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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

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房地产救市岂能不择手段?  

2009-02-18 21:09:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产救市岂能不择手段?

——从“购房退个税” 和“购房落户”政策说起

    在经历了2008年的金融海啸冲击之后,中国城市的房价仍然居高不下。国家统计局发布的2008年国民经济数据显示,全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%。在房价从2008年的顶点滑落之后,中央和各地方政府出台了密集的房地产救市政策,其目的在于防止房价大落,并寄望房地产业继续发挥其经济增长、促进金融业稳定和发展的作用。

央视也真像是一条变色龙,为了响应国务院“维稳”房地产市场的号召,最近频频邀请前一阶段被媒体批得抬不起头的伪劣教授董藩。说起来也该董藩出头了,在国内大学科研院所拥有教授、研究员职称的人当中,董先生是鼓吹高房价最响、也最为开发商卖命的。我确实没有看到有谁像他那样把开发商的事业看得如此神圣的。由于很长时间批判高房价、批判开发商的思想洗礼,多数学者开始同情普通百姓,能和国务院、住房和建设部、房地产开发商保持高度一致的,也确实有些凤毛麟角了。央视要寻找这样的“专家”,想来找得很辛苦。还好,董藩教授被北师大公共管理学院像“国宝”一样养着,虽然“荒凉”了几年,终于再被请到了央视,而且一发而不可收啦。

对于“购房退个税”、“购房落户”,这些颇具争议性的房地产救市政策,在落座的众人中,只有董藩“斩钉截铁”地肯定;其他人如提出不同意见,则被董“专家”责为不是搞房地产研究的,不了解情况而哑口无言。董藩的滔滔不绝和斩钉截铁,引得主持人李小萌无比的崇拜,也尽量把发言的机会留了董藩——董藩啊,这几天真的好得意呢!

写上面这段话,意在立此存照。当小丑都被奉为国师、英雄,真正智慧的声音和人民的呼声都被淹没了。可见当前的中国,正是一个指鹿为马、不辨是非、黑白颠倒的时代。不仅体现在房地产领域,还体现在固定资产投资、股票市场等领域:当某政府领导人在星期天还在国外关心中国的股市涨了没有时,政府希望借助股市上涨刺激消费的目的,也就昭然若揭了;全然不顾由此引起的更严重的恶果。于是,1月份银行体系新增的1.6万亿元贷款当中,一大部分涌入了股市,加上所谓“产业振兴计划”的频频利好,失去增长动力的中国经济,其股票市场却呈现了匪夷所思的“繁荣”景象。

房地产是政府“保增长”的“桥头堡”。尽管暴利的房地产被批臭了,然而,当一位受人尊重的老人,亲自为房地产商说话、要求大家顾全“保增长”的大局时,批评的声音终于被压制了。由此,“万众萧疏鬼唱歌”的景象,又重新回到了中国大地。在上述唱将当中,董藩无疑是开发商们比较欣赏的一位。尽管忽悠的水平还不如任志强,考虑到“自卖自唱”毕竟不能服人,还得由不是开发商身份的董教授出面较好。

政府官员队伍中开发商的同情者实在太多。这些人虽然也披着“共产党员”的外衣,但是当房地产市场发展威胁到地方政府财政收入,从而不能乱花钱时,人民的利益算得了什么,没有什么比金钱更重要的了。于是,我们看到了正在上演的由各级政府官员们出演的,有史以来最丑陋的话剧。

    各地出台的房地产救市政策中,目前最受房地产开发商们青睐和赞赏的,当属“购房落户” 和“购房个退税”政策。根据“购房落户”政策,卖房的同时,政府还顺手送一个户口,对于一些有钱人来说,房价高一些又算什么呢?有中央领导压阵的重庆市政府更是不甘落后,“购房退个税”政策,市内购买住房的个人按揭贷款本息,可抵扣产权人个人所得税的地方提留部分;同时该市还包括减免部分契税,营业税,交易税,同时放宽主城区购房的入户限制等等。

    重庆市政策出台以后,一定刺激了低迷的房市。今年2月2日,有媒体公开报道国务院下发紧急通知,要求该市暂停购房退个税政策;其后重庆市的辟谣和报道媒体的致歉,使得这个政策能否实施,更加扑朔迷离。虽然“购房退个税”政策被暂停了,但“购房落户”政策,却在全国多个城市轰轰烈烈地展开了,大有一举扭转房地产市场的态势。

   各地政府在房地产救市时理直气壮的态度,似乎在表明一种立场:政府就是要全力拯救房地产,在保增长的大局面前,希望人们不要说三道四,同时没有什么办法是不能尝试的。

    政府房地产救市的一个主要措施,是政府从房地产利益链当中退出一部分,这有利于完全房价水平的降低,本是无可厚非的。但是,为了刺激房地产市场,政府动用公共权力,为购房者提供房地产税费之外的利益,例如购房退个税、购房落户等,希望借此维持房价和成交量,则有违政府的公平原则了。

    在笔者看来,各地推进的“购房落户”、“购房退个税”诸政策,至少存在以下两个致命缺点:

    一是不利于房价水平的合理下降。众所周知,我国房地产市场低迷的根本原因,在于高涨房价脱离了绝大部分家庭的收入水平。如果政府的救市举措就是为了维护高房价,

保持房地产价格水平的虚高,要想保证住房消费增长的可持续性,是根本不可能的。因此,拉动经济扩大内需,不能依靠刺激国内居民购房。在现有房价虚高的情况下,鼓励老百姓买得太多,必然会挤压了其他的消费,并且透支了未来的消费。

二是严重损害了公平和正义,不利于社会和谐发展。税赋的前提就是公平,如果购房就可以避税,则高收入者可以通过购房,规避应该缴纳的个人所得税,虽然可以起到刺激房市的目的,但公平和正义被侵犯;户籍制度改革的方向是城乡一体化、登记制,政府“购房落户”政策实际上在给户口定价,用户口的市场价格冲减购房者的负担,这将给本地居民、租住住房的外地劳动者带来巨大的不公平,而且不利于打破城乡封锁。这种政策的本质,在于维护社会不平等,必然亵渎了公众赋予政府的权利。

如果为了房地产救市保增长,政府政策可以不择手段,追求公平可以被认为不识大体。那么,政府除了实施住房退个税购房落户之外,还可以考虑尝试给购房者奖励生育指标给以行政级别和两会代表资格抵免刑罚等政策。由于政府提供的标的具有相当的经济价值,购房者购买住房的价格,实际上是房价扣除政府优惠政策市场价值之后的余额,实际上是变相降价了。可以想象,这样的救市将导致社会价值体系的混乱,公平和正义将被践踏,这样的“救市”、“保增长”将带来什么样的社会后果?!

由此我想到了所谓“史上最荒淫皇帝”汉灵帝刘宏(156189年)汉灵帝统治期间,党锢之祸兴起,宦官把持大权,公开标价卖官,肆意大兴土木,百姓难以为生。中平元年(184年),爆发了声势浩大的黄巾起义。按照现行的标准,那些买官的人贡献了自己的财富,支持朝廷大兴土木,实际上为“保增长”做出了“杰出”的贡献,属于时代的英雄!随着基本建设的兴起,楼堂馆所工程所需要的木材、石料等生产也被拉动起来,成千上万的建筑工匠实现了就业,国家经济由此迅速增长起来了。让我百思不得其解的是:为什么汉灵帝扩大投资“保增长”的计划会导致黄巾军起义的暴力破坏。用现代观点看,这些农民不仅不识大局,更不懂得中央高层和官员们所共同拥有的,一颗拳拳爱民的心啊!

    因此,要拯救房地产市场,需要思考以下重大问题:第一,要不要遵循经济规律,通过价格调整促进房地产市场的需求?第二,以侵犯公民公共权利、损害社会基本价值体系的做法“保增长”,算不算是一种“大局”?第三,经济增长的最终意义是什么?思考了再行动,即使是错误的,也不用后悔了,大不了上断头台!

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