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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

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房地产要不要“救市”的辩论  

2008-08-06 12:28:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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宏观政策微调引发房地产“救市”之辩
《中国经济时报》2008年08月05日

    宏观调控任务由“双防”变成“一保一控”,各界人士猜测宏观调控或会略微放松。而媒体报道“中房协‘救市’提案已获中央重视”的消息则激起“政府或将救房地产市场”的“猜想”。

  激辩“救市”
  “对于‘救市’,我认为不但‘必需’,而且刻不容缓。”作为广东省房协理事,赵卓文十分清楚广州地产界在经历房价大幅“跳水”后的“困境”。他对本报记者说,“‘救市’不止是救发展商,其对城市经济的发展及金融稳定,都具有积极意义。”
  “房地产是国家经济的一个窗口,其出现问题的根源往往是由经济甚至是社会问题引起的。”中国人民银行金融研究所研究员邹平座对本报记者表示,房地产是否存在整体泡沫目前还难以判断,但局部地区和产品存在泡沫是肯定的。他认为,房价过高和过低都不好。尽管高低应由市场决定,但市场有时也会因市场失灵、信息不对称、道德风险、逆向选择、垄断等问题而出现错误,这种情况下,政府的调控和监管又是必然的。问题是政府必须科学监管,而不是简单地行政干预,弄不好会使情况更坏。
  邹平座说,对于是否“救市”的争论没有必要。如果房地产市场出了问题,政府一定要“救市”,因为市场健康发展是国家经济的需要。而“救市”不一定要提高房价,是救市场经济规律,提高房地产市场的效率,实现其健康稳定发展。
  “从更深的层次讲,房地产存在的问题也是中国经济共同存在的问题。”邹平座表示,中国经济现在出现了一些难题,房地产问题可能会成为更严重的经济问题的导火线。如果经济形势进一步恶化,中国也会发生“次贷危机”,银行也会关门。
  “所谓维稳、救市,实际上很难起到作用。” 中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对本报记者表示,开发规模过大导致供过于求,是目前房地产市场困局的主要原因。在消费者普遍抵制高房价并且看低未来房价的情况下,房地产市场的萧条不可避免。
  而他认为,即便政府“救市”,如放松对开发企业贷款,只能延缓眼前紧张的资金链于一时,房屋同样销售不出去,但却有可能造成更大的银行呆坏账;放松对消费信贷,以及二手房的交易和所得的税收,在房价过高且处于买方市场情况下,不能改变消费者购房即成房奴的局面。
  因此,曹建海说,调整是难免的,房价调整的方向是开发商的重置成本水平,目前房价与重置成本尚有平均3-4倍的差距,调整将呈长期趋势。
  他认为,房地产业的困难刚刚开始,未来降价、重组、倒闭、破产是必然趋势,房地产投资增长也将呈大幅度回落甚至衰退局面,这是经济回归理性的重要标志。政府应顺势而为,迫使社会资金从房地产领域退出,加入到现代制造业和现代服务业等高端产业之中。

  稳定之道
  “宏观经济要达到‘一保一控’的目标,一定要改变目前我国经济过度依赖房地产和出口增长拉动经济增长的局面。”曹建海分析,控制通胀要从控制房价上涨开始,应顺势挤压地产泡沫,同时给银行体系提供一个降低金融风险的时间和空间,最终还人民生活、工商业经营一个正常的环境。
  他认为,要进一步加大对地产开发和消费按揭贷款的控制,加大对二手房周转的税收调节,通过废除预售制、鼓励居民和单位自建房、敦促政府提供保障性住房、加大对空置房持有者的处罚等,使房价在未来时期逐渐向重置成本趋近。
  “要采取一切措施实现房地产业的稳定与健康发展。转变房地产业的发展方式,优化房地产结构,压缩不合理需求,增加有效供给。在政策上要松紧适度,一视同仁。”邹平座说,当前要对房地产的供求进行认真研究,防止经济问题进一步传导到房地产业,房地产业的问题又使经济和金融形势发生恶化,从而形成预期和现实、房地产与经济金融之间相互影响的恶性循环。
  此外,邹平座认为,还要制定和完善相关的房地产法律法规;加强科学监管;加大廉租房、经济适用房的开发力度,建立有效的国家政策性房地产体系;通过价格体系有效保护耕地,在当前农产品价格不断上升的情况下,正确处理好吃和住的问题已经非常重要。

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