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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

经济半小时:地产商炒作使春季楼市虚假回暖  

2009-04-13 15:00:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经济半小时:地产商炒作使春季楼市虚假回暖
2009年04月10日 CCTV经济半小时

  中国社会科学院研究员曹建海认为,表面上看近期中央和地方政府为拯救房地产市场在税收、信贷、入户等方面给予政策优惠,房地产的成交量开始出现一定程度的放大,房价的下跌也呈明显减缓的态势,但事实上,这并不意味着楼市开始真正回暖,而是很多房地产商的自我炒作。
  3月31日北京市社会科学院发布《北京蓝皮书》系列报告认为北京目前的房价仍在上涨,到2010年大量保障性住房上市后房地产市场才会出现真正的降价;两天之后,任志强就在其博客发表从住房是否算是刚性需求等四个方面质疑了《北京蓝皮书》的观点;随后戴建中也迅速撰写了一篇文章反击任志强的质疑,一场关于如何对房价进行科学统计以及房价走势的辩论激烈上演。


春季房展:虚假繁荣的背后
(主编:周人杰记者:李想、李锦、井天增 摄像:刘勋、贡存、徐胜)

  2009年的一季度刚刚过去,关于楼市回暖,重现小阳春行情的传闻就此起彼伏,不绝于耳,甚至有消息说,楼市这轮回归直追2007年最火爆的时候,又出现了购房者连夜排长队抢购的情形。难道房地产业成了金融危机中第一个全面复苏的行业?楼市眼下的回暖到底是开发商的炒作还是真的已经触底反弹?我们先来看看正在举行的北京春季房展会。
  楼市房展会上现回暖
  记者:“这里就是2009北京春季房地产展示交易会的现场,每年的春交会都被称作为楼市的风向标,今年的春交会上,我们统计大概有80个楼盘来参展,其中一半左右是北京本地的项目,而‘优惠购房大卖场’是今年组委会重点打造的理念。”
  北京嘉华四季国际会展有限公司总监郑向东:“集中看房,集中选房,集中购房,集中优惠。”
  然而,在房展会的现场,记者却并没有看到郑向东所说的集中优惠,除了一个项目给出了一次性付款8.8折、贷款9.2折的折扣外,今年房展会上,优惠折扣显得微乎其微。而且像去年送礼品、送物业、送车位、送装修、送家电等促销手段,今年也似乎退出了舞台。
  “现在没什么优惠。”
  售楼人员:“你如果说还要那么再进行一个折扣的一个促销的话,这个可能性真的很小。”
  不仅如此,郑向东所说集中购房也就是我们常说的团购,如今开发商也显得不再稀罕。
  “现在没有团购了。”
  “因为我们就剩一百套了,组团的话要把我们一百套订完,我们就,我们都卖完了,这一块。”
  在位于石景山区四至五环间的远洋沁山水项目,销售人员告诉记者,该项目的房价已从13500元/平方米涨到14000元,这是因为三期的最后一批房源已经在前几天开盘当日被抢购一空,14000元的价格是针对目前等待退房的消费者。
  “这个是登记等着那个,想,有些看完想有没有退房的,然后看能不能买。”
  记者:“今天登记退房的大概有多少套?”
  “这些都是,有100人了。”
  据记者了解,远洋沁山水在今年年前开盘的一期均价是11000元/平方米,今年春节后开盘的二期均价是12000元/平方米左右,而4月6日的开盘价被提到13500元,就在几天后的房展上,房价已经被叫到14000元/平方米。楼市似乎又出现了高温的“卖方市场”,眼下的这份场景似乎很难和去年叫苦不跌的低迷状态相联系,那么开发商的底气到底从何而来呢?
  “今年从2月份、3月份我们成交量来看的话是明显的回暖了很多。”
  “现在随着大家整体北京的一个房地产成交量都在上升,那样的话,必然就是说,对他们开发这边说他是有一个信心的。”
  不难看出,在这样的背景下,开发商顺势做起了涨价文章。这个位于宣武区的中信城项目,去年底的开盘价在18500元/平方米,现在已经上调到每平方米19000元;位于朝阳区五至六环间的富力又一城三期报价为每平方米10500元,而此项目一二期的均价仅为9500左右。与此同时,除了市区的一些项目在涨,在房展会上记者了解到,位于房山、昌平等远郊区域的项目也在纷纷提价。
  “从我们高层这边的话,从去年开盘到现在价格是一直保持比较稳定的,没有什么变化,然后像这次开盘就4月11号开盘的话,价格有一个调整,可能是略微要高了200左右。”
  “然后去年是在,大概是在1万1左右吧,然后现在是1万2均价。”
  除了提价的项目外,剩下的项目也几乎和开盘价持平,降价的项目极为罕见,根据记者对此次房展会上北京项目的大概统计,参展项目中,位于宣武区、崇文区二环以内的两个项目报价分别在19000和25000元。位于丰台区三至四环间的项目报价在13500元至16000元。海淀区三至四环间的项目报价在24000元。朝阳区三至四环间的房价也在2万元以上;而海淀区、朝阳区四至五环间的房子在15000元/平方米左右。即便是五环以外甚至是远郊区的房子,房价也并不便宜,通州的楼盘,售价大都在7000至8000元/平方米左右,最低的也达到了6500元/平方米。
  郑向东:“在四环以内的房子,价格继续保持相对稳定的一个价格,没有多少调整,有个别热销楼盘,还有所上调,那么调整比较大的项目,在八千,六七千到这个一万,一万二三左右,这样的一个价格,这个集中在这个五环区域左右,和一些远郊区县。”
  而面对目前的价位,开发商普遍表示已经达到探底,对于接下来的成交量他们充满信心。
  “挺高涨的,我们都不行,所有的人都基本上嗓子都哑了,问的人特别多,觉得好像是回暖了似的。”
  “就看我们的户型图能看出来,库房已经没货了。”
  “我觉得房地产,我觉得已经回暖了,普遍现在购房的需求比较大现在。”
  从北京春交会的情形看,似乎房地产商的春天又回来了,不管是四五环外的郊区房还是中心城区的高价房,现在的价格都比年初高出了一两千元不等,而且还供不应求,一扫去年年底金融危机袭来时的低迷和冷清。可是,对房价集体上扬,是不是真的受到了购房者追捧?现在出手是不是像开发商所说的正是抄底的好机会?
  在房展会现场,郑向东告诉记者,开幕第一天的参观人数就超过了3万5千人,这突破了17年来的历史最高水平,然而记者却发现,在前来参观的人群中,真正有购买意向的却是聊聊无几,这位刚刚在远洋沁山水做过登记的安大爷告诉记者,尽管他登记了自己姓名,但是现在并不会出手买房。
  安大爷:“我只能观望,我不能瞎买,我等待和观望,等待,主要是等待。”
  和安大爷一样,同样在这里做过登记的白小姐也给出了同样的答案,那么,在这个庞大的看房人群中,有成交意向的到底又是多少呢?记者在房展会现场对100为受访者进行了问卷调查。当被问到:您目前会出手购买还是会继续观望?100位受访者中有98位都表示依然会继续观望。而这98位调查对象都表示观望的原因还是由于房价太高。
  “我们以为房价会有点下降了,还是没有降,差不多还是这么高的。”
  “涨了,涨太多了。”
  那么,房展会上参展楼盘的价格是否虚高?记者将展会上一些新楼盘的价格与同区域、品质相近的房源进行了对比,从这个图标上,我们可以看到新盘报价普遍高出2000元/平方米以上,不难看出,房价并非像开发商口中所谓的已经是探底价,反倒有明显的上涨。
  “还是观望吧,太高了,本身想买来着,一看涨的太厉害了。”
  不仅报价虚高,在采访中,记者也发现,开发商也在极力营造成交量正在急剧放大,房源所剩不多的表象。
  “还是相当不错的,这一上午我们大概定了30到35套。”
  “我们现在一期已经只剩几十套房子了,很少。”
  那么,房子真的卖的这么好吗?一位销售人员称,他们负责销售的中信城现在所剩的房源十分有限,仅剩几十套,但是当记者在北京市房地产交易管理网进行查询却发现,一期整个开盘房源中,标明红色已签约的房子几乎没有,而扣除标明粉色的已预订房源和棕色的网上联机备案的房源以外,所剩的可售房源还有整整225套。这显然和售楼人员口中的几十套房子相去甚远。而这样不实的宣传在房展会上并不是个案,这个叫天恒乐活城的项目,售楼人员表示一期房源已经售出90%,销量还在稳步回升,但是记者在房屋出售信息表上却发现,标明绿色的可售房源还大大存在。
  “销售当然是说成交量很好了,但是是不是具体这个情况,就不太清楚了,值得怀疑。”
  “对于我来说,你成交量再高,或者你卖的再火,对我来讲,我也没办法,因为我毕竟说实在的,实力还是比较有限,对不对?”
  记者:“最重要的还是这个房价的本身?”
  “对。”
  在房展会现场,记者见到了前来了解信息的21世纪中国不动产市场研究经理孟奇,他告诉记者,现在的成交量绝不像开发商所说的那么乐观,从三月份新房成交情况来看,丝毫不能说明楼市已经像售楼人员所称的已经回暖。
  3月份应该是新房成交在1万1千套,1万1到1万2的一个水平,那么对于往年来说的话,成长的成交水平月均应该在一万三四这个水平,所以说稍微偏低了一些。尤其现在有这个,年初的一个销售旺季,那么这个数据可能更加,可能稍微差点。
  而在这种背景下,对于许多楼盘暗自涨价的动向,孟奇表示了自己的担忧,他认为这种做法不仅带有一定的欺骗性,而且并不理性,这反倒会导致购房者陷入新的观望期,通过价格下降激活市场的收效,很可能会前功尽弃。
  “你盲目的,或者说不理性的这种涨价也好,可能对于市场环境,市场的生育,是一种破坏,我的感觉。”
房地产真实销售状况究竟怎样?是开发商的炒作还是真的已触底反弹?
  从我们刚才的调查看,在北京楼市眼下出现的一轮涨价潮中,开发商更像是剃头挑子一头热,而且前不久又爆出消息说,北京楼市现在出现了不少房托,开发商一天花几十块钱雇一个人排队买房,制造热销的假象,房地产真实销售状况究竟怎样?我们离开房展会之后,再到售楼处去看看。
  记者从房展会上坐看房班车到了东五环外一个两天前刚刚开始销售的新楼盘,和热闹的房展会现场不同的是,售楼处十分冷清,除了记者,一起坐班车来的只有两家看房的,销售人员给仅有的三四个人介绍楼盘,而问到是否有优惠时,销售人员的回答和房展会上的价格坚挺截然相反,她告诉记者,现在有交一万定金顶房款四万的优惠。
  销售人员:“1万顶4万,就是减3万。”
  销售人员告诉记者,虽然在房展会上各个楼盘都紧咬价格,但实际上,目前周边楼盘的实际成交价格还在下降。
  销售人员:“从1万3千多盯到现在,真的没想到会是9千多。”
  记者来到东四环的一个在售楼盘,这里的售楼处也几乎没有看房的人,售楼人员却告诉记者,虽然这里位置很好,而且目前周边均价也下跌到了一万二到一万三左右,但是他们的优惠打折还在延续。
  记者:“可不可以打折?”
  销售人员:“最低的9千5,大两居145平米,最低的9千5。”
  随后记者又来到了位于东南五环外的亦庄开发区,发现这里几个新楼盘虽然也打折降价促销的噱头,但售楼处仍是空空荡荡,一个人都没有。不仅是离市区较远的楼盘,在东二环的这个楼盘,仍然是空空荡荡。售楼人员告诉记者他们的价格一直就很高,一直在两万多,从来就没变过。
  销售人员:“最高的时候,这边的价格应该没有什么调整,最贵的2万6。”
  然而记者发现同样是在二环边上的一个楼盘,却有不少人在看房,销售人员告诉记者,这是因为他们打出了直降六千的广告,所以来的人比较多。
  销售人员:“二期卖2万1,现在卖1万4千8的起价,不是6千吗?”
  同在一个区域,价格却相差近五、六千元,看来价格降下来的楼盘售楼处就不会冷清,记者在国贸旁边的西大望路上发现一个楼盘,这里也有不少人在看房,而且主力户型几乎都是二百平米左右的大户型,总价基本都在两三百万,那么这里吸引购房者的原因是什么呢?
  记者:“你们这个去年最高的时候卖到多少?”
  销售人员:“2万9。”
  记者:“2万9,现在2万左右?”
  销售人员:“2万2,我们也降得挺多,已经降了5、6千的空间了。”
  记者了解到,这个楼盘的地段和房屋品质都很好,而且送精装修,这样的高端房产能够卖得不错,记者发现最根本原因是越来越多的优惠措施。
  销售人员:“送70年物业费,在总房价里面扣。”
  销售人员告诉记者,这赠送的70年物业费总共算下来有30万到50万之多,而且接下来他们还会有新的优惠措施。
  销售人员:“会有,可能比这少,可能比这儿多,我也不知道。”
  当记者问到为什么在房展会上大多数楼盘都在营造销售顺畅、市场回暖的现象时,这个楼盘的销售人员偷偷告诉记者,不少楼盘其实是都在雇人做托儿,营造销售回暖的假象。
  销售人员:“肯定是朝阳区。”
  这位销售人员告诉记者,经历了过去一段时间的低迷,有些地产商觉得一再降价只能是死路一条,于是抓住了消费者买涨不买跌的心理,为了把房价推上去,便开始虚假造势。
  销售人员:“反正就是为了造一个热销的场面。”
  然而,同样是销售人员,他却告诉我们,自己并不赞同销售造假,因为想欺骗消费者并不是一件容易的事情。
  销售人员:“因为你在网上签完合同以后,你要说开发商再做什么手脚,再去怎么变更之类的,特别麻烦,没有必要,卖的好就好,不好就不好,这是事实,大家都看得到。而且你买不买房,你在房地产经销商一查就知道,现在谁还信你这个啊?”
  不仅如此,她告诉记者,现在开发商哄抬涨价的行为很短视,破坏了整个市场的长远的良性发展。
  销售人员:“他们太着急了。”
  这位销售人员告诉记者,现在五环以外的房子最不好卖。楼市有涨有跌,开发商各自的看法也不会相同,但是降价还是主流。
  销售人员:“总体上还是这是趋势所在,就像你说的会降一点,涨的,空间它肯定也是有限的。”
  这位去过房展会的销售人员告诉记者,房展会上的楼市小阳春只是玩一个概念,能够持续多久他们自己心里也没有底。
  销售人员:“可能市场近一段时间是在回暖,但是可能维持的时间不会太久。”
  房价口水战骤然升级
  北京的楼价到底是涨是跌?我们从不同的地方听到了不同的说法,如今围绕着北京房价的争论已经进入了白热化,而就在三月底,随着北京市社科院一份蓝皮书的出台,一场房价口水战骤然升级。
  3月31日,北京市社会科学院发布《北京蓝皮书》系列报告,认为北京目前的房价仍在上涨,到2010年大量保障性住房上市后,房地产市场才会出现真正的降价。两天之后,房地产商、华远集团总裁任志强就在其博客发表一篇近5000字的文章,从住房是否算是刚性需求等四个方面质疑了《北京蓝皮书》的观点。随后,北京市社科院社会学研究所副所长戴建中也迅速撰写了一篇文章,反击任志强的质疑。一场关于如何对房价进行科学统计以及房价走势的辩论激烈上演。
  在戴建中和任志强的辩论中,中国社会科学院研究员曹建海加入了戴建中一方,他认为,任志强对《北京蓝皮书》的质疑是站不住脚的。
  中国社会科学院研究员曹建海:“因为戴建忠的报告,给小阳春注入了一股冷气,给消费者可能提了一个醒,所以这样可能以任志强为首的开发商恼羞成怒,他们就围攻戴建忠,希望就是改变这样舆论不利的局面,这是最重要的。”
  曹建海认为,表面上看,近期中央和地方政府为拯救房地产市场,在税收、信贷、入户等方面给予了政策优惠,房地产的成交量开始出现了一定程度的放大,房价的下跌也呈明显减缓的态势,有的项目甚至出现了较大幅度的上涨。事实上,这并不意味着楼市开始真正回暖,而是很多房地产商的自我炒作。
  曹建海:“在我看来就是开发商的炒作,主要有这么四点吧,四个手段,这次小阳春对开发商来讲,站的舆论的制高点是最重要的,所以这次才出现了任志强跟戴建忠的大辩论第二点应该说是就开发商通过,就是房展会,通过楼盘,就是订购会,那么它可以请大量的房托,来营造这种就是热闹的气氛;第三个情况可能就是我们最近听到的假按揭的现象,那么甚至它可以通过零首付来吸引消费者。”
  曹建海对于当前楼市小阳春将会持续下去的质疑,与著名财经评论人叶檀的看法不谋而合。
  财经评论员叶檀:“因为房地产复苏的话,它取决于很多因素的,绝不是说在半月以内成交量有所反弹,它就可以说复苏的。那么我们想这个宏观经济跟它的一些货币政策这方面都要配套,然后,它各方面的可能内部需求到投资需求都要跟上,那么才能说有一个复苏的可能,而且真的复苏的话,它还要看连续几个季度整个的成交量比较稳定的恢复,我认为现在这个情况恐怕离复苏还远一点。”
  在对最近一段时间的成交量和房地产开发商的经营现状进行综合分析后,叶檀得出了结论,她认为,目前楼市出现的小阳春将会非常短暂。
  叶檀:“我们看到房地产开发商在继续向地方政府要一些政策,我想如果说房地产市场真的那么好的话,那么所有的这些政策都不必推出了,那现在只是说我甚至认为联想要恐怕是从成交量跟四月份一手四月份的数据矿怕又会有所下降,所以我觉得这个小阳春恐怕是非常短的一个小阳春。”
  对于中国房地产市场的价格走势,曹建海大胆推测,在未来两年内,中国的房价还有40%到50%的下降空间。
  曹建海:“我认为就是有三个原因不支持这种房价上涨,就是一个是供求格局,像北京市的房屋,那么现在看来就是是远远过剩的,那么第二点就是,就是经济形势不支持房价上涨,那么现在处在一个下滑周期,那么第三个原因也就是居民收入跟房价之间的差距,仍然是过大的,所以房价收入比,那么房价收入比现在北京按照一万四千块来算,按照90平米,这样一个小户型来算的话,北京市现有家庭收入大概是6.9万,这是大约是20倍,所以说按照这样一个倍数,这是远远超出国际水平,美国80年到2000年这20年,美国的房价收入比都是3倍,所以这三个因素,我认为就是都不支持北京的房价上涨,所以我认为,也许过了这个小阳春,那么很快就会面临严冬。”
  半小时观察:“掩耳盗铃”要不得
  在楼市交易冷清的当下,制造种种借口哄抬房价,甚至组织房托来制造小阳春假象,成了一些开发商的集体选择。出现这种现象并不奇怪,因为习惯了暴利生存法则的开发商,遭遇市场寒冬之后,他们并没有主动反思自己的行为,通过降价让利积极顺应市场,而是用各种方式散布假消息,让尽可能多的购房者上钩,以牟取最后一分利润,他们认为这就是自救,就是自己安全过冬的秘方。  
  然而,我们奇怪的是这些开发商荒唐的想法,恶劣的举动,并没有受到任何管理部门的制止。依据《民法通则》的司法解释,“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”《消费者权益保护法》第十九条也规定:“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息,不得作引人误解的虚假宣传。”而《反不正当竞争法》第九条对经营者虚假宣传行为也作出了禁止性规定,并制定了相应处罚规定。依照这些法规,显然不少开发商的行为已经触动了法律底线,他们已经不是在吆喝,而是在使妖术。  
  在现阶段的中国经济中,房地产的确扮演了关键角色,尤其在百姓消费中占了大头。但我们不能因为这些就纵容某些开发商瞒天过海,浑水摸鱼。如果把欺诈当做楼市回暖的动力,地产泡沫难免还会卷土重来。

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