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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

两年前判断奥运后房价下跌离不离谱?  

2009-01-15 23:32:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    编者(我本人)按:这篇文章给著名评论员童大焕先生立此存照。从童大焕的一些言论看,似乎敢写敢说,最近又力挺茅于轼的耕地无用论。可惜,此人钻研学问实在不够,才会屡出那些貌似正确实则混乱之极的文章。时间真是个好东西,它的验证可以令一些誓言轻易现出原形。希望此事也给国内一大批所谓的评论员们一个教训:没有深入的研究,还是不要为了稿费和版面“勤奋”笔耕,以免贻笑大方。

 童大焕:不要对奥运后房价下跌心存幻想

2006年09月25日 新浪财经专栏 

   童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,以视角独特、文笔犀利、高质高产著称,对中国社会有深刻的洞察。年发表文章三百余篇。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。作品入选《中国当代文学作品精选》(1949-1999)等众多选本,著有《俯仰天地间》、《江湖上的中国》、《冰封的火焰》、《中国钥匙》等书。曾在地市级政府机关工作十年,2002年应邀加盟中国青年报,成为《青年话题》版面编辑,现为中国保险报评论版主编、东方早报等多家媒体和网站评论专栏作家。
  近年主攻教育和城市化问题,提出“高密度城市化拯救中国”论,以笔为旗,矢志不移地为打破各种城市壁垒呐喊呼号。教育方面,在国内最早在报上激烈批评教育部公开支持“名校办民校”,最早公开在报上指出招生计划指标才是招生不公的根源。其“中国大学费用为世界最高3倍”一文经《科学时报》发表后,被新华社全文向全国发通稿,产生巨大反响,获得广泛的社会认同。
  2006年9月25日-10月1日,新浪财经把一周的时间留给童大焕。----编者(新浪财经编辑)按

   房价问题一直和教育价格、医疗价格一起,像三座大山一样压在百姓头顶,成为他们心头挥之不去的阴影;然而,专家学者几乎每一次关于房价下跌的鼓吹和预言,最终无不成为不折不扣的谎言。最近,关于奥运后北京房价要跌的判断再次浮出水面。
  作为中国科协学术年会的一项重要内容,日前结束的首都发展论坛上,有专家称: 2008年奥运会结束后,国家和地方政府可能会出台一些政策抑制房价,那时房价将下降。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在论坛上表示,预计2008年以后,政府可能通过开征物业税、落实购房实名制、控制住宅商用以及供给廉租房、经济适用房和限价房方式,抑制房价上涨甚至拉低房价。
  曹建海认为,“北京已经出现严重的房地产开发过热问题”,“目前的房价远远超过了普通居民的承受能力,政府2008年后通过出台一些关于宏观调控和人民生活的政策,将会使房地产价格逐步回落”。
  首先我想澄清两个基本问题:一,房地产的统计价格和老百姓的实际购买价格不是一回事。比如,若干年后北京中心城区的大部分高档商品房和写字楼都已售罄,房地产主战场已经转移到近郊县市,那么,从统计意义上说,平均房价可能是大大降低了,但从老百姓的实际购买角度,同一区域的房价却有可能大大提高了。二,在房地产市场中,奥运会充其量是个概念,它对于提升北京的公共基础设施甚至一些制度软环境有帮助,但它对楼价的直接提升作用可能被大大夸大了。房地产无论从投资还是自住角度,都是一个相当长期的行为,借极其短暂的奥运会来炒作地产,空间非常有限。当然,国外经验表明,举办奥运会曾导致日本人口加速向东京聚集、韩国人口加速向首尔聚集,同时外国人占这两个城市人口比例也出现明显上升。奥运会也将使得北京更加开放,不仅国内大中小城市的人口将继续向北京、上海、深圳、天津等特大城市聚集,而且境外商务人口向北京聚集的速度也有望加快。但这是一个长期的影响,并不只在奥运会期间,不会因为奥运会的结束而结束。
  其次,我们来分析一下曹建海认为房价将降的政策理由:开征物业税、落实购房实名制、控制住宅商用以及供给廉租房、经济适用房和限价房方式,抑制房价上涨甚至拉低房价。第一条,开征物业税,理论上把现行的土地价格一次性收取改为逐年收取,有利于降低房价。但这样做,需要每年对房屋市值进行合理评估并且需要完善的征信系统,短期内我们都做不到,在这种情况下放物业税的风,反而会导致人们的末班车心态,促使房价上涨。同时这项法律即使出台,或许能降房价,但不仅不会降低买房者的支出,反而会增加买房者的负担,因为我国的税负决策体制中,老百姓没有任何发言权!第二条,落实购房实名制以打击楼花炒作和内部认购、控制住宅商用等,如今已经实施,效果如何?而控制住宅商用不仅没有降低住宅价格,而且使写字楼价格上升了!第三条,供给廉租房、经济适用房和限价房,的确是政府应尽的责任。像香港,半数以上的居民住在政府提供的廉租房里。但市场上的房价还是很高。另外,当下的内地政府并不是严格意义上的法治政府,提供不提供廉租、廉价房,取决于政府单方面的决策,像这样从它自己身上割肉的事情,各级政府并不热衷。
  再从宏观背景来分析。第一个大背景是中国高密度城市化背景。据曹建海介绍,北京仍有8000万平方米土地被开发商囤积,按照北京市政府公布的日售600套住宅的速度,如果全部开发成住宅,完全可以卖到2015年。但是,这个年均销售22万套的供应量,能否满足市场的实际需求,要打一个问号。市场的需求包含北京现有1100万户籍人口及100余万已购房的非户籍人口的需求(更新换代以及第二、三套房)、300余万尚未购买第一套房的非户籍人口的需求、新增人口的需求。尤其在新增人口问题上,城市管理部门试图控制的人口数量与实际人口数量会有很大差距。北京市的目标是机械增长人口数量每年不超过20万人,但过去的五年平均每年都在34万以上,今后的增长速度可能还会加快。理由是:没落的小农经济和凋蔽的乡村、100万人口以下中小城市逼仄的生存发展空间以及内耗重重的制度和文化发展空间,使得中国的城市化尤其是高密度城市化速度必然加快。联合国的数据表明,亚洲主要国家首都人口占全国人口的比重普遍超过10%,其中日本东京超过27%,韩国首尔超过43%。我认为这跟亚洲威权主义制度文化息息相关。另据联合国统计,全球城市人口增长最快的是100万人口以下、5万人口以上的城市。而我国的情况刚好相反,我国是100万人口以上的城市发展最快。这就说明我国的中小城市发展缺乏活力,也充分说明我上述判断的正确性。高密度大城市化才是中国的真正未来,这个潮流不可阻挡。未来北京人口规模大幅增长的可能性与必然性都不容忽视。据专家研究,北京市常住人口有望在2025年达到3000万人。即使这样,那时的北京市人口占全国总人口比例也仅为2%,为全球最低。
  第二个宏观大背景,是政府介入房价地价太深了,几乎到了“无以自拔”的地步。1994年分税制后,中央财政收入平均占国家财政总收入的52%,但财政支出平均只占国家财政总支出的30%;县乡两级财政收入不到全国总收入的20%,却直接担负着80%的民生重任。农业税取消,地方收入更是只能打城市算盘,最有效的办法就是通过推高房价来推高地价!因为卖地收入则已经成为很多地方政府最重要的收入来源,有的占比高达70%!另一方面,很多官员的腐败收入也来自这一块,房地产行业与医疗药品行业、零售业,被称为商业贿赂的三大高发领域。商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节,任何一个环节的权力拥有者都可以通过权力寻租获取部门或个人私利。据悉,开发商的“公关”成本占到楼盘总成本的3%到5%或更高,而增加的成本无疑被悉数转嫁到了房价(公众)身上。更有大量官员亲属直接进入房地产开发领域,玩的却是“空手道”的把戏——这也是房地产业众所周知的秘密,很多时候,地产商拼的不是实力,而是谁能拿到土地;拿不到土地,坐拥金山银山也没用,拿得到土地,一分钱不用也能“做大做强”。顺驰集团的滑铁卢就是最好的证明。据悉,其不得不转手把自己卖掉时,欠土地款和银行贷款就高达46亿元。这就又把银行也拖进了房地产的深渊里。所以,政府很多时候迫于舆论压力口头上“唱衰”房地产,实际政策的行动中却每每为房价走高推波助澜。
  因此,如果房价走低,事实上是一个满盘皆输的结局:现有的购房人、政府、银行、国家税收、国民就业全部将受重创!而在全国18万亿元的年产值中,房地产一项已占到2万亿左右,由其带动的产业链就更惊人。因此,不论是现在,还是未来长时期内高密度城市化过程中的中国,房地产业都将是一个无可争议的“支柱产业”。
  因此,地价和房价的平稳、缓慢增值,应被视为国民经济健康的表现。房地产业根本的问题不在房价的涨跌,而在于其涨跌是由非正常的手推动的。政府与民争利太深(导致民众购房难),市场缺乏自身的平衡与微调,银行被“绑架”。这样,一旦民众和银行的承受力都到底线(绝大多数房子没人买得起,银行资金长期扛不住),市场乃至整个国民经济将危在旦夕。
  房地产业政府与民争利到了何种程度?上海社科院新近的一组调研数据显示,长三角农村,政府从农民手里征地,均价2.5万元至3万元/亩;一级市场出让价,15万元至35万元/亩;二级市场出让价75万元至150万元/亩。区域内中心城市和大城市,商品房用地,投标竞拍成交价750万元至1500万元/亩。若在上海市区较好的地块,如此高价恐怕还拿不到地!
  也就是说,房地产业的根本问题不在于房价和地价上涨,而在于在此过程中政府与民争利太多,普通民众在房地产发展中所得不到九牛之一毛。要想房地产业和整个国民经济健康持续发展,有赖于现行分税制的再改革,有赖于政府从房地产中抽身而出成为中立者,有赖于私人土地权利的法律保证。政府只管税收、整体规划和住房福利保障,拿地、贷款的事情,由地产商直接和“地主”及银行谈判,则绝大部分公民不会成“房奴”,银行不会被“绑架”,人人从地价房价升值中受益,整个房地产业和国民经济欣欣向荣。
  当然,即使是整体上的“朝阳产业”,也不排斥局部的涨跌,局部涨跌才是任何行业的普遍规律,也是行业进行新陈代谢和优胜劣汰的自然法则。即使一片看涨或一片看跌声中,有涨有跌也才是正常现象。具体而言,有几类房价是容易跌的:一是炒概念炒得价格远高于价值和过分追求顶级享受的,将随着人们理性的回归和顶级产品的更新换代而贬值。北京、上海已都有先例;二是资金链出现断裂的,不是烂尾就是降价,各地也都时有出现;三是从长远看,现有人口密度太高,房价已近峰值的,将随着城市人口密度的均衡化,和人们追求近郊生活的宜居化而有所“贬值”。据悉,世界特大城市的人口密度普遍超过每平方公里5000人,北京市目前平均仅为708人,但其内部人口密度极不均衡,内北京人口密度接近5400人,外北京人口密度不到280人。其中,内北京的旧城区,即西城区、东城区、崇文区、宣武区人口密度平均接近2.5万人,而朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个新城区的人口密度平均仅为3750人以下。研究表明,发达国家特大城市内外城区人口密度差距非常小,例如内伦敦人口密度为8980人,外伦敦为3582人。这,也许是一个重要的参考。

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