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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

房市违反三大原则 四招教开发商如何过冬  

2008-09-08 18:07:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——出席搜房网《反思与突围——后奥运时代楼市走向》高峰论坛

曹建海

      中国工业化、城市化是同“中国特色”的市场化是同步的,属于“中国特色”市场化条件下的工业化和城市化,被认为是中国经济长期持续增长的最根本动力。然而,目前中国的工业化、城市化,却面临国内自然资源枯竭、环境污染严重和绝大多数人民群众财力枯竭问题;同时,城市化对农民的侵蚀、掠夺,以及中央长期对农业“口惠而实不至”的政策,使中国农业在粮食丰收的同时,面临着严重的经营性亏损,必然导致农业衰退,极有可能在不远时期形成粮食危机。虽然目前看国内的粮食供给还没有问题,但是决不能排除不久的将来,中国可能发生严重的粮食危机。具体到房地产领域,我们把房地产业当成支柱产业的政策,同样面临着耕地枯竭、人民财力的枯竭,中等收入的城镇居民,包括已经购房的中产阶层财力枯竭。中等以下很多家庭也许没有购买商品房,但在教育、医疗等公共事业市场化的过程中,高收费的教育、医疗已经将他们的财力长期透支,失去了扩大消费甚至基本消费的能力。所以,中国所谓工业化、城市化的道路和传统经济增长模式,注定不可持续的,出现经济危机也是必然的。
    一个非常明显的证据。今年以来中国股市已经出现了大幅度的下降,这个跌幅也超过了被我们认为发生了金融危机的越南,现在看来还远远没有达到底部。这是经济危机的兆头,已经显现出来了。为什么我国的房地产现象不能持续下去,不能维持暴利了?在我看来这主要是违反了三个人类最基本原则:
    第一,违反了老百姓自主选择的原则。现在我们号称社会主义社会、市场经济社会,不管是哪种社会,保护人民的自主选择权利是非常重要的。但在中国的房地产领域,房屋开发只能由房地产开发商开发,城镇居民不能自己建房,不能组建住房合作社,他们只能买开发商的房子。这很明显违反了市场经济条件下自主选择这一最基本的自由原则。实际情况也是如此,当前中国房地产制度的令类,可以说震烁古今中外,是唯一不给老百姓建房自由的现代国家。
    第二,违反了公平交易原则。公平交易原则,可以说是人类自有商品经济以来,最最根本的原则。然而,在中国的房地产领域,公平交易成了奢望。在政府和农民之间,政府低价征购、高价卖出,本质上是地产商和掠夺者,并借此获取暴利,这是极其不合理的地方;政府与开发商之间,名义上是官商之间,本质上是商人之间的交易,是对土地暴利的重新分配。在土地出让中,政府处于卖方垄断的地位,政府土地作价则根据参与官员收受好处的多少、因人而异,这使我们在同一城市看到了形形色色的土地定价,这种交易哪里有什么公平可谈呢?在开发商和城镇居民之间,由于开发商对于建房的垄断性,他们可以数倍于老百姓自建房成本的价格销售给老百姓,并从交易中获取暴利。这样开发商每销售一处房屋,就迅速消灭一个中产家庭;在炒楼者和消费者之间,投机者通过囤积房屋加价出售房屋,这也是不公平交易。这里面很多的投机者赚了大钱,更多人会遭受损失,这些损失不是源源不断的。在交易中你获得了越来越多的财富,他们财富越来越少,最终变成无源之水。当大部分家庭处于负债状态下,所谓扩大内需、推动中国经济增长,只能变成一句空话。
    第三,违反了社会劳动原则。就是通过自己的劳动,提供社会所需要的物质财富。任何企业都应该符合这个原则,否则必然为社会所淘汰。但是中国的开发商显然违反了这个原则。也许开发商会说,他也付出了辛勤的劳动。但是他们的私人劳动并不是老百姓愿意接受的。老百姓希望自己有权利建房子,不希望被你替代,更不希望以远高过自建成本的价格购买房屋。所以是强制性的制度让开发商做了甲方,其结果很难被群众接受。这就如同黑社会强制维护社会治安一样,还要求公众交高额保护费,且保护费超出了治安费用和为公众提供的服务。
    眼下开发商集体遭遇了经营上前所未有的困难,有不少开发商还对未来抱有信心。在这里,我认为以下几点是大家必须要明白的:一是要明白所谓工业化、城市化推动中国房地产向上发展的说法,实际上是一个谬论。事实证明,中国的工业化是不能持续的,中国的所谓的城市化是伪城市化。我建议,以后谁再提城市化推动房地产业长期发展、价格向上,大家可以给他起哄;二是城市基础设施建设推高房价,这种说话是荒谬的。在房价已经透支未来20多年居民家庭收入的情况下,相对于房屋的总升值额,基础设施投入在所有的城市不过1/8~1/10。三是关于房地产救市,我认为中央不敢、不可能、也没有能力救市。最近关于土地信贷紧缩的政策,实际是要保银行、抛弃开发商,说明中央的思路开始清醒了。因为最终决定房价走势的,是广大的社会公众。四是近期楼市不仅不会反弹、而且下降会更猛烈。剧烈的下降周期过后,开发商面临的将是漫长的冬季,这个周期大约在3年以上的时间。
    面临房地产的漫长冬天,我认为开发商有四个出路:一是大幅度降价出售、抛售资产,最大限度地减少损失;第二是冬眠,停止投资,期待春天;第三是拼死挣扎,最后资金链断裂,企业破产倒闭;第四是撤退和转型。下一步是不做开发商,自己去养猪,这就成为社会劳动者了。一些开发商如果手里有一些钱,可以转为信贷公司,现在政策鼓励发展小额信贷公司;资金特别充裕的,可以做经营性房地产,如房屋租赁、商业租赁,持续获得资本回报;没有钱的可以转做设计公司、代理销售公司,善于动脑子的可以做咨询策划公司;有雄心壮志的,可以去做实实在在的建筑公司(不是现在流行的建筑皮包公司)。
    以上这些,可能是中国房地产企业未来的发展方向。通过劳动获得应有的报酬,是开发商主要的、必然的选择。

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