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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

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新政下的中国房地产市场分析  

2010-05-24 09:06:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新政下的中国房地产市场分析

新政下的中国房地产市场分析 - 曹建海 - 曹建海的博客

5月21日下午,以特邀嘉宾身份参加了和讯网《新政下的中国房地产市场分析——暨地产少壮派首次见面会》,以下是我的主题发言的部分文字整理。 

    关于楼市新政出台的背景

    2008年9月份美国金融危机中断了我们房地产自2008年3月以来出现的正常调整,政府投资初始投资要靠卖地的钱,不把房价炒起来就没有需求,没有需求没有建设,没有需求没有土地出让,就没有政府投资,这样决定了中国的经济是房地产拉动的经济,高房价、高利润拉动的投资。这样房屋卖不掉没关系,因为我们允许它反复交易,允许从中加价,允许以消费贷款的名义投资,这样来说它是一个属于高房价拉动的疯牛经济,这样一旦实施起来是刹不住车的。所以温总理在《求是》杂志特别强调过,这是一个黄金时代,就是指疯牛经济。所以,2009年房价上涨,加上今年一季度也是疯狂的上涨,这种疯狂远超过了2007年的绝对水平。

  同时房地产上涨把建筑业、建材业、工程机械、有关能源全部拉动起来了,中国一半的经济又步入了其中,粗放经济重新回来了,所谓的集约经济和转变经济增长方式愈来愈远。为了推动土地经济的发展,各地出现了大规模的拆迁活动,房地产拆迁、基础设施拆迁,引起了公众和政府强烈的对抗,而且都是非常直接的对抗。

  另外,一系列的泡沫破灭了,迪拜事件等等,全世界对中国的嘲笑,任何一个媒体都对中国进行嘲弄,做空中国。所以,在公众呼吁下,今年两会也有很多有识之士批评,媒体此后罕见一致地对政府操纵的高房价进行炮轰,加上地产三剑客的几次影响很大的向高房价宣战民生论坛活动,等等。我想这些可能对决策者形成了巨大的压力,这可能新政出台的一个背景。 

    当前宏观调控面临新关口,四大争论可能致调控夭折

    过去是越调越涨的,2006年的调控基本上是有土地政策,也有金融政策,但是都没有控制多套房贷,2007年二次房贷政策首付提高,并且利息达到1.1倍,这起到了明显的作用,说明大的货币紧缩政策才起到了作用。原来即使实施货币紧缩政策也没有用,只有做房子挣钱,其他的不挣钱,所以紧缩以后钱往房地产流动更快,所以这次是调控最重要的影响,政府越来越失去民心,高房价引起天怒人怨,拆迁带来的自焚这样的冲突不断,政府对此有所担忧,对动乱非常担心。一旦动乱我们的GDP数据就变得非常可笑了。

    政府确实担心金融危机,所谓中国式次贷。中国叫次贷是高抬我们了,因为我们的收入是纯粹随便开的,炒楼随便买上上百套没有任何的依托,所以这个债务是纯粹的烂债式的危机。因为全世界都在看中国的笑话,都在看中国什么时候泡沫破灭。

  所以,政府虽然在托市也是胆战心惊,也是在火中取栗。所以,这两怕决定了政府最终下决心推出了政策。特别是觉得现在出口复苏了,工业复苏了,所以不需要靠房地产了。但是没有仔细分析,工业复苏主要是建筑复苏,出口复苏是去年基数太低了,出现一些复苏性增长,但是这次欧洲债务危机出现以后,又出现了一些影响。所以这个时候宏观调控又面临了新的关口。

    现在出现了四大争论,一个是否有泡沫的争论。这个话题的讨论可见中国目前是一个指鹿为马的时代。第二个是稳房价还是降房价的争论,如果稳房价的话稍微调一点可能就要放松调控了,那么还是降房价呢,只要现在信贷政策坚持住,房价不上涨了,投机分子就不买房了,就会抛出,不让房价降就会出现新的松动的措施,这些争论意味着调控到这一步是否会倒退的问题,这个争论也是非常重要的。拿温总理的报告,按照建设部的理解,按照任志强他们的理解,他们都是说国务院就是想让房价稳下来,不是让它上涨,让涨幅降下来,而不是让下降。第三个是房价绑架中国论的争论,没有房价绑架中国是好事,那么就要坚定不移的调控,但是现在遇到欧洲危机以后又出现了动态调节、微调,这时候就有打退堂鼓的可能性,所以绑架中国论说明了中国经济经不住外面有任何的风吹草动。第四个是调控是否有效的争论。地方政府和开发商觉得太有效了,效果明显;但是老百姓觉得效果不够。开发商认为调控过严,仓促上阵,这次看来可能最后又会不了了之。

    这是当前面临的四大争论,说明了房市处在观望期,特别是对中央的态度大家都在尽量猜,说明了中央也给大家猜不透,它自己也不表态,也在观察,又怕人骂,又怕房地产拉动的经济增长受到影响,现在是两难,所以我们现在要发出最强烈的声音,让政府彻底放弃房地产拉动的粗放的经济、疯牛经济和害人经济。

    房价回落一半乃至泡沫破裂不可避免

    在2009年4月份我预测过中国的房价要有40-50%的回落,因为现在房价又上涨了很多,如果我仍然坚持这个观点,很多人会说只能降到去年的水平了,特别是在合肥只能降到去年的水平,这个水平也是很高了。这就意味着第一步首先要降到去年的水平,在这个基础上再有四、五成的下降,当然这是一线城市的情况,其他的二、三线可以进行类比。如果考虑到去年的上涨以后,在全国范围内这个高点应该有40-50%的回落,包括所有的城市,一线城市的降幅应该更大。

  我的依据有三点,我坚信我的依据。第一,我认为中国经济增长是有问题的,中国经济增长速度必须8%这是有问题的,我们的真实增长可能是3-5%都够呛。

  按照一个绿色GDP进行合理扣除的话,我们经济未必是增长的,把一片绿油油的稻田改成别墅,我不知道这是不是创造财富,我认为是财富巨大的损失。我们把大量社会资源毁灭了,炸山、毁林,进口矿山,生产的房屋作为了投机者的筹码被控制着,银行承担了风险,银行随时有可能爆炸,我不知道是不是财富?这个财富在其他的国家也是一个造价的价格,地皮不值钱了,所以我不看好中国经济的增长。2008年底年我就不看好,因为我说了我们的经济增长失去了动力,我们的增长过去靠的是房地产和出口,现在出口没有了,房地产拉动的中国经济根本不是一个好的经济,它是毁灭山林、耕地的增长,这是没有创造财富的伪增长。

  出口也不创造财富了,把我们创造的财富交给美国人了,美国人给美元又借了回去,给我们打了一个白条,说是还不起了,所以出口也不创造财富。只有靠消费来拉动,而现在老百姓的收入水平处在极低的水平,中国的基尼系数超过0.5了,新华社也发文说中国基尼系数空前分化,有可能引发社会动乱,新华社敢发这样的言论,说明疯牛经济已经把中国推上了不归路了。以2008年底到现在的这种疯牛经济把中国推上了不归路,所以中国经济增长是不看好的,不看好的增长怎么会有房价的持续上涨。

  另外人民的大多数收入增长是非常有限的,远赶不上房价的上涨。买不起房价自然要回落。

  第三,房屋过剩,房屋过剩是主体,我们稍微调控了一下信贷政策,现在就供过于求了。所以,房屋是严重过剩的,从来没有供不应求,我早把这个需求定义为不合理需求,恶意需求,这是为了不可告人的目的拿房子来攫取社会的财富,由于这三点中国的房价要走弱,这三点也是决定了中国经济要出大问题。

  中国经济崩溃论我是一直支持的,我讲的房地产泡沫和中国经济崩溃是同步的。这样下去的话,经济的崩溃可能是由地方债务、金融危机、房地产危机引起的,还有可能是社会动乱引起的崩溃,还有恶性通胀引起的挤兑现象也会让经济崩溃,这三者都极有可能发生。所以,这样来看房价回落是必然的趋势,这是长期的趋势。短期来看,只要坚持现在的政策不变,只要不采取倒回去的政策,我坚信到北京这样的城市到今年年底平均的房价回落应该达到20-30%,如果这样继续坚持,明年的回落幅度还要大,可能就是一个更加急速回落的过程。这样一些经济会出现问题,地方债务危机会爆发,房地产在2012年崩盘。这是我的判断。

  大家买房要看30年,看看30年后的房子是什么样的,但是也许10年、8年就拆掉了,也许用不了30年就倒塌了,也许到30年就是一个造价了。 

    政府不可能一直一手遮天

    现在看中国还是政策市,政府可以一手遮天。起码在一定时间内,不好说明年后年还能一手遮天,至少在今年还有可能做到,想干什么就干什么。但是刚才讲了,政府在观望,观望取决于对多重利益主体的协调,现在看多个利益主体就有地方政府,它们的发言权是最大的,地方政府的发言权远强于央行,央行现在不说话了,当哑巴了,成为最超脱的了,本来应该是最忙的。宏观调控主要是要通过央行调控的,但是他们现在不说话了。

  地方政府又是不一样的,像重庆、上海希望通过自己猛烈的动作把房价打下来,像上海年初在地方两会上也提出向高房价宣战,重庆也是希望把房价调整到合理价位,出台房产税,这是两个可能想出头的。更多的地方政府也没有什么抱负,他们的抱负就是想多卖地、多还债,这些地方政府可能成为了主要的声音,所以今年国土部虽然提出了计划,但是可能实现不了,地方说没钱了,保障也不搞了,这可能是一个重要的声音。

  另外就是开发商的声音,开发商讲他们是龙头,他们是支柱,现在把支柱打下来了,股票也被打下来了,银行也下来了,地产和银行这两个占指数三分之一,股市回落了,总理感觉到很不妙,所以感觉到进入两难阶段,所以还有公众的声音,很多买不起房子的声音,政策的声音,公众的声音,这一方一直没有起到很好的主导作用,但是也不敢说这次调控起到了很好的影响。这几个方面的声音就要看谁的声音更大,作为公众的声音如果更大一些,中央也不敢轻举妄动,如果这样的话,房子成交量会逐步下降,环比也会下降。

  少量二手房的成交量可能有所上升,因为成交量下降非常大,有些人会接盘的,但是总的是下降的,一手房和二手房都会下降。少数企业先动,多数企业后动。一些二手房在部分地方可能接近30%。这是今年的情况。

  明年的情况,即使也不出台新的政策,即使是税收政策也不出台,我想回落幅度还会加大。如果出台加息政策和升值政策,税收政策,那么明年的泡沫破灭也不是不可能,原来说到的崩盘表也不是不可能实现的。

 

 

 

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