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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

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经济半小时:突围房地产(一)  

2008-09-15 14:48:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2008年09月15日 07:31   来源:CCTV   

       

突围房地产(一):

潘石屹反其道而行之的目的究竟何在?

2008年09月15日 07:31   来源:CCTV


九月十月正是房地产市场的销售旺季,号称“金九银十”,然而今年的房地产市场却在这个黄金季节里掀起了一场打折降价风,不过,有一个逆势而动的房地产商,他非但没有吹起降价风,恰恰相反,还提出要涨价,这人就是soho中国董事长潘石屹。


在网上,对soho涨价提出质疑和批评的大有人在,一家知名门户网站的调查显示,有超过七成的网民认为soho涨价的目的是为了吸引眼球,而超过八成的网民认为soho涨价以后会有更大的暴利。


    在中国社科院研究员曹建海看来,潘石屹一方面以较低价格拿地,另一方面却大声呼吁救市,同时在金九银十的第一天就作出涨价的决定,这一系列举措真正的用意并非借个别楼盘牟取暴利,而是在营造楼市回暖的迹象,并借机突围,然而,他认为以潘石屹为代表的房地产开发商如此力挺楼市的做法根本就是徒劳。
 
  按照常理,九月十月正是房地产市场的销售旺季,号称“金九银十”,然而,今年的房地产市场,却在这个黄金季节里掀起了一场打折降价风,继万科在上海、杭州等地大规模打折促销以后,恒大地产、世茂集团等开发商也纷纷跟进,宣布大幅度降价,最高每平米降了6000元,不过,今天我们要关注的却是一个逆势而动的房地产商,他非但没有吹起降价风,恰恰相反,还提出要涨价,这人就是soho中国董事长潘石屹。

  九月十月正是房地产市场的销售旺季,号称“金九银十”,然而今年的房地产市场却在这个黄金季节里掀起了一场打折降价风,不过,有一个逆势而动的房地产商,他非但没有吹起降价风,恰恰相反,还提出要涨价,这人就是soho中国董事长潘石屹。

  为什么潘石屹敢在市场普跌的时候提价?

  金九银十原本是传统的房地产销售旺季,也往往意味着房价的不断上涨,然而今年的金九银十却成了开发商拼命打折促销的最后一根救命稻草,让人意想不到的是,一片低迷声中, SOHO中国董事长潘石屹却选择了逆势涨价,从9月1日起,SOHO中国旗下所有的在售项目全面提价,涨幅从1%到5%不等。

  soho中国董事长潘石屹:“其实也不是一个什么蓄谋已久的事件,就是在博客上面老有一些记者,媒体问我,就是房地产不景气,经济不景气,你们搜狐中国的对策是什么,问我的时候我就说,我们的对策就是9月1号开始,要来提价。”

  这就是刚提价不久的三里屯soho的建设工地,潘石屹的目标是把它将成为SOHO中国在北京市中心区最大的商住综合项目之一。

  三里屯soho销售副总监刘蕊:“你看对面就是太古广场,地理位置特别好。”

  在潘石屹的规划里,三里屯soho由5个购物中心、9幢30层高的写字楼及住宅组成,每平方米售价在3万多到6万元不等,面对整个市场的低迷,开盘时,所有的销售人员都感到信心不足。

  三里屯soho销售副总监刘蕊:“我们是7月13号开的盘,开盘前,我们会有些担心,因为觉得最近那个房地产市场有点低迷嘛。”

  记者:“怕不好卖是吧?”

  刘蕊:“对。”

  然而开盘第一周,尽管项目中写字楼和住宅的销售差强人意,但商铺的销售势头却大大出乎刘蕊的意料。

  刘蕊:“每天早上八点到晚上十二点,才能完成一天的签约这个状态,那么每天就是因为我们整个售楼处的话,能坐差不多就是十几多个客户吧,根本是坐不下的,很多客户只能站着,是这样的,在我们意料之外的,卖的很好。”

  仅仅开盘一周的时间,三里屯soho的签约额就达到43.5亿元,销售均价超过4.9万元每平方米,在如今冷清在楼市,这样的销售业绩并不多见。

  从开盘到现在两个月的时间就卖了将近60亿元,这样销售业绩在如今冷清的市道里的确少见,为什么潘石屹敢在市场普跌的时候提价?又是谁在拿真金白银支持了他的涨价论?

  为什么楼市一片惨淡的时候,soho的商铺却能够热销?到底是些什么人在追捧soho?

  刘蕊:“我们的客户群是比较独特的,大部分的,就是比较独特的客户群,他们主要是以山西和内蒙,做能源的这种为主,因为他们这些人,就是本身自己的生意做的就是很好了,手头资金很宽裕,那么他们买房子只要看准地段,看准开发商的品牌。”

  记者:“这是你们的老客户,还是新开发的客户?”

  刘蕊:“我们的老客户占50%,然后大客户占,就是差不多10%。”

  记者:“大客户?大客户指的是多大?”

  刘蕊:“基本上反正得在5000万以上吧。”

  那么,这些拥有巨额财产的山西和内蒙购房者,为什么会在房地产市场如此低迷的情况下,选择购买价格并不低廉的SOHO商铺?在售楼部我们见到了一位正在签约购买一间面积售价高达600万元商铺的姚女士。

  客户姚蓝:“据听说好多演艺圈的明星也都在这买。”

  记者:“那你看中这里的什么呢?”

  姚蓝:“第一看到这里面的位置,三里屯一直以酒吧著称,另外周边的现在写字楼也很多,另外商场像国际的这些大牌的商场都在这儿。”

  采访中,潘石屹也坦言,正是这些拥有巨额财产的大客户的追捧,给了他涨价的信心。

  潘石屹:“我觉得这是一个特别正常的选择,我们的销售额在短期之内超过50个亿,我们的一部分户型一部分产品都快没了,我肯定要涨价,这是一个自然而然的选择,在我们商铺的销售额达到80%以上,基本上一些好的户型,好的位置都没了,这个时候就是自然而然的应该在我的价格表上面提了涨价,而销售比较慢的公寓,我们提高价格的幅度就比较低。”

  然而在网上,对soho涨价提出质疑和批评的也大有人在,一家知名门户网站的调查显示,有超过七成的网民认为soho涨价的目的是为了吸引眼球,而超过八成的网民认为soho涨价以后会有更大的暴利。

  北京市民:“开发商可能提的价有点太高了,我觉得是,这个房价,像咱们一般老百姓都买不起,真正买得起的就是外面做买卖买得起。”

  持有质疑态度的不仅仅是网民和购房者,在中国社科院研究员曹建海眼里,soho 所谓热销的仅仅是整个项目中的部分商铺,而住宅和写字楼的销售同样十分迟缓,潘石屹提价的这一举措是是彻头彻尾的炒作。

  中国社科院研究院研究员曹建海:“应该说他们炒作是最成功的地产商,他们一方面就是希望通过自己的力量来扭转这个颓势,另外一方面他也想借机炒作自己的项目。”

  而在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来,soho的热销和提价只是个别现象,在目前普遍萧条的房地产市场上,并没有代表性。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生:“他就是因为他的差异性比较大,正好他的那个房子在那个特定的地区,而且他是卖的这个特定的这个产品,针对一个应该说是高收入的人群,那所以他这个跟其他的楼盘没有什么太多的可比性。”

  当全国楼市都步入寒冬时,潘石屹连连反其道而行之的目的究竟何在?

  刚才全国工商联房地产商会会长聂梅生说,三里屯SOHO的热销只是个别现象,确实,如果只是一个楼盘涨价并不会引起大家如此关注,把潘石屹抛向舆论风口浪尖的,还有他的另一番惊人之举,拿出100亿元抄底中国楼市,当全国楼市都步入寒冬的时候,潘石屹连连反其道而行之,到底有什么样的目的?

  在网上,对soho涨价提出质疑和批评的大有人在,一家知名门户网站的调查显示,有超过七成的网民认为soho涨价的目的是为了吸引眼球,而超过八成的网民认为soho涨价以后会有更大的暴利。

  在北京城繁华的东二环朝阳门附近,记者见到了这样一栋刚完工的大楼,这就是潘石屹在今年投资购买的最大的一个项目,虽然斥资高达55亿,但潘石屹依然认为买的便宜。

  soho中国董事长潘石屹:“在一年前的价格是,他跟别人已经签了合同是66个亿,我是55个亿,就是说两年前的价格,跟今天价格差不多,一年前的价格比今天的价格高出20%。”

  记者:“所以就是说你比去年最高价跌了20%的时候买的?”

  潘石屹:“差不多吧。”

  记者:“所以你认为这是抄底。”

  潘石屹:“也不见得是最低点,最低点在哪我不知道,可是在我觉得从现在开始起,到一年一年半甚至两年的时间,应该是中国方面的一个低潮期。”

  实际上,这栋大楼只是潘石屹众多大手笔中的一个,就在大量的房地产企业因为资金链紧张而想方设法卖房卖地的时候,潘石屹今年却四处买地买项目。

  潘石屹:“在过去半年多的时间,我们进货进了88个亿的货。”

  记者:“进货就是买地?”

  潘石屹:“买地和项目,包括这个,这个是55亿元。”

  一方面潘石屹在大规模买地、买项目,而另一方面,他从今年三月就开始呼吁救市。

  潘石屹:“我也是找领导,给领导写信,写报告,我说你赶紧,别出问题。”

  记者:“其实你也一直在呼吁。”

  潘石屹:“我呼吁,没人听我的,整个中国的房地产出了问题的话,SOHO中国也是难以幸免的。”

  在中国社科院研究员曹建海看来,潘石屹一方面以较低价格拿地,另一方面却大声呼吁救市,同时在金九银十的第一天就作出涨价的决定,这一系列举措真正的用意并非借个别楼盘牟取暴利,而是在营造楼市回暖的迹象,并借机突围,然而,他认为以潘石屹为代表的房地产开发商如此力挺楼市的做法根本就是徒劳。

  中国社科院研究院研究员曹建海:“希望延缓这个走势,大势我相信他们很清楚,我们的大趋势已经形成,任何人都不能逆转。”

  让房价回归到购房者能接受的水平房地产市场才能重新步入健康的发展轨道

  曹建海告诉记者,即使有像潘石屹这样的重量级地产商出来力挺楼市,但整个市场走弱的大势已经不可能改变,因为在他看来,眼下高房价已经远远超出了普通老百姓的承受能力,除了继续向下调整,房价没有别的选择,这样看来,潘石屹的举动最后会有什么效果?还真是让人不得不打个问号,而我们的记者在再一次见到潘石屹的时候,也有了截然不同的发现。

  在中国社科院研究员曹建海看来,潘石屹一方面以较低价格拿地,另一方面却大声呼吁救市,同时在金九银十的第一天就作出涨价的决定,这一系列举措真正的用意并非借个别楼盘牟取暴利,而是在营造楼市回暖的迹象,并借机突围,然而,他认为以潘石屹为代表的房地产开发商如此力挺楼市的做法根本就是徒劳。

  9月11日,记者再一次见到了潘石屹,他给了我们一个熟悉的笑容,然而在他的笑容背后,记者却感觉到了比前一次更加深重的忧虑和无奈。

  soho中国董事长潘石屹:“我这几天连着开了几个会,都跟房地产开发商,房地产协会的秘书长,房地产商会的会长都见了一下面,大家的看法都还比较是一致的。”

  记者:“是什么样一个看法?”

  潘石屹:“就很惨,硬着陆。”

  记者:“有那么严重现在?”

  潘石屹:“我想,我在市场第一线体会是比较明显的,因为这两天接触了有二三十个开发商,一些开发商的组织前一段时间大家都还有信心,突然这两天发生的降价事件这些东西就是互相传染,大家突然觉得都没信心了。”

  潘石屹告诉记者,最近几天他看到越来越多的开发商加入到打折卖房的行列,让他感觉到形势突然一下子变得异常严峻。

  记者:“今天明显感觉到你的信心受到了一些打击?”

  潘石屹:“受到很大打击。”

  记者:“受到打击?”

  潘石屹:“都是不好的消息,有一个成语叫做势如破竹,就是破这个竹子的时候,你一开始可能切不开,等到要切开的时候,一下就全都裂了。”

  记者:“你觉得现在是什么时候?在切竹子的话?”

  潘石屹:“现在就是发出这个声音的时候,裂的时候,就跟山一样,你说慢慢抖,这个山要真往下倒的时候是很惨的。”

  记者:“你觉得正好到了马上要倒的时候?”

  潘石屹:“对。”

  事实上,就在这一次采访前的一个多星期,潘石屹还宣称要拿百亿元抄底中国楼市,而这一次,始终力挺中国楼市的他却第一次流露出了一丝明显的犹豫。

  记者:“上个星期你还在说可能会投一百个亿来超低这个房地产市场,现在还有没有这个想法?”

  潘石屹:“今天上午我们开了一上午的会,就是我们的策略要不要调整,我们在看中国的基本面到底发生没发生变化,这一点我们还是非常地艰辛,可是这个拉地的速度要有节奏,原来我们可能就是半年时间把这一百万亿挂出去,拉拉地现在可能就一年,两年时间。”

  记者:“观望一下,是不是现在想观望一下?”

  潘石屹:“等一等。”

  记者:“等一等看形势怎么发展?”

  潘石屹:“等到尘埃落定以后看看是个什么情况,因为这个时候是一个剧烈变化的时候,剧烈变化的时候。”

  在潘石屹看来,目前中国房地产市场正在经历的寒冬,其实是对过去所犯错误的纠正。

  潘石屹:“这个爆发出来这些问题,是过去三年到四年时间,各个方面范的错误的一个综合,爆发出来的。”

  记者:“那个错误,最核心的是什么错误?”

  潘石屹:“从房地产开发商的错误来看,就是对这个未来的预期太好了,因为2007年的房地产的销售量比2006年增长了44%,这是一个特别大的数字,所以房地产开发商都觉得我还可以发展,所以大规模地去圈地,2007我们测算了一下,就是一年之内圈的地相当于当年的销售收入,2007年差不多销售了3万亿元的房子,2007年这些开发商拿着钱去买地,差不多花了3万亿元。”

  正是由于开发商争先恐后地在全国各地圈地、抢地,很多地方纷纷出现价格高得离谱的地王,随着土地价格的快速上涨,商品房的价格也随之节节攀升,而如今,因为疯狂高价拿地而付出代价似乎已经不可避免。

  潘石屹:“这个是一个错误了,就是房地产开发商的错误了 只要你范了错误的话,市场一定会惩罚。”

  而在曹建海看来,房地产市场的冬天远远没有结束,只有淘汰掉一大批中小型房地产开发商,让房价回归到购房者能够接受的水平,房地产市场才能重新步入健康的发展轨道。

  中国社科院研究院研究员曹建海:“或者你已经发病了,你希望睡一觉就好,你希望做一个祈祷就好,那是不可能的,如果做错了事情,一定是有代价的。”

  记者:“那您觉得需要多长时间?”

  曹建海:“根据国际的经验,一旦房价趋于回落,一般来讲要三到五年的时间,才能有所反弹。”

  记者:“那回调的空间有多大?”

  曹建海:“回调空间,就中国目前这个泡沫来看的话,应该在一半以上。”

  搜索关键词:地产突围

  不管是潘石屹反其道而行之的涨价,还是其他各大房地产商在全国范围内打响的降价销售大战。目的只有一个,借“金九银十”这个契机来突围。今天,我们就来搜索一下,看看房地产行业的龙头在面对全行业“寒秋”到来时,是如何展开突围的。

  8月底,万科上海旗下8个楼盘集中展开“限时认购”优惠活动,其中金色雅筑楼盘的剩余房源较前期打8折,并另有10万元的优惠;而白马花园的余量清盘一次性优惠也达7到8万元。9月3日,万科杭州旗下4个项目推出为期12天的“青年置业计划”。活动期间,4个项目共226套房源价格下调,最低约7.5折,率先在全国范围内掀起了降价促销大战。

  而恒大地产则宣布,国庆期间将在全国范围连续推出13个新盘,开盘首日13个新盘都将以85折优惠销售。不仅如此,对于有的项目,如果购房者在预售期认筹,还有开盘前认购1万抵3万,送每平米价值1500-3000元全套装修的优惠。

  广东深圳地区的楼盘也是延续今年以来的降价趋势,降上再降。龙头地产公司的优惠促销行动很快就引发了其他房地产开发商的加入,优惠折扣活动此起彼伏,部分特价房降价幅度甚至超过5000元/平方米。

  可见,大部分房地产开发商都把中秋和国庆看做是降价探明市场底部的良机,既可以实现销售加速回款,又能启动市场。如何在新的趋向中把握机遇,对目前的不少房地产商而言,似乎正变得越来越现实,毕竟大家都不愿错过争夺今年最后一个销售突围的机会。

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  曾经有人揶揄说,潘石屹是房地产商当中最好的演员,演员里最好的房地产商。熟悉潘石屹的人,大都认为他是一个营销高手,SOHO中国成长的每一步都伴随着潘石屹的营销故事。在楼市萎靡、房价下跌的市道里,有人打折促销,有人跳楼降价,而潘石屹却选择了逆市涨价,这一举措既吸引了公众眼球,又吸引了媒体关注,这是多少广告费都换不来的。

  更重要的是,作为一家上市公司的控制者,作为一个开发商,潘石屹奋力托市的行为,也向投资人和购房者表了个态,至少在市道低迷的时候,他还是愿意付出努力,尽力维护他们的利益。这种姿态有利于潘石屹赢得更广泛的信任。

  当下,房价下跌的趋势已经成为一种不可逆转的现实,对此潘石屹应该比大多数人都清楚,在这样的大势下,他的所说所作所为,即使不能够扭转市场,但都表明了一种姿态:当市场风浪袭来的时候,坐在同一条船上的利益攸关方们都应该共渡难关。抛开楼市上的纷争不讲,如果从上市公司的角度看,潘石屹的态度是一种进步。

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