注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

2009年5月16日  

2009-05-16 16:11:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

我和牛凤瑞的房地产观点截然相反

2009年05月15日

每日经济新闻实习记者 张敏

象征着专业与权威的社科院“蓝皮书”,正在受到越来越多的质疑。继北京市社科院发布的《北京蓝皮书》受到华远集团总裁任志强的炮轰后,中国社科院发布的《房地产蓝皮书》(以下简称蓝皮书)也听到了来自社科院内部的批评声。

    11日,社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海发表博文《<房地产蓝皮书>站在了开发商的立场》,称2004年以来,每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的,“他们是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者。”房价将在2012年滑入谷底,跌幅可能达到现价的一半。

    对此,蓝皮书主编、社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞回应道,蓝皮书的研究站在学者良心和对客观规律认识的立场上,没有以偏概全;降价只是某些人的一厢情愿。

争论一·立场

    曹建海:蓝皮书站在开发商的立场 牛凤瑞:蓝皮书不代表任何人利益

    曹建海在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,需求方才是真正的市场决定因素。由于没顾及到对需求方的研究,蓝皮书所作的预测大多迎合了开发商的意愿,如市场回暖、政策救市等。

    曹建海还引用某网的网络调查结果予以反驳,在31435人参与的调查中,68.2%的人反对蓝皮书中“房价泡沫累积有限”的说法,83.6%的人认为下半年房地产市场不会回暖。曹建海称,这才是民意的反映。

    针对质疑,牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,蓝皮书不代表任何人的利益,而是站在学者良心和对客观规律正确认识的立场上。

    牛凤瑞对记者说,目前的学界与业界普遍存在一种倾向,即过度关注某个群体的利益,否认各个群体之前利益博弈过程中的均衡。这就带来不少以偏概全的看法。一些舆论对开发商极度痛恨,甚至欲除之而后快,这代表了个人的倾向。作为学者,在研究中不能带入这种倾向,否则研究成果难免有失偏颇。

    牛凤瑞称,对于蓝皮书中的观点,希望学界有反驳的声音,来促进业内的讨论和交流。他同时也很自信地表示,在目前社会上的各种批评中,没有一个能站得住脚。

争论二·房价 

    曹建海:2012年房价将滑入谷底 牛凤瑞:三年以后房价肯定会涨

    蓝皮书对房价的判断为:由于我国房地产市场供求关系的基本面没有发生根本变化,2009年的房价总体将处于高位。对此论断,曹建海认为,高房价不能获得成交量的支撑;中国如果希望借助城乡居民对住房的消费需求拉动经济增长,必须实施低房价的政策。

    曹建海对记者表示,房价继续上涨的观点“极度荒谬”。现在房价已脱离市场状况和居民购买力,原因在于供给的垄断,即政府与开发商形成利益共同体,进行自由定价。

    曹建海认为,房价高企会造成人们买房意愿降低,从而减少交易量,相关产业也难以获得发展。因此,高房价并不能拉动经济增长。“在经济规律的大势压迫下,中国城市房价将在2012年滑入谷底,跌幅可能达到现价的一半。”

    牛凤瑞则说,尽管中间可能有波动,但从长远来看,房价上涨是必然趋势。“由于建设成本在不断提高,因此至少3年以后,房价肯定会涨。”这与曹建海“2012年滑入谷底”的判断刚好相反。

    牛凤瑞对记者说,低房价只是某些人的一厢情愿。房价不是政府、专家说了算,而是市场供求关系说了算。房价下降只能迫使开发商减少供给,从而减少政府在土地出让中的收入,这是地方政府不愿看到的。

争论三·利润

    曹建海:房地产行业暴利不容置疑 牛凤瑞:竞争市场不存在长期暴利

    曹建海在文章中谈到,房地产业不仅包括房地产开发商,还包括政府福利开发、单位自建房、城乡个人建房等,而蓝皮书对房地产行业的界定并没有包含后者。

    曹建海强调,与工业平均利润率相比较,房地产业的利润高10倍都不止,显然是暴利行业。

    蓝皮书中则表示,“中国房价泡沫累积有限”。原因是,“国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施,房价泡沫在大范围减跌,而市场需求犹在。”

    对此,曹建海表示,一些地方政府与开发商通过“廉价获得—高价拍卖—任意定价”的链条,实现房地产业利润的暴涨,成本转嫁到买房者身上,而风险则由银行承担。

    对于房地产行业的界定,牛凤瑞称,20年前的住房供给主要以福利房、单位自建房和个人建房为主,显然不能称为房地产业。只有经过经济合作,才有形成产业的可能。

    牛凤瑞表示,哪个行业都有暴利的企业,像电信、石油、运输等行业都存在一些暴利企业,但不能因此就以偏概全,断定行业是暴利的。在一个竞争性的市场中,不存在长期暴利。“在我国的市场化改革阶段,最稀缺的就是企业家,所以房地产业最宝贵的资源是开发商。虽然开发商中也有些牟取暴利的坏蛋,但并非代表整个行业都是如此。”

争论四·调控

    曹建海:市场供给要以自建房为主 牛凤瑞:多数人通过市场解决住房

    对于调控时期的土地市场,蓝皮书建议,各地政府应适度加快批租节奏,适时下调土地出让价格,适度放松从紧的土地购置政策,保障房地产开发用地供给稳定适度增长。

    对此,曹建海认为,为了避免房地产行业中出现暴利现象,政府应该退出土地出让的利益链条,即禁止政府在土地出让中获利。同时,政府手中现有的土地要用于建设政策性住房。

    曹建海认为,未来的市场供应,将以自建房、集资建房和合作建房等类型为主,与商品房相比,不仅房价低,质量也不差。

    牛凤瑞则认为,在我国地方政府垄断开发用地一级市场的形势下,政府不会退出土地市场链条,否则将失去大量财政收入。但同时,政府应尽量减少对市场的干预。未来的房地产市场供应,仍将以商品房为主。且按照目前的调控方向,未来大多数人仍将通过市场渠道解决住房问题。

    牛凤瑞称,未来政府的工作,将主要在于进行保障性住房建设、规范市场交易规则、监管产品质量、信息披露等,承担监管者和维护者角色。

  评论这张
 
阅读(1645)| 评论(22)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017