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曹建海的博客

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房地产暴利终结的经济学标志是什么?  

2008-08-08 22:55:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产暴利终结的经济学标志是什么?
2008年08月08日 东方早报
曹建海

    近日,国家统计局主管的《中国信息报》发表了题为“2008年二季度经济述评:市场不支持高房价”的文章。文章称,“房地产的暴利时代已经终结”。文章指出:“目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面,都不支持房价持续高涨……当一种商品的价格,上涨至远离其基本价值,或是远超国民的消费能力时,其价格的最终回落就成为必然,楼市也是如此。”

    联系到近期来自房地产界的救市、金融风险预警不绝于耳,甚至全国人大财经委报告也对“房地产市场走势可能出现逆转”表示极度忧虑,担心出现“大起大落”,“房地产的暴利时代已经终结”的表述引起市场极大的关注。这份经济述评指出了不少问题,一些判断和依据也比较符合实际。但是,我们在报告中看不到敦促挤压房地产泡沫,或者松动房地产政策的建议,也就无法看清楚这份报告的初衷。这里的关键是,当前我国房地产的暴利时代,真的已经终结了吗?

    什么是暴利?经济学上没有暴利这个词,因为它包含明确的价值嫌恶判断。最接近的名词是“超额利润”,或曰“经济利润”。什么是超额利润?就是企业或个人取得了超过正常利润的会计利润。用公式表示:超额利润=会计利润-正常利润。

    房地产商到底有没有获得暴利,或者实证描述中的超额利润?这个问题已经十分清晰,放眼当前我国各个行业,房地产业可谓是最没有争议的暴利行业,完全无需论证。惟一需要说明的是,目前的房地产业暴利究竟到了什么程度?判断房地产暴利的标准是什么?这也同样可以成为判别当前我国房市泡沫程度的标准。

    为了客观分析这个问题,我们引入经济学中常用的、已故的诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯·托宾1969年提出的托宾Q比率,来解释我国的房价泡沫和房地产暴利。

    托宾把公司的价值分为市场价值和重置价值即重置成本。金融市场价值包括公司股票的市值和债务资本的市场价值;重置成本是指今天要用多少钱才能买下所有上市公司的资产。托宾Q比率就是企业的市场价值与企业总资产的比率。用公式表示:Q比率=企业的市场总价值/总资产价值。

    例如,一个较低的Q比率(介于0-1之间)意味着重置一家公司的成本大于该企业在资本市场上的价值,即企业股票的价格或市场价值是被低估的;反之,一个较高的Q比率(大于1)意味着公司的市场价值较之资产的重置成本昂贵得多,表明公司的股票价格或市场价值被高估了。

    用托宾Q比率,可以衡量房地产商所开发项目的市场价值与重置成本之比。根据判断,目前我国商品房的市场价值与重置成本的比率,大约在3-5倍之间,远远大于1,表明现行房地产业仍有200%~400%的暴利,房屋售价当中约有67%~80%的泡沫。这个比率可以解释为什么房地产开发投资容易失控,即开发商愿意把房屋销售出去而不是用于经营,而用回笼的资金继续从事开发建设新楼盘的活动;这个比率也可以解释,房地产商在销售不畅时,为什么可以折价50%以上。

    依据同样的道理,地方政府储备土地项目的Q比率,为土地拍卖的市场价值与征用农民土地的成本之比。大致算来,这个比值大约在10倍以上。由此我们可以分析,为什么地方政府如此热衷于征用土地、储备土地和拍卖土地,甚至冒着政治风险进行房地产“救市”,关键也是暴利在起作用。

    因此,真正的房屋价值,就是在房地产开发商的房屋重置成本的基础上,再挤掉地方政府出让土地所获得的暴利,这大约需要在现有房价的基础上,降价60%以上。具体来说,剔除地理位置、房屋结构因素,当政府放弃“卖地生财”,并且商品房的价格与居民、单位自己建房的成本相当时,房地产暴利的时代,才真的被终结了。(作者为中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、研究员)

 

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