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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

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自建房:能否成为第三条突围之路  

2011-01-06 20:48:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自建房:能否成为第三条突围之路

2011-01-05  来源:半月谈

  虽然百姓热切期盼调控新政之后,中国楼市会步入一个良性的发展轨道,房价回落到理性水平,开发商的利润也不再是暴利,土地成本将得到控制。现实却是即便国家各部委多方堵截开发商资金链,成交量虽大幅下滑,但房价依然不依不饶地上涨。在即使下跌一半仍然让很多人无法企及的高房价重压下,等不及的“草根”们开始选择商品房和保障房之外的第三条路径:集资合建自住房。而此时横空出世的一个名为“万人自建房”的项目,吸引了众人眼球。(《半月谈》2010年第24期)

  难挡诱惑:成本仅为周边商品房的1/3

  “万人自建房” 项目发起人邹涛,曾被评为2008年房地产十大个性人物之一,2006年发起“三年不买房运动”,2008年7月开始策划万人团购。邹涛表示,他目前在深圳发起的集体建房行动,只能以和村民合作的方式,建只有“非商品房集体产权证”的居所。“我们和有宅基地的村民一起自建房子住,这个并不违法”。“不论这个模式是否走向成功,都是一次大胆的尝试,实现居者有其屋的理想”。

  根据邹涛的说法,与村民一起合作的“万人自建房”模式在深圳已经取得了一些成效,2000多名深圳人通过这个方式解决了住房问题。“我个人不收取市民任何报名费用与合作费用,符合条件均可参加,其他必须费用由参与市民自愿AA制。”邹涛说,他打算在未来半年内在广州启动类似的活动,“如果说周边的房价是1.2万元/平方米,那么通过这个项目来实现,住房的成本肯定在4000元/平方米以下。预计建成后住房成本只有周边商品房的1/3”。从万人团购,到合作建房,邹涛正一步步勾画让低收入群体买房的蓝图。

  自建房游走于政策法规的灰色地带

  提起自建房,肯定绕不过于凌罡。因为从购房者到建房者的思路转换,始于2003年12月1日他在网上发布的一个倡导“合作建房”帖子。然而,有“全国合作建房第一人”之称的于凌罡在屡战屡败之后,于2009年宣布退出合作建房运动。

  邹涛的“自建房”之路也不平坦。虽然理论上,成立一家民营的房地产企业不存在法律上的问题,但因为房地产制度的限制,邹涛和村民合作的自建房并没有产权证,不能上市流通。另外,如果自建房不符合统一规划,房屋就有属于违章建筑的风险。与此同时,违规房屋如果根据城市规划需要拆迁,参与村民自建房的资金能否收回也成问题。

  从法律角度来看,民众集资建房是我国政策与法律允许的公民获得住宅的一种行为。目前看主要有两种方式:一是单位职工集资建房方式。单位提供国有划拨土地,由单位和职工共同集资缴纳建房款,再委托建设单位开发建设。由于一些地区出现部分单位以集资合作建房名义,变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题,故中央有关部门发文,自2006年8月14日起,停止审批党政机关集资合作建房项目。虽然国有企业或事业单位的集资建房政策没有取消,但审查已严格控制。

  另一种就是个人集资建房方式。即由居住在同一城镇区域的在不同单位工作的职工或民众组织成一个社会团体(如城镇住宅合作社等),再由职工或民众集资建造房屋,比如说安居工程也可算作其中的一种。这种方式一直受到国家鼓励与支持,但由于缺乏法律与行政法规的立法,且与地方政府通过利用国有土地经营城市和创造财富的执政理念有冲突,因此,目前几乎所有地方政府都对此持消极态度。国家实际上已经否决了该方式,以廉租制度、经济适用住房政策和限制性商品房政策取而代之。

  有专家指出,无论是个人合作建房还是有的企事业单位进行的福利分房,都是市场化改革之后出现的补充、零星的现象,在未来市场化改革当中,会有保障房、商品房双轨并行的格局,而个人合作建房只能是个别现象。

  民众合作建房的两难处境

  虽然从来没有明文规定阻止民众合作建房,但是这些年合作建房运动经历风风雨雨,最后还是胎死腹中的居多。为什么中国楼市这些年火爆得不得了,而民众合作建房生长的空间却如此狭小?

  对此,中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海指出,我国现行的房地产制度设计,实质是不允许自建房,购房者必须从开发商处购买,否则就视为不合法。正是制度设计的不合理,造就了开发商的垄断地位。

  他建议,应彻底放开自然人和社会企业从事房地产开发的各种限制,鼓励自主建房、合作建房和单位建房,对这些直接解决民生问题的开发活动实施税收减免、成立住宅合作银行、金融贴息等扶植政策。就像赋予人人都有自由恋爱的权利一样,一旦赋予人人都有建房的权利,人人都有当“开发商”的权利,那么,开发商的暴利渠道将不复存在,房价将由市场来调节,自然会回归到理性。集资建房不仅不能取消,而且应当提倡,但是应当剔除其中单位建房的特权部分。

  我们真的相信并希望,合作建房能够被纳入政府调控楼市的配套措施中,因为自建房有需求,有市场,能够满足一部分人的住房需求,而且可以缓解政府建设保障房的压力。自建房,为我们在高房价下突围提供了第三种思路。

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