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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

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税收改革要与楼市限购政策无缝对接  

2011-08-01 23:22:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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税收改革要与楼市限购政策无缝对接

2011年08月01日  宁夏卫视《意见领袖》

 

    出镜:如果从去年四月的“国十条”楼市调控政策算起,这一轮的房地产调控政策已经进行了一年零3个月,从限制购买第二套房贷款到打击开发商屯地,一轮接一轮的措施让人应接不暇。但争论最多的还是限购——这让一些人高呼回到计划经济的措施。曹建海,被称为中国地产界三剑客之一,以唱空楼市著称,在他看来,限购的合理性何在?如此严厉的调控措施会不会伤害到中国的实体经济? 我们看看他独到的观点。

  主持人:曹教授,我们看到本世纪开始,中国的楼市一路走牛,而且房价涨了有六倍到十倍,您觉得这么高的房价是不是正常呢?是不是有泡沫在里面?

  曹建海:1998年中国实施房改,1998年到2003年这一段时间,基本上就是商品房跟保障房是同步进行的,2003年之后我们实施了一个推进房地产市场化改革的一系列的措施,所以保障房的比例大幅度下降,所以商品房占据了主要的比例,所以这样就是由此开始房价不断上涨,所以2003年到现在,房价涨了差不多有八年,除了2008年的时候略有回落,所以一直是上涨的,所以这肯定是不正常的,

  VCR1

  自今年2月以来,大力度的“限购令”对国内部分一、二线城市的房地产市场产生了较大影响,此前,一度有人预期,一旦地方政府利益受到触及,“限购将逐步放宽”。但在最近的国务院常务会议上,对楼市的“限购”被再度强调。并表示房价上涨过快的二、三线城市 “要采取必要的限购措施”。

  主持人:国务院紧急出台对二三线城市的一个限购令,这样一个做法对于整个房地产市场是一个什么样的影响?

  曹建海:这显然是一个国务院认为我们的调控效果还不好,所以一线城市成交量略有回调,房价有轻微的下降,所以为什么说下降,我们很多人感觉不到呢,很多年轻人觉得还是太贵,北京的房子均价是3万,降10%仍然是太贵的,所以说成交量有所回落,价格微有回调,这个说明在一线城市调控虽然有效,但是效果不佳。反过来在二三线城市,特别是三四线城市,房价迅速的上涨,这就出现了一个按下葫芦浮起瓢的局面,这就说明我们整体的经济还处在一个投机经济的氛围,实体经济就是除了基本建设,围绕基本建设的这些建筑材料,建筑业发展比较快以外,一般的制造业发展处在一个不景气的状态,所以大量的富裕资金还是投资在房地产领域,既然一二线城市出现了相对来讲调控力度比较大,那么他们就跑到了调控力度比较小的地方,所以这就说明整体的房地产局面仍然是过热的,    

  主持人:现在说先是限购一二线城市,资金就跑去三四线,接下来这些城市再限购的话,资金又会去别的一些地方,那么这样一个逻辑的话,会是解决房价问题,能真正解决房价问题吗?

  曹建海:如果在三四线城市也进行限购,应该说投机资金就无处可逃了,因为三四线城市基本上覆盖了我们660个城市,但是如果我们目前看到,我们看到是在二三线城市进行限购,所以不排除下一论引起投机资金在更加基层,更靠近农村的地方疯狂的投机,所以也不排除这个地方的房价进一步暴涨,这就说明我们这一次的调控,二三线城市的调控也许没有跟上我们形势的变化,没有进行防御性的调控,反而可能是被动性调控,所以这次调控我认为这是一个滞后的,就是有缺口的,没有全覆盖的一种调控举措,所以这种举措决定可能很难达到理想的效果,

  主持人:全国范围的限购有可能吗?我知道您是主张全国限购的。

  曹建海:如果三四线城市再出现这样的暴涨,不排除,我认为这种可能性是很大的。

  VCR2 

  限购令从一出台就充满了争议,“限购”,这一计划经济时代的产物,在已运行30多年的市场经济中实行,显得格格不入。有人担心,限价令虽然能压抑一时需求,遏制房价甚至压低房价,但萎缩的行业极有可能成为寡头游戏,缺乏创新和竞争,最后导致楼市止步不前。

  主持人:那么限购是解决房价问题唯一的办法吗?

  曹建海:因为目前我们的税收体制非常不健全,因为我们的税收主要是靠流转税,靠的是来自于特别是制造业,工业的销售过程当中的流转税,特别是增值税,是我们的主体,实际上增值税最后都转嫁到我们产品销售价格里面了,这个构成我们税收的主体,

  要改变这个局面,就应该取消这种生产型增值税,主要实施在销售地的征收消费税的方式,这样的话,剩余部分可以通过向个人,向不动产这种方式进行征收,但是目前因为我们消费者已经承受了负担很重的增值税,如果再向他们征收很重的房产税的话,中国这个国家的税负就会偏重,如果再大范围的实施房产税,而且是无条件的实施,也就是说在其他领域没有减税,只是在这个领域进行增税的话,可能实施起来公众的压力是比较大的。

  所以在中国这个税制要想进行大调整,这个还需要很长的时间,在这种情况下,我们也许就是短期只能实施这种形成限购的方式。

  主持人:就是说在税收并没有跟得上的情况,只能用限购这样的方式。

  主持人:我可以这样理解吗?就是在税收没有跟上来的时候,我们还是要通过限购措施保证房价不要再往上走或者有所下降,那么给这样一个时间来税收进行一个改革,需要多长时间?限购要存在多长时间?

  曹建海:因为就像计划生育政策一样,当房地产炒作的话严重影响了民生,应该引起这个国家的经济结构扭曲,资源错配,并且引起社会危机、经济危机、金融危机,出现这种风险的时候,实际上就是限购是非常迫切的,所以限购我刚才讲,如果我们的税制完善需要很长的时间,那么限购就需要很长的时间,我们限购跟税制的完善应该是无缝对接的。

  主持人:但是也有人觉得限购使市场经济倒退了一步,反而是计划经济往前又迈了一步,您怎么看这样的观点?

  曹建海:本身中国的房地产市场就不是市场化的,本身这个土地是公有制土地,大家都拥有的,但是地方政府作为土地的所有者,就是他成了管理者转化成所有者了,然后高价出售土地,获取土地收益,所以土地财政现在超过了地方财政收入的一半以上,所以这是成为推高房价一个主要原因,所以开发商也是这样,通过和权利的勾兑,就可以获取土地升值的巨大利益,所以中国的房地产市场本身就不是真正市场化的,所以说这本身就不属于市场经济,所以我觉得对这种不规范的不完整的商品房市场,特别是现在投机主导的市场,买涨杀跌的市场,就不能简单拿市场调节手段进行调节。

  VCR3 1985年到1990年5年间,日本城市地价在已经很高的水平上又上涨2倍,其中东京中央区地价上涨了3倍。但在1990年3月,日本突然发布规定,对土地金融进行总量控制,这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下落,并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。在房地产调控的大环境下,这样的情况会不会在中国重演呢?

  主持人:但是我们也不能忽略了房地产市场对于整个经济贡献的作用,但是如此以来,长时间以来,对于房地产市场这样一个严厉的措施,会不会担心中国经济会实现一个硬着陆呢?

  曹建海:我们现在经济主要就是靠房地产拉动,过去我们说三架马车,一个是需求,一个出口,一个是投资,其中投资核心就是房地产投资,像地方政府的投资,主要就是靠土地出让金形成项目的资本金,然后再套取银行贷款,如果没有土地出让的话,地方政府投资就失去了资本金的来源,就变成了无源之水,所以说房地产投资实际上是当前拉动经济的主要手段, 

  所以出口现在看,靠出口拉动经济的局面,我想可能越来越会改变,会得到根本的改变,因为全世界经济,特别是受凯恩斯影响的国家,都是实行财政赤字拉动经济增长,现在这些国家,包括美国、欧盟在内,不同程度出现了主权债务危机,所以说未来世界只有收缩财政,这是唯一的出路,欧美市场,包括日本,对中国产品的需求肯定会大幅度的收缩。所以中国未来要发展,还是要靠消费的增长,靠投资增长这种拉动本身就是说拉动的都是建筑物、水泥,特别是钢铁水泥玻璃高污染行业的,所以我们的房地产增长过程当中,是以耕地的占有,资源的破坏为代价的,所以这种增长是一种粗放的增长,是一种高排放高污染的增长,对我们很多企业提高技术水平,提高附加值水平,转变经济结构,实现绿色经济,实现经济的可持续发展实际上是不利的,所以以房地产拉动中国的经济增长,这将使整个中国处在一个非常危险的境地,即使不出现金融危机,有可能出现社会危机,没有社会危机,也可能会出现能源危机,没有能源危机也可能会出现环境危机。

  出镜:税收体制的落后制约了房地产调控的深度,对于楼市失去理性的快速上涨,限购,也许是目前来说最为迅速、简单、有效的的调控措施。但是我们仍然期望,该归市场的还归市场。限购更不要异化为简单的一刀切式政策。下期节目,曹建海教授将为我们解析调控压力之下,为何房价依然胶着?房价的拐点到底何时会到来?《意见领袖》明天再见。

 

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