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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

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就房价问题答某机构分析师  

2009-11-27 17:46:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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就房价问题答某机构分析师

问:老师您好,我是中国****投资公司的****博士,上次很高兴跟您交流了很久。您对我写的能源报告能否给予指导,让我进一步改进。我在网上看了您的博客,觉得非常好。我现在对房地产行业比较感兴趣,很多问题想向您请教一下。

高房价是老百姓心中永远的痛,但是从券商的行业研究员以及房地产从业者的分析来看,城市化和经济增长会支撑房价的上涨,从政府角度看,土地财政和房地产的GDP拉动效应都令政府不舍得打压房地产。在这些因素影响下,房价如何才能减慢涨幅或者下跌。

另外,还有一个很重要的问题也想请教您,房价到底多少合适?如果直接比较中国和发达国家的房价收入比,是否合适?发展中国家的房价收入比是否是一个更合适的替代指标?另外,还有一些制度因素影响,比如发达国家有物业税,他们养房子更贵,这是否是导致国外房子便宜的重要原因。

我考虑了一个指标来衡量房价高低。我们北京的租售比在600左右(我现在租的房子就是这样),那么换算成居民住房的PE应该在50倍左右,房地产上市公司的市盈率也差不多,中国股市的PE大概在20多倍,两者是21的关系。而美国等发达国家的房产租售比100,换算成PE8倍左右,房地产上市公司的PE11倍,其股票市场的PE差不多15倍,两者比率11.5。如果这么看的话,在中国,同样是金融资产的房子比股票贵一倍,而在美国房子比股票反而要便宜些。您觉得我这样考虑是否合适?

答:你的能源报告注重市场需求、技术和关键成功要素,很有深度,比如风能的向岸风、离岸风分类,给我留下了很深的印象。

发达国家房价低本质上在于城乡土地在老百姓个人手上,且居民都有自建房的权利。这样作为中间机构的房地产投资商,或者预先建造然后销售的建筑商,所提供的住房应当在性价比方面优于自建房,才有可能获得市场,同时企业有能力以更低的成本提供消费者满意的房屋品质。请注意,这里的能力来自专业化、技术创新和企业家才能等方面,这些因素是企业存在的基础。

房价本质上受家庭可支配收入的约束,所以用房价-收入比是科学的。当前北京市的房价-租金(月)比6001,折算成年租金为501,这里的租金是毛收入,没有去除各种折旧、低值易耗品消耗、维修、空档期、税收等部分,如果扣除,则可以借鉴PE至少为100,比股票要贵一些。

问:房价上面我是忘了考虑折旧等因素,这样看起来房子更贵。但是现在投行人士都认为长期涨,中短期可能有周期性波动但不会大跌。不知道百姓的实际购买力能否支撑他们的判断?虽然现在年轻人的收入提供不了住房,但是可以啃老。不知道这种行为有何更深远的后果?

答:投机最重要在一口气,如同股市的人气。正如某领导人所说的信心比黄金重要,所以造就了中国由股市、房市构成的大赌场。

目前的住房购买主要靠信贷支撑,但购房者本息的归还,根本上受实际收入约束;即使能够啃老,又必然限制了三代人的正常消费,而居民消费是任何经济体增长的根本动力。这样看来,中国经济在不远的将来,经济的大幅的回落甚至发生如同美国一样的金融危机,估计这一劫很难逃脱。由此,作为先行指数的房价,回落应当更早。

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