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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

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假按揭推动郊区房价暴涨 中国房地产市场堪忧  

2010-04-07 11:07:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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假按揭推动郊区房价暴涨 中国房地产市场堪忧

201047 财新网

“全民炒房”业已形成,“假按揭”推动了郊区房价暴涨,中国房地产市场前景堪忧

    【背景】“地段决定价格”的楼市规则在北京被颠覆。今年3月,北京首次出现远郊区新房价格超过城区次新房的现象。

    据北京中原三级市场研究部统计,3月底开盘的项目中,处于北京东郊的通州区部分商品房单价已经接近3万元。而同在3月开盘的东四环外某项目售价也仅为2.3万元/平方米。东三环、南二环等内城区不少二手房单价徘徊在两万元,远远比不上郊区新盘价格。

    北京东、北、南部郊区的房价,一直跟着疯狂上涨中的北京房价“水涨船高”,新房单价早已突破万元。其中,通州区是房价上涨最快,也是涨幅最大的。

    2010年初春通州新城规划的出台,带来了通州区房价的飙涨。有开发商公开表示,通州未来的目标是赶超上海浦东,“这不是没有可能的事情,只是时间问题”。每平方米2万元左右的新盘定价,也意味着,通州区的房价在10年间飙升了近10倍。

    而受远郊区房价暴涨带动,东三环、南二环等房价缓涨区域的二手房正在进行新一轮的“补涨”。

对于郊区、城区房价倒挂的反常现象,购房者也已经有所察觉。北京市房地产交易管理网的数据显示,3月份,崇文、宣武等南二环房源为主的城区成交量环比涨幅达到206%,明显高出郊区177%的平均涨幅。

    2000年北京正式进入商品房时代之后,从来都是核心地段房价先涨,然后郊区跟着涨,并且郊区的涨幅永远会小于城区。但是,2010年这种局面被逆转了。

    郊区、城区房价倒挂原因何在?北京房价继续暴涨的症结何在?

    中国社科院工业经济研究所研究员曹建海认为,城郊区房价倒挂是不正常的现象。目前北京高房价是人为“制造”出来的繁荣。

    曹建海指出,城区次新房由于首付比例高,贷款相对复杂,而且有不少交易要求一次性付款,难获投机者的青睐。而在目前较宽松的信贷政策下,有大量新房入市的郊区,自然吸引投机者蜂拥而至。

    曹建海相信,房价暴涨与“假按揭”密切关联。也即通过“造假”购房,利用银行的钱去投资,自己得利,而让银行承担风险。他援引一位金融界人士的观察指出,“假按揭”在目前普遍存在。

    诸多现象可资佐证:目前有大量房地产商和炒房者到中小城市或是农村,用未在城市买过商品房的人的名义购房;同时,目前90%以上的购房人提供的收入证明可能存在水分;由于很多购房合同面签改为代签,相当多银行在放贷前甚至没有见过购房人。

    中国人民银行营业管理部近期发布的报告显示,今年一季度,北京有购房需求的居民中,投资性购房居民占比达到了23.1%,创近两年以来的新高。作为最基本的民生产品,房地产已成为地方政府、开发商和公众最重要的投资工具,“全民炒房”之势业已显露。

    由于投资获利的层层加码,当前一些大城市的房价水平,相对于当地居民的可支配收入,已经达到了超乎想象的高度。比如北京,建成区的房价与家庭收入比目前已经超过了30倍,房价与年租金之比则超过了50倍。

这必然会对其他产业和居民消费形成挤压,人为压制人民生活水平,阻碍产业结构升级步伐。从长期来看,越积越大的泡沫破裂也必然严重危及中国银行体系。

    在曹建海看来,城市土地拍卖机制直接推动了整个城市地价和房价体系的重构。在商品房市场供不应求的条件下,政府垄断房地产用地的供应,以拍卖土地谋取政府收益的最大化,极易引起整个城市地价的连锁上涨。

      曹建海认为,国土资源部所谓土地新政中的“政策性住房”,主要是由高价房构成的,带有很强的欺骗性;该部门近年来反复强调清理“小产权房”,这似乎也在变相为高房价托市。政府应该看到“小产权房”作为重要的社会财富,对高房价下解决一大批城乡居民住房问题的正面作用。
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