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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

房地产蓝皮书站在了开发商的立场  

2009-05-13 06:27:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产蓝皮书站在了开发商的立场

    这篇文章写了半月有余,源于两个因素:一是外事活动较多,包括美韩政府、摩根大通、摩根斯坦利、高盛、索罗斯等机构对我的约见和访问;二是对于本院机构研究报告的批评,的确需要慎重和深思熟虑。最终,我决定将此文发出,借以表明一名学者应有的立场和观点。

    站在市场供给者——企业的立场编写行业研究报告,从常识看是无可厚非的。但是,由于忽略了产业生存环境的变化,特别是忽略了对市场需求的深层研究,这样的研究报告无论从方法上还是从深度上都会存在致命硬伤,其判断自然很难符合实际。

     这里我们剖析的行业研究报告,是我所在的中国社会科学院,下辖的城市研究中心组织编写的房地产蓝皮书。该书由城市研究中心发起,联合社科院其他研究所、清华大学、北京大学、中国人民大学等高校及相关单位的专家学者形成的关于中国房地产业发展趋势的一本年度研究报告,2004-2009年一共出了六本。从2005年起,这本报告每年召开一次新闻发布会,发表对当年房地产市场的趋势预测,形成了一定的品牌知名度。

    不过,2009年由北京市社科院社会学研究所副所长戴建中主编《北京社会蓝皮书》中有关房价趋势的分析,吸引了媒体和公众的眼球,令苦心营造“小阳春”假象的房地产开发商集团如梗刺在喉、坐立不安,由此获得了极高的社会声望。

    由于出版周期的因素,今年的社科院蓝皮书,自然受到了北京市社科院报告的较大冲击,社会影响与往年相比已不可同日而语;而尤其令其编者心情不佳的,则是网络普遍对其核心观点的抨击。

    根据2009年4月23日社科院《房地产蓝皮书》发布的观点,中国楼市将在下半年回暖,中国房价深幅大调可能性较小。截止到5月11日的网络调查,显示这个观点不符合绝大多数消费者的预期。

    新浪网投票:我国房地产下半年有可能回暖吗?

   共有31,435人参加

   你是否赞同社科院房价泡沫累积有限的说法?

   选项                                            比例      票数

   1.反对                                        68.2%     21,414

   2.赞同                                        25.7%      8,091

   3.不好说                                       6.1%      1,927

 

  你认为下半年房地产市场会回暖吗?  

  选项                                            比例      票数

  1.不会                                        83.6%     26,278

  2.会                                          10.4%      3,283

  3.不好说                                      6.0%       1,871

     笔者曾经撰写过不少研究报告,也作过不少行业趋势预测。根据我的经验,判断研究报告的水平高低,不是看它是由什么部门主编的,主要要看其作者队伍的质量,特别是他们的预测是否被实际的运行所验证。

从房地产蓝皮书的作者构成看,不少是全国各地各部门的专家,一些研究报告拥有较高的研究水平,这是不容否定的。人们对蓝皮书有意见的,还是这本书的核心观点。如果去除对权威的迷信,对照社科院蓝皮书的核心观点与现实实际的发生,则我们很少发现符合实际的情况。

    2004年社科院房地产蓝皮书是这本皮书系列的第一本,即NO.1,这本研究报告认为,改革开放以来,中国房地产业有了迅猛发展,已成为国民经济的支柱产业。2003年中国房地产业投资达10106亿元,占固定资产投资的18.3%。2020年中国城市化水平将提高到55%,城镇人口将净增加2亿人以上。随着中国城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高,中国的房地产业在国民经济和社会发展中的地位将更加突出。上述观点与官方观点完全一致。我认为,这里的关键是如何界定房地产业。如果将房地产业界定为排斥政府福利开发、单位自建房、城乡个人建房等形式的、主要由嗜血的房地产开发商构成的行业,则上述“支柱产业”不仅没有可能,反而可能因其过于贪婪、残酷掠夺而引爆整个实体和金融体系。从房地产蓝皮书的一贯观点看,他们是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者。由于上述预测严重违背民意,不可能获得消费者的积极支持,因此中国房地产业未来时期的实际运行,不可能按照他们的预测发展。

    2005年的《房地产蓝皮书》的主要观点是:供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。如果对照房地产商任志强今年2月的一段话:“截至(2009年)2月底,商品房空置量已经从去年的1.36亿平方米(注:应为1.64亿)增长至2亿平方米,今年(2009年)年底有可能将达到2亿-3亿平方米,如果没有切实利好的刺激政策出台,极有可能会达到4亿平方米。”这个数据印证了房地产蓝皮书对长期趋势的错误判断。当然,在他们眼中,如果这个需求不受价格的影响,即所谓“刚性需求”,不管价格涨到多高,需求依然保持不变甚至上涨,那么他们的长期判断依然拥有正确的小概率。

    2006年4月24日,《房地产蓝皮书》预测全国房价将长期上涨,在消费者当中引起极大恐慌。所谓长期,一般认为5年以上的周期。按照《房地产蓝皮书》的预测,至少在2006-2010年期限,中国城市的房价将是持续上涨的。然而,房价在2008年初出现了拐点并持续下跌将近1年,只是在今年3-4月出现了掺杂了造假因素的“小阳春”,此后又一蹶不振了,由此导致《房地产蓝皮书》的预测落空。

    2007年,房地产蓝皮书预计,当年中国整体房价涨幅有望回落到5%以下。但实际上2007年却是我国房价有史以来最疯狂的一年,全年房屋平均销售价格每平方米3885元,较2006年的3367元上涨15.4%。其中北京上涨39%,深圳仅在上半年就上涨70%。这样一个波澜壮阔的一年,被蓝皮书作者描述为房价涨幅回落的一年,出入实在太大。

    2008年4月27日,由中国社科院《房地产蓝皮书》指出,今年(2008年)中国房价上涨幅度将大大低于去年,但出现房价拐点的可能性不大。关于2008年会不会出现房价拐点,主编牛凤瑞在蓝皮书发布仪式上的发言如下:“要出现拐点,首先基本面要发生改变,比如说供大于求,或者说供求基本平衡了,在这个时候,才能谈拐点,比如说几十年以后,中国基本完成了城市化进程,完成了工业化进程,那个时候我们可能出现拐点,所以我想在几十年内,全局性地出现房价整体走低的这种概率是非常小的。”

    事实无情地再一次验证了这本蓝皮书作者的错误判断。从2008年3月开始,中国楼市正式进入了降价通道,到2009年2月份大约一年间,北京楼市的价格下跌了16.8%,深圳下跌了30%,上海下跌了8.6%。如果不是美国金融危机爆发堵塞了中国经济高速增长的通道,对房地产业情有独钟的中央政府借“保增长”之名对房地产实施救市,则实际的跌幅显然要大得多,房地产商也可能出现大面积的破产。

    这样的一本报告,虽然已经出到第六期了,但核心观点依旧充满争议。在2009年4月23日中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上,蓝皮书主编牛凤瑞发表观点,他认为房地产业具有举足轻重的地位,某种程度上中国的高房价是一种“共赢”的局面,高房价能进行有效的资源配置,政府应大胆放开房地产市场,价格交给市场。牛凤瑞同时与任志强遥相呼应,否定房价-家庭收入比的经验数据:世界通常的房价收入比为4-6的平均值和租售比200的平均值缺少资料支撑,相关资料中找不到,而且也不明确是否包括发展中国家,还是仅指欧美等发达国家。他表示,中国房价为什么高,是引用国外的一些数据,有论者以世界通常的房价比和收入比来判断我国当前的房价水平,我认为目前尚缺少全面的数据支撑。

    在北京社科院的蓝皮书获得消费者称赞之后,中国社科院姗姗来迟的蓝皮书,却得到了广大网友的无情炮轰。我想,第六期蓝皮书的错误将会很快验证。

    根据我的判断,蓝皮书屡犯错误,与其主编、前社科院城市发展研究中心主任牛凤瑞研究员的立场和房地产观点有密切关系。举一些近期的例子:2008年6月6日,在由新浪房产、中国房地产报以及北京国际城市发展研究院联合发起的“民生地产乐居中国城市评选”启动仪式上,牛凤瑞提出了“不能以房价高低评判北京是否乐居”观点;2008年11月接受瞭望东方周刊采访时,牛凤瑞认为“所谓(房地产)泡沫,不是随便说的,我认为,市场形成的价格是真实的价格。”根本否认中国房市中存在泡沫现象;2009年3月26日,在成都举办的中国房地产高峰论坛上,牛凤瑞再抛惊人观点:“让穷人买得起房子其实是美国政府在推卸责任”,赞美高房价形成的“共赢”利益链。

    牛凤瑞的观点在网上遭受了猛烈抨击,赞美的声音仍然存在,地产小丑、房地产开发商陈保存在其博客中称“社科院终于有了地产领域明白人”,认为牛凤瑞的观点属于“ 很有见地的认识”,大赞牛的睿智。

    在中国社科院内部,研究房地产的部门很多,如财贸经济研究所有房地产研究室,经济研究所有数个房地产知名专家,城市研究中心则是每年一度的房地产蓝皮书作为主要成果的,金融所有易宪容、尹中立等人,我则在工业经济研究所。总的立场和观点是好的,实事求是的,但也不排除一些学者惟国务院的观点是瞻,出卖良心,被利益集团所收买。所以,不能因为一些学者的观点,就否定了中国社科院的整理立场。

    我想,社科院能发出截然不同的声音,一定程度上标明了其学术独立性和自由性,也必然成为中国甚至世界的重要学术殿堂。我一直在思考的一个问题是:作为中央和国务院研究智囊的中国社会科学院,究竟是应该站在党和政府的立场,还是最广大人民的立场,我的观点是,关键要看两者是否保持一致:如果党和政府的观点代表了广大人民群众的呼声,则应该坚定不移地支持党的方针政策;反过来,如果党和政府的政策方针不被广大人民所拥护,说明党犯了历史阶段性错误,应该坚决站在人民的一边,帮助党和政府纠正政策性错误。当然,冒犯高层是有个人风险的,但只要坚持下来,历史很快会证明,不惟上、不惟书的科学研究,将永葆青春;而坚持真理的学者,自然会为自己赢得应有的尊重。

    我的观点是,高房价不能获得成交量的支撑;中国如果希望借助城乡居民对住房的消费需求拉动经济增长,必须实施低房价的政策。不管中央的政策是不是能够体现民意,在经济规律的大势压迫下,中国城市房价将在两年后,具体说应在2012年滑入谷底,跌幅可能达到现价的一半;而竭力托市的政府官员和学者,不管其位于什么样的高位,终将成为历史的笑柄。


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