的巨大浪费。

   因此,只有房价降下来,消费才能打开,中国经济才能真正实现稳增长。

  房地产市场调控的真实依据

   《华夏时报》:所以有舆论就指出,治楼市,功夫不止在楼市内,此乃资本流动性所致。您怎么看?

   曹建海:中国的房地产市场是由地方政府、开发商和银行共同托起来的,商业银行有一半的资金都与房地产有关。地方的很多开支,都依赖于土地出让金。这部分资金就会导致房价居高不下,无论中央政府怎么扩大土地供给,房价也降不下来,因为地价太高了。

   地方政府获取的重要收入是房价的重要组成部分。开发商则是备受照顾,特别是商品房预售制度,更体现了这一点:开发商只要拿到一块地,就可以售楼收费了,这让开发商可以垄断经营并享受很多融资上的巨大优势,几乎可以空手套白狼。所以那些做大的企业,几乎没有一个不做开发商。这样的一个可以获得暴利的机制,让地方政府可以从中分成,可与开发商和银行共同分享土地增值的利益。房地产行业现在仍然是一个可以获得暴利的行业,很多企业因此没有兴趣做别的,只想搞多元化经营,只想跨进房地产行业,其他主业却做得一塌糊涂。

   《华夏时报》:房地产市场调控的真实依据应该是什么?是房价的统计数据,还是城镇房屋普查和房地产业发展的长期规划?

   曹建海:房地产业现在是巨富,除非约束它,除非为它提供社会性的竞争对手。而所谓房地产业的长期规划就是这个产业部门不能如此暴利,不能再具有垄断地位,不能再享有融资手段上的巨大政策优势,不能再继续商品房预售制。另外,不应再允许地方政府从事土地经营。

   房价要与人们的收入相匹配,要与企业的正常利润相匹配,实现这两点,就需要地方政府从土地经营中退出,否则就会形成持久和巨大的房屋成本。同时也需要打破开发商的垄断地位,允许社会团体和个人建设房屋。

   一般城市拥有多少住房,其中包括商品房存量、农村住房存量,也包括一些工厂和学校及机关团体的宿舍、政策性住房等,这些都应统计在内,尤其是空置房的数据非常重要。空置房中大部分属于投机性的囤积,属于社会存量、社会库存,没有流入消费领域。如果把住房当做消费品而不是投资品,就应有这样的统计。

   《华夏时报》:多方位、多波次的调控手段,大量推行以政府监管部门为主的行政性法规,这样的调控主题,是否应该变革?

   曹建海:房地产业最大的问题,就是体制的问题。体制是推高房价的体制,体制不能改变,真正的、彻底的调控是很难实现的。

  房价正在失去上涨基础

   《华夏时报》:对于中国房地产市场如今的一些现状,政策面近来表现了决不退让放松的态势。就此背景来看,您认为还有什么政策牌可以出?

   曹建海:具有长效机制的政策牌,第一,地方政府退出土地经营;第二,打破开发商的垄断地位,允许社会团体和个人进行房屋开发;第三,取消预售制,结束这种允许开发商空手套白狼的过度倾斜的融资政策体系。这三个方面是根本性的政策推动,其他都是修修补补的小打小闹。

   《华夏时报》:在所有的“政策储备”牌中,房产税不是被看做从严调控的最大王牌吗?

   曹建海:如果实施累进制的房产税,也应能发挥一定作用。所谓累进制的房产税,应是指居民拥有第一套住房不征税,拥有第二套住房可以适当放松征税,拥有三套以上住房,就应大幅度征税。我认为三套、四套以上的甚至可以征税15%或20%以上。对于房屋交易税,恐怕也不应只是简单减免,对于房屋增值部分,只要参与交易,原则上都应采用税收办法征走。另外还应征收空置税。只有这样,才能彻底防范住房投机行为,使住房回归消费领域,房地产市场才会是一个消费品市场,而不再是一个投资投机市场。

   《华夏时报》:如果经济持续放缓会否影响对房地产市场的调控?

   曹建海:经济越放缓,房价就越会失去上涨的基础,即使到年底房价还会有上涨,但我认为这是崩盘的前奏。年内房价未必有下跌,但一旦再出现下跌,恐怕就没人能救了。在明年宏观经济可能会更加严峻的大背景下,房价超前回落的趋势,我个人认为几乎不可避免。

   从经济循环来看,只有房价下降,国家经济才能获得良性发展的生机。平衡二者之间这种矛盾,恐怕一般方式很难做到。

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