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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

中国房地产业该如何救赎?(上)  

2008-09-20 20:05:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房地产业该如何救赎?(上)
来源:网易财经频道
http://money.163.com/special/00252UQV/bjloushitest.html
访谈时间:9月18日14:00

    访谈嘉宾:王珏林、仲大军、黄兴文、曹建海、樊建伟
    主持人:张沉
    主持人:大家好!这里是网易财经频道北京观察栏目,今天我们讨论的主题是“房地产如何调整及自我救赎”。2007年以来,房地产进入了调整期,似乎出现了冬天,如何看待中国房地产业以及它下一步的走势,今天我们特地请来了国内知名专家学者和房地产开发商代表。他们分别是:住房和城乡建设研究部政策研究中心副主任王珏林,中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海研究员,京师范大学不动产研究所黄兴文教授,北京西贵国际房地产开发公司总经理樊建伟先生,北京大军经济研究中心主任仲大军研究员。
    今年中国的房地产业我们感觉房地产业进入了调整期,应该如何看待这次调整?房地产业是不是真正进入了冬天,王珏林先生在城乡建设部工作了多年,请您谈谈对这个事情的看法。
    王珏林:简单谈一下,现在咱们国家房地产,可能大家比较关注的主要是两点:一是住宅的价格涨幅趋缓,另一个,住宅的销售量下滑比较快,我想,价格变化是正常的,因为我们搞的是市场经济,也符合市场发展的规律,价格不可能一直攀升,也不可能一直下降,正常的浮动有上有下,这才符合市场规律,销售量下滑可以说现在是不正常的,因为这样会影响市场发展,也影响行业发展。所以我认为这一点很值得研究,应当找出它的原因。
   我认为主要有几项政策的效果比较明显,第一就是土地政策,现在的土地政策要求不能长期持久,缩小招牌挂的面积,而且采取一些措施,这样对一些企业来讲,尤其原先一些利用屯地来扩大市场、扩大自己企业发展的,肯定遇到了困难。
    第二,在金融方面倾向于保障性住房,中小户型,而且对企业的贷款也有一些限制,有一些倾向,尤其对一些短期投资性、投机性的人来说,提高他的成本。
    第三个影响就是我们国家的住房保障政策越来越深入,制度越来越完善,因为广大城乡居民大部分都属于中低收入阶层,大家有了个希望,有了个期盼,期盼保障政策能够到达自己的身上,所以对政策也有一个了解时期。
   总的来讲,现在的市场属于调整期间,所以应当属于正常现象。
    主持人:刚才王主任说调整期属于正常现象,曹主任,您之前在接受媒体采访时做了趋势的判断,请您谈一下您的判断。
    曹建海:应当说,从今年以来,房地产的价格结束了自04年以来加速上涨的局面,就上涨趋势来说,我关注过北京市的增长速度,07年一年是最近以来价格上涨幅度最高的一年,所以房市从04年以来是加速上涨,包括07年在深圳,仅仅上半年就上涨了70%,07年是房地产价格上涨最疯狂的一年,
在咱们国家,我记得任志强等很多开发商经常提到,“不要把房价跟收入挂起钩来。”我觉得它的道理是非常荒谬的,收入是什么?收入就是可买房的钱,你手里有多少钱可以用来买房,房价呢?就是这个标地值多少钱,如果它们之间没有一个合理的比例关系,这个房价理论显然是缺乏支持的。
    原来是十年的收入买一套房子,现在突然变成二十年收入只能买半套房子,如果绝大部分家庭用20年以上的收入才能买你半套房子,那你的房子注定是卖不掉的。所以有的人强调房子本身就是差异化产品,别墅的价格永远是上涨的,但一个富人一家我估计也只能用一套别墅,他不可能用数十套别墅。对他来讲,消费是有限度的,除非他再买九套,是为了转手卖掉,他是用来投资,投资就必须找到下家。如果每个富人都买到别墅了,那你的下家只有找穷人。
    不管别墅怎么金贵,它也是土跟钢筋、砖头做的,它的价值是非常有限度的,如果你做成了接近黄金的价格,甚至比黄金铸成的还要贵,那注定价格肯定是不可持续的。就像君子兰炒到别墅的价格,那是他认为还有人能出更高的价格来接受。
    应该说,04年以来上涨的价格全部都是虚高的,甚至01年以来的价格都是居高不下,将老百姓的收入透支掉了。
    主持人:为什么今年会出现开发商抛售楼盘,降价销售?
    曹建海:应当说在上涨过程中,投机者会大量参与,投机者参与的目的是为了通过投资获得财富,但一旦趋势发生了逆转,对投机者来讲,就不会再到开发商手里买房了,会急于抛掉自己手中的房,我们知道北京市场现在二手房跌得非常厉害,东三环去年年底是2万块一套,那时候还有数十个人争着买,但今年房价已经跌到一万五了,并且三个月还无人问津。所以大涨之后下一个要面临的就是大落。
    房子,即使包括地价,一个房屋的价格包含房屋的造价,造价和房价销售价格不能脱离,因为在中国不允许老百姓自建房,所以我们没有自建房的比较,如果有的话,这些房子都是什么价格?过去都是两千多块,现在也不过是四千多块,单位也不会为了给职工建房子让自己出现亏损。甚至可以说,98年以来的房价上涨都是不正常的,特别是从04年以来的上涨,04年建设部的18号文导致消费者只能直接面对开发商,这个价格都是不正常的。
    主持人:04年以来房价虚高,现在是在正常调整?
    曹建海:能不能回到04年不好确定,主要要看货币币值和04年相比,比如现在我们明显出现了通货膨胀,也许回不到04年,但回到05年水平,应该是没有什么问题的。
    主持人:黄老师,您怎么看待现在的趋势?
    黄兴文:刚才王主任说了“调整”,好象大家比较忌讳用“周期”、“牛熊”来分,就像股市,跌成那样还说是调整,现在房地产也不能叫调整了,我的说法是已经进入了萧条期和周期轮换了,应该是进入了下降通道,按照一句话说就是“进入了冬天”。
    黄兴文:现在才感觉到寒风凛冽,实际上冬天的预兆早就有了,去年二道房贷的细化方案一出台,那很明显的你就可以看到冬天来临了。今年年初我们开了一个会,也说过是不是冬天马上要过去,房地产的春天要来临。那时候我们说,冬天肯定没有过去,我觉得这个冬天不是一般的冬天,可能是北极圈的冬天。
    主持人:您认为是冬天刚刚开始?
    黄兴文:应该是,你现在才感到冬天的寒冷,它不会很快过去,北京房市的冬天应该是很长的,这不是自然差,从北到南,从南到北,从深圳往北走,从特大城市向大中城市转移,房地产的梯度是很明显的。
    主持人:下一步会不会波及到小城市?
    黄兴文:这是必然的,因为发展程度有差异,但一定会波及的,这种萧条肯定是全国区域的,而且到目前为止,我觉得冬天只是刚刚开始,想要很快渡过冬天还有点难。倒不见得会像曹教授说的那样有多少多少年,但房地产的一个周期起码有几年吧,现在才过去一年吧?
    主持人:以前做过研究吗?
    黄兴文:我没做过研究,有人做过研究。
    曹建海:一般就是四五年。
    黄兴文:孟晓苏做过一个研究,按照国外来看,是七年一个周期。
    主持人:曹教授说04年以来一直在虚高,仲老师以前一直在研究国家宏观经济政策,您能不能从宏观经济的角度谈一下?
    仲大军:刚才几位先生谈到了几个因素,没有谈到国际因素。就国内的情况来看,如果不是外部的环境发生了变化,可能今年还处在一个涨的坚挺状况,正是由于美国的经济危机,美国的财富泡沫破灭了,才导致中国的房地产开始出现调整,我们首先要把这点搞清楚。
    仲大军:要单纯就中国的经济周期规律来讲,本国炒作的力量还很强,包括海外的热钱,投机资金加在里面,势力还是很大的。但由于美国的次贷危机,导致金融危机的到来,使中国的热钱停止了投机,首先在上海,在深圳等沿海城市停止投机之后,真正消费用的购买就减弱了。
    仲大军:并且也出现了观望,刚才几位先生谈到,为什么好象开始出现了调整,我们必须要把调整的根本原因搞清楚,一是,如果没有这些投机性的购买,我们的房价,按照中国的收入水平是购买不起的,它已经远远超过了中国大多数消费者的购买能力,它是在一种投机力量的拉动下导致的连续几年的房价高涨。如果投机取消了,仅靠消费者的购买能力,买不起就只好降价,这是一个非常重要的原因。
    仲大军:好,第二我要谈一下政策问题,我发现在座的学者也好、企业家也好,我们必须要有一个立场和观点,刚才王珏林先生谈到了两个政策问题,土地政策和贷款金融政策的问题,这两个政策是非常鲜明的站在普通消费者的立场上制定的政策。屯地就是要限制开发商无限制的圈地;贷款金融支持就是要支持普通消费者买房。
    仲大军:我认为中央政府在这几年出台的政策是非常正确的,遏制了金融界的恶性炒作、投机,支持了真正需要住房的普通消费者,平民大众。所以说,中国的房地产,现在来看,不仅有国际原因对中国市场产生了影响,中国国内市场也急需要调整,因为中国的房地产市场已经变得相当畸形了。它这几年的房价高涨是由一些不正常的资金拉动的。
    仲大军:因为中国的国民收入拉开了巨大的贫富差距之后产生的,我刚从西安回来,我参观了西安的一个高级住宅,七八百亩土地的一片住宅全部卖出去了,每一栋都四五百平米,但没有一个居住的,建起来就卖走,卖走了没人住。那么请问,我们整个房地产界像这样的情况又有多少?这也是中国房地产业这几年拼命的盖,拼命的卖,卖了以后大量闲置,这就是中国房地产业畸形发展的重要现象。
    仲大军:说到这里我们要问一句,我们房地产业的目的是什么?为谁服务?必须在这个历史关头鲜明地提出这样的问题,如果我们是为了占地、闲置资源、浪费资源,我们绝不搞这种房地产!
主持人:目的是什么才是根本的问题。
    仲大军:所以这一波调整,我们在政策上要继续遏制这种浪费资源性的开发建设!要惠及那些真正需要房、住不上房的人,要解决人民群众的生活问题,这是我们的目标,我们的政策!我们的房地产开发商,我们的全体社会都要奔着这个目标发展!中国的房地产才不至于出现恶性的、周期性的问题!
    主持人:仲老师,房地产业价格虚高,你的意思是有外部环境影响,国际上金融危机,同时也是被炒作的结果?
    曹建海:毕节是外因,包括宏观调控也是外因,本质上原来有一个层层炒作机制,当房价和居民收入脱节时,它一定会崩盘的,如果没有外部因素,没有宏观调控,也许北京的房价会涨到五万再开始跌,但它还是会跌回五千。
    主持人:那您怎么看待潘石屹涨价的情况?
    曹建海:他以商铺来混淆住宅,我不知道它的商铺到底有没有提价,因为商铺值多少钱是可以计算的,买到这个房子租多少钱,多少年收回,是可以算的。
    黄兴文:我们对老潘比较了解,他绝对是炒作的意义大于实际。
    曹建海:他以为自己不同一般,他希望把自己跟其他开发商区别开来,认为我是可以其他于大势的,我是游离于大势之外的,只能成为跳梁小丑,世界大势,浩浩荡荡。
主持人:就目前的趋势,作为开发商代表,从事了十几年的房地产开发,樊总您怎么看待现在的房市呢?
    樊建伟:我觉得是这样,目前的房地产市场情况比较复杂,复杂的原因有市场的因素,也有国内经济发展周期的因素,另外也有国际的一些因素,应该说这几方面因素交织在一起,导致目前的房地产市场,方向不是特别明确,情况也非常复杂。
    樊建伟:具体情况,我个人认为有几个方面,站在开发商角度来讲,目前普遍存在这么几种情况,从销售的角度来讲,部分楼盘销售的速度无庸置疑,相比较前几年,或者相比较去年来讲,销售速度是明显下降了,这点我觉得是比较客观的情况。
    樊建伟:另外,从价格上涨的速度来讲,步入08年以来,价格上涨趋缓,这也是一个共识。一些个别楼盘,比如一些远郊区县的,或者是产品本身存在重大缺陷的项目,应该说最近一段时间价格松动非常大,打折比较厉害。但这个东西,单独要看价格,我觉得不能以偏概全,还是要分区域。
    樊建伟:拿北京来讲,分位置,同时也要根据不同项目、不同产品的类型来说它的价格情况。
    主持人:您认为现在北京的价格高不高?
    樊建伟:是这样的,北京三环以内,或者一些核心区,比如CBD、中关村、金融街,一些在售的商住项目,价格即使高,我觉得它也不是严重脱离了市场的情况。当然,有些区域,比如五环以外,门头沟、房山、密云的楼盘,应该说价格还是偏高的。
    樊建伟:去年年底,门头沟的普通住宅价格都在8500以上,无论从位置、从区域来讲,价格还是高。

    主持人:拿北京来说,您认为这个价格还是比较合理的?因为刚才几位专家教授都提我们的价格虚高。
    樊建伟:合理不合理,我觉得不能以偏概全,还是要具体分情况、分项目,甚至分城市,一个城市里还得看它的具体地段,看它的位置。比如CBD,它这边的写字楼、商业住宅,它的价格在三万以上,我觉得也有一定市场,而且最近一段时间,应该说它的销售进度变化不是特别大。但对于一些远郊区县,确实销售下降。
    主持人:我想请教一下王主任,刚才仲老师和曹教授都在说价格虚高的问题,决定房价有几个因素呢?
    王珏林:决定房价的因素比较多,但我们衡量房价应当有几个主要因素,首先我想阐明一个观点:我们实行住房制度改革,建立一个市场的目的要明确,目的的第一条应当是什么?是解决和改善大多数家庭住房问题,这是一个关键问题。
    主持人:和仲老师的观点一致?
    王珏林:我同意。这是目的。因为我们国家是建立社会主义市场经济的国家,要建立一个和谐的、稳定的社会,所以国家要掌握这个资源、国家建立市场、国家出台法规和政策。这是一个目的;
    王珏林:当然也有其他目的,带动经济,带动产业,这是贡献,但我觉得第一位是要改善大家的住房问题,要提高大家的生活水平,住房很能体现这一点。
    王珏林:第二点,市场应该和收入有一个比较……让大多数老百姓摸得着、看得见的东西,摸不着看不见的东西是给谁盖的?大家肯定会有想法和意见,所以现在的房价确实是大家不敢看、不敢摸的,你算一下,你一辈子的收入才是多少啊?动不动几十平方米的房就是上百万以上,可望不可及呀,我们都是工薪阶层的。
    王珏林:但是原因在哪儿呢?具体原因咱不讲,还是因为我们的市场刚刚在初级阶段,还不成熟,咱们的市场刚刚发展起来,发展起来很多,不管是企业,还是消费者,包括政府的政策法规配套,到管理各方面,全部都是属于“在运行中完善”。
   王珏林:可以说,现在企业和我们消费者对市场都回归理性了,买房子要考虑了,以前买房子都得走后门,排着队,涨多少都抢,这肯定不正常,那不叫市场,市场是什么?有竞争才叫市场呢。
    主持人:可不可以这么理解,一些屯地的投机商被挤出去了是吗?
    王珏林:就像大军刚才说的,这个市场是不正常的,所以现在慢慢地,市场的各方面开始走向理性回归。
    主持人:上午我正好参加了一个会,原来央行的副行长吴晓灵女士也说,金融资本的过度介入造成了房地产业的泡沫,现在泡沫是一个逐渐破灭的过程,所以房价开始理性回归。刚才您说现在的房地产市场是一个非理性市场,除了投机炒作,您认为还有什么其他原因?
    王珏林:实际上还是市场阶段性的的不成熟,因为市场就要有竞争,前面的市场,大家都说是求大于供,有东西就抢,这就是不正常。就好象股市一样,大家都想买了就赚,那肯定还是因为大家对股市不了解。对房市也是那样,怕明天还涨,我就赶快买,觉得买了以后肯定能升值,所以我现在买,我要赚钱,就是属于这种情况。
    王珏林:所以政府要调整这种不理性,限制一些非理性,我们的土地紧张,你就不能占有过多土地。前段时间大家都讲了,面粉价格高于面包,他买面粉,绝不是现在马上就把面粉做成面包来卖,他卖不出去,他要等五年十年以后再卖,地价就不是现在的价格了,这叫预期,他看中五年、十年的预期,他觉得到那时候卖房,他就可以赚钱。买房是这样。
    王珏林:金融投资也是这样,我看好这个投入进去,过几年我再卖。现在国家限制了土地,不能长期占有,金融中投资投机不行,增加成本,限制你投机,现在大家都知道了,实际上是制度的完善和管理的逐步到位解决了市场的问题。
    主持人:曹教授您怎么看?
    曹建海:市场,或者说所谓的市场,参与者是政府、开发商、炒楼的,消费者全部参与在里面。现在的市场完全是弱肉强食的市场,虽然房地产带来了GDP的增加,但这是从老百姓手里掠夺来的,是以老百姓的财富减少为代价的,如果把老百姓的财富减少和GDP加起来的话,恐怕房地产根本不创造任何财富,它就是一个掠夺游戏,抢了一大笔钱。现在泡沫破灭是一个中性概念,现在应该是一个大落的过程,不仅仅是郊区县的价格要回落,而且CBD、公寓、商铺、写字楼价格都应该回落!因为地价之间都存在着密切的关联关系,都是要大幅回落的。
    主持人:刚才三位对房地产回落做了分析,黄老师您怎么看这个事儿?
    黄兴文:房地产产业链这么长,带动了建材业、装修业,这种拉动还是不可忽视的。可以评估它是不是可以作为支柱产业。另外关于他们老提到的资源问题,就是一个资源节约和非节约的问题,我们不说占用了多少土地和建材,就一个住房标准的问题,原先穷,大家都住小房子,到了市场化时根本就不考虑我们该住多大的房子,没有想在资源的约束下,我们住房标准多少才合适,大家都觉得房子越大越好,开发商开发大房子我们就买大房子,所以如果大家早有概念,对面积适当控制一下,对90平米以下的,早几年,可能也不是这种结果,这是一个大的失误,住房保障早点做,也不会是这个结果。
    黄兴文:十七大提出来,我们这个行当早就有这个概念,在资源约束下,不应该再搞住房大跃进,我们的住房标准应该更像新加坡或日本看齐,不应该向美国看齐,但我们那时候一直是向美国看齐。
    黄兴文:还有一个,刚才他们提到了很多开发商的疯狂和贪婪,这个疯狂和贪婪不是他们天生就有的,商人都有。虽然考虑到风险,怕他们卷款逃跑,把风险转嫁给老百姓,但因为那时候他们规模小,所以问题没有暴露出来。到了98年时,规模扩大了,问题马上暴露了出来,原来弱小的开发商变成了强势利益集团,但他们还享受这种政策。当然很多人提出来,卖期房价格便宜,这就是规则问题,如果起售规则是卖现房,那绝对没有这种,起售规则就是卖期房,形成了惯例,这是一种不公平,到现在还存在。
    黄兴文:另外一个是土地,土地是根本,刚才曹教授批评了,我也知道问题太大,我们现在的游戏规则就是建立在土地垄断的基础上,很难改变。虽然我们说房地产不可能市场化,但什么叫市场化,我们是产品市场化,土地根本没有市场化,金融这块也没有完全市场化,但要素不市场化的情况下,谁跟要素近,谁就占便宜。
    主持人:作为房价开发商,对于现在的回落,樊总您怎么看待?
    樊建伟:刚才几位专家都谈了,我呢应该说不全赞同几位专家的意见,刚才王主任讲房地产市场不是很成熟,这点我比较认同,不成熟表现在几个方面,从06年开始的全国性的疯狂圈地,实际上这就是开发企业不成熟的表现,另外一个,可能从消费者来讲,也有不成熟的地方,不管是受哪方面的影响,在07年、06年,也都出现过昼夜排队买房、托关系买房的事情,我觉得这也是很不理性的一个地方。
   樊建伟:我的观点,比较认可这个市场目前还不是很成熟,开发商、消费者也都有不成熟的地方,这是一个问题。第二,我还是讲,不能否定房地产市场化的功绩,不管怎么讲,中国搞住房市场这么多年,老百姓的住房条件和住房环境,这个确实是得到了改善,这一点是值得肯定的,不能说因为当前房地产市场出现一些问题而否定房地产的市场化,这是我的观点。
    樊建伟:另外一个观点,就目前的问题,一个方面,从国家的住房政策或住房制度的执行和落实角度来讲,可能存在一些问题,有些政策落实的不好,执行的不到位,像刚才有的专家讲的,西安那边有成片的别墅区空置,我印象中,五年前国家已经停止了别墅项目的立项,但为什么还有现在这种大面积的别墅项目,可能这在其他城市也有,我觉得这就是政策的执行和落实不到位了,这也是很重要的一个方面。
    樊建伟:再一个,目前从开发商来讲,说开发商(疯狂贪婪),实际也就是市场经济条件下的很普通的企业,如果定位为开发商,可能这是人们习惯性的叫法,实际就是一个普通公司,它也有它的成本,也需要自有资金,也需要一些管理和方方面面的投入,这也是值得考虑的地方。
主持人:您的意思是,市场化还是要分开看。
    樊建伟:对。
    主持人:王主任您觉得现在中国的房地产业要调整,最先要从哪里调整?
    王珏林:这个我先说明一下,今年是咱们改革开放三十年,可能马上各行各业都要进行总结、回顾,首先要肯定我们的成绩,因为我们只有改革开放,我们国家才能强大,才能办奥运,在世界政治地位提高,外交地位提高,成为了经济大国。改革开放最关键的体现点是我们有了市场,市场把我们的资源盘活了,我们的资源价值升值了,我们发现了很多人才,调动了大家的积极性。
   王珏林:所以房地产市场也是一个市场,它的作用可以说是多方面的,必须加以肯定,市场的目标和方向没错,改革的方向和思路中央已经说了,必须往下走下去,这没错。而且房地产给国家带来的利益是非常大的,首先刚才樊总讲了,改革开放初期我们的人均面积才五六平方米,现在我们达到了多少?将近30平米了。
    王珏林:我们的住房环境,过去住的是啥条件?啥环境?现在我们住的是啥环境?过去洗个澡都困难,现在随时可以洗澡,过去空调有吗?没有。我们小区的生活环境改善了,我们的城市变化了,基础设施改善了,漂亮了,这是一个方面。
    王珏林:另外我们在经济方面,我们房地产业和建筑业合在一起占整个国家GDP20%,它的增加值在10%左右,不肯定这个是不行的,它不是一个简单的一个市场、一个行业的问题,而且它直接带动的产业就有20个,间接带动了50多个。所以如果说我们这个产业,这个行业失败了,走下坡路,它对国家经济的影响会非常强,关联经济,所以要从大角度考虑。
    王珏林:实际上我们的房地产市场从98年到现在10年,10岁,强调的发展多,但我们其他的没有跟上,我们的市场就应该是在发展中进行调整规范,最后达到发展,这是一个规律。
主持人:王主任,您认为现在最需要被规范的是什么?
    王珏林:第一方面就是管理规范,现在咱们国家好多部委提出很多措施,比如炒房炒地,还有坑害消费者行为的必须要管。
    主持人:就像刚才两位教授说的,炒房炒地应该怎么控制?
    王珏林:就是严格控制、严格管理,这个必须到位。比如炒房的话,限你开发时间,限你拿地时间;销售限你销售时间,这都是一个好办法,都在进行中。为啥市场有外面的经济大环境,有我们国家经济发展的整个调整思路,但也有它自身的发展规律,我们现在从政策上完善以后,也稳定一些了。
    王珏林:第二要做的就是住房保障工作,这是大多数人民的利益问题,因为我们这个制度,实际上我们刚刚起步,现在北京市各种政策全部出台,正在执行中,有的城市还没有全部配套,只是刚刚起步阶段,它需要一个时间段。所以在市场中,在发展中遇到问题是正常的,但是我们必须正视这个问题,一个行业发展,一个市场发展,它的主流是对的,它的方向是对的,它的成绩也应该肯定,最终目的还是解决我们国家经济问题、行业发展问题,大家的住房问题嘛。
    王珏林:刚才黄教授说了,这个市场和国外的市场完全不一样,我们国家的土地是国有的,我们的经营是国家调控控制的,我们的市场在一定的条件情况下完全释放是不可能的,这是由我们的制度决定的。
    王珏林:那是另外一个层次,那是属于我们的管理问题上的缺陷,不是说我们的市场、我们的方向有问题。

    链接:中国房地产业该如何救赎?(下)

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