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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

房地产救市只会带来延滞的金融风暴  

2008-07-19 22:35:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产救市只会带来延滞的金融风暴
来源:和讯网□马上访谈第346期
2008年07月18日

  编者按:7月17日,国家统计局发布的6月份经济运行数据显示:70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%,涨幅比上年同期高4.2个百分点。而深圳楼市近几个月持续下跌,房价已跌落到一年前的水平,交易量则萎缩至10年前的水平。与此同时,北京、上海楼市也步入观望,成交量大幅减少。因此,有研究报告呼吁,为了“降低交易门槛,鼓励和促进房地产交易,促进市场活跃”,建议采取减免交易税费,适度放松货币政策的“救市建议”。房地产市场是否需要救市?如何继续挤出房价泡沫?和讯网对有关专家进行了访谈。

  嘉宾:
  曹建海 中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任

  房价走势要看环比数据
  和讯网:从国家统计局公布的数据来看,房价总体好像还在上涨?为什么
  曹建海:房价涨了还是低了,一种方法是同比,同比是跟上一个年度同期相比,比如说这个月数据跟上年同期数据相比,上涨10.2%这个幅度肯定是低估了。北京现在的房价大约跟去年年底差不多,房屋价格变动非常频繁的商品,用去年时期的同比不能说明什么。
  和讯网:从环比的价格相比来看6月份跟五月份是持平的。
  曹建海:因为以北京6月份的房价为例,4、5月份明升暗降的情况是很多的,到6月份明升暗降更多,或者说更多的是出现了明降,也许是5月份价格涨上来了,6月份降下来了,可能以这样的方式实现持平。另外开发商现在普遍的不愿意降价,因为降价会形成下降预期,他就尽量的给予折扣优惠。6月份跟5月份持平,实际上是降的,跟统计数据和取得样本有关系。
  比如说6月份深圳成交量,包括7月份成交就是以别墅为主的,如果前期成交可能里面还有经济适用房,这个价格已经是不可比了,要真正的可比必须是一些固定的样本,他在不同时期的价格变化。可惜我们统计局没有做这样的工作,他只是固定城市那有什么有,城市里都是根据新成交的房屋,每一次成交的地方都不一样,位置不同,时间不同,怎么可能做出一个正确的比较。如果做同比的话,比如说现在股市已经很糟糕了,但可能和去年同期相比甚至还涨了,但是实际上从6000点下来股市已经很糟糕了。
  和讯网:可能是环比更能看出整个的数据变化。
  曹建海:环比相对于同比来讲比较能够看出房价的一个走势。
  和讯网:时间性更强一些。

  深圳断供的以炒房客为主
  和讯网:具体到个别城市,最近讨论的比较多是深圳房市的问题,现在深圳主要有两个现象,第一个是房价出现大幅的下跌,第二个是一些楼盘已经出现个人房贷断供的现象,您觉得深圳的现象是否属于极个别的现象?
  曹建海:肯定不是个别现象,深圳的现象就是一个全国的一个代表,但是相对来讲可能是炒作比较厉害的城市之一了。因为深圳比较特殊,这个地方近邻香港,对香港畸形房价形成了不良的示范,所以香港很多人跑过来买房,这里是一个因素。另外这个城市总的人数很多,买房很少,现在1200万人,本地人拥有户籍的比例是特别少,一部分打工像白领以上的人可以买房,但是更多是最大比例是民工,这样的人口构成注定了多数人没有被城市化,所以深圳人均住房数字一直不是很高,加上深圳的房价一直被炒家控制,所以深圳房屋建设速度包括土地空置可能在全国比例都是比较高的。这样的城市结构还有很多,比如说像东莞也是类似这样的城市结构,包括长三角很多城市都是属于这样的城市结构,就是外来人口占的比重特别大,外来人口农民工为主体,平均住房面积不显得很高,这样城市在新建规划当中可能开工项目开始批的比较多,所以城市建设包括批地这方面可能放的口子比较大,房屋就过剩,包括土地囤积都会特别严重,所以为了把房子卖出去,所以开发商就会和炒楼的进行勾结,银行勾结推高房价,所以深圳就出现了这样一个暴涨的狂潮,应该说和开发商主导的炒作有密切的关系,应该说这是全国普遍现象,所以说深圳能塌,所有的城市都能塌。
  一般来讲应该是跌幅在30%才会出现断供,断供最能反映价格变动了,比如一套房原来15000元一平米,现在跌到10000元,这个跌幅就是33%,就会出现断供,像深圳这样的楼盘是非常多的,剩下本金部分比现有新房的楼盘还要贵,这个时候就可能会出现断供现象。现在只有深圳跌幅最深,其他的城市还没有出现这么深的跌幅。没有跌的城市现在房价比去年那个时候都涨了,所以不会出现断供。
  和讯网:是否要具体分析一下这种断供个别人是否属于炒房的,如果是买房自住一般不会轻易断供。
  曹建海:这个跟每个人有关系,如果有的人把信用看的比什么都重要,就是这个房子没有原来贵又是自己住的,我想不会轻易断供,一断供就没有任何信用,银行什么信用有没有,这对一个人这一生会很失败的,他是没有信用一个人。
  和讯网:而且我觉得如果他自己自住这个房价涨跌对他其实影响不是非常大。
  曹建海:我讲跟一个人有关,跟他修养也有关系,如果这个人他不在乎这些,他一看现在房子没有去年贵了,现在光剩余按揭本金部分就比房价贵,有可能放弃,因为现在怎么说呢?我们人的素质是比较低的,包括在城里很多工作,甚至大学毕业素质有很多是比较低的,把钱看的比信用重,所以有的时候也有可能。一般来讲断供房子不是自己居住的,自己居住的再搬出去又失去信用,这可能是代价就过大了,一般来讲可能不是它居住的房子,出现断供的主要以炒房为主。

  现在救市只会带来滞后的金融风暴
  和讯网:现在房价如果是普遍开始下跌的话,是否会引发触及到金融安全问题?是否需要救市?
  曹建海:因为中国的CPI现在完完全全已经不反映通货膨胀的情况了,通货膨胀可以是消费品上涨、生产资料上涨、包括资产的上涨,这些综合作用才能反映出。而通货膨胀在住房领域是最为突出的,如果一个房子一年涨40%,你可以看出来货币在住房里面的贬值状况,同样是这个房产,财富不变的情况下,价值提高了这就是货币贬值,体现在这里面我们通货膨胀现象已经非常严重了,我们国家公布的数字至少再加上10个点,公布的是7.9%,实际可能18%左右。
  因为房价没有计算进去,包括很多产品没有放进去,包括资产的变动,房价、地价变动,这些东西是属于商品,商品为什么不统计进去?光拿租金变化来考虑,租金很多是农村的房租,租农村的房子肯定便宜,房租在我们国家不能反映房价的变化,一年房租普遍只有房价2%-3%的比例,这样低的比例房租根本不能反映物价长的情况了,而且房子盖的越多房租有的城市还跌,所以物价上涨幅度已经远远超过了国家公布的数字,也就是CPI已经不能反映物价上涨了,CPI是一个被控制被操控一个数据了,已经没有意义。
  我们的实际通货膨胀比现在通货膨胀大,通货膨胀包括房价上涨、股价上涨,实际上都是社会财富的重新分配,重新转移,这样会让拥有这些财富的人更加富有,而没有财富的人更加贫困,所以会加剧财富分化进一步的拉大,所以房地产救市的结果就是通货膨胀加财富分配,进一步分化,加剧社会矛盾。
  而银行继续救市就会有很大泡沫,加大风险,银行金融风暴会来的更猛烈,那个时候就没有任何的防御能力,像飓风一样来临,玉石俱焚,全部毁掉。现在如果银行去追查前期贷款,催收甚至把房子收回,现在还是来得及的,所以简单的救市最后会使得金融风暴来的更猛烈,那才是毁灭性,所以救市是很愚蠢,救市会带来更大的通货膨胀,会带来更大财富转移,财富掠夺,以及带来未来可能被滞后但是更猛烈的金融风暴,那个风暴要远远强于美国的次贷危机,美国次贷危机它就是慢慢消化的,虽然是不断的深化,但是美国没有出现金融风暴,毕竟没有出现金融风暴,如果出现金融风暴美国社会就全乱了,这个国家就会出大乱,它是逐步的释放,有这个金融泡沫就要让它释放,救市是最愚蠢,如果救市的话最后可能这个风暴来临没有人能保得住,财产保不住,银行保不住,什么都保不住了。
  和讯网:其实不救的话反而更能让银行避免这种危机?
  曹建海:是的,银行来得及去处理这个风险,处理资产,回避更大的风险,减少损失是来得及的。如果像那样的话银行进一步房贷,进一步提高房价,进一步加大泡沫,因为房价真实水平应该是造价,在任何国家房价应该和造价相关的,古往今来,古今中外房价和造价是相当的。但是我们现在房价普遍都是十几倍在大中城市都是十几倍,在中小城市也是五倍以上,所以这个泡沫幅度太深了,这个时候就不挤掉这个泡沫,这个金融风险将来太大了。
  和讯网:说到房价泡沫这一块,其实从地价来看,地方政府并没有对这一块进行松动。
  曹建海:现在地方政府因为现在看它本身就是开发商,地方政府它土地储备土地拍卖本身就是地产开发行为,是一个商业行为,现在地方政府的觉悟已经跟开发商已经是在一个水准上,我们看到成都救市,包括深圳市长救市一个提议,本身可以充分说明了地方政府与开发商它就是共同利益,同一个利益共同体,它是一个“战略合作者”,所以他们觉悟已经完完全全脱离了为老百姓服务这个境界这个层面。地方政府现在看这种做法确确实实长期体现了我们官员素质低下,官员缺乏基本的党性和基本觉悟,脱离了地方政府的基本职责,而且不甘心房价回落。
开发商通过高利贷来解决资金问题是饮鸩止渴
  和讯网:整个房价现在是否处于开发商跟消费者僵持的一个阶段?
  曹建海:现在不僵持,现在开发商在使用它资金链里面的每一笔资金,另外开发商想办法去引入高利贷来充血,还有一个就是开发商想办法发行公司债,到证券市场融资,所以现在开发商逐步通过高利贷来延缓生命,饮鸩止渴。但是可以看出这样的结果就是一部分未来的开发商的资产和土地可能会跑到高利贷的手中,确实高利贷有一部分是热钱。将来的趋势就是高利贷与开发商要一块死,因为它毕竟不是一个从事真正劳动的一个行业,这种行业不应该以企业形态出现,所以他们的死亡也是好事,老百姓还是不买房,只有炒家去买,炒家一看老百姓没有接手了,炒家也不会买,所以你现在怎么给它放贷也没用,放的话是更多的烂资产不良资产产生,所以关键是老百姓不买,关键是没有成交量。包括北京很多预售的房子,最后实际上老百姓很多会退房子,退房率越来越高。
  和讯网:您觉得目前要把房价泡沫里面挤掉的话最关键是要解决什么问题?
  曹建海:如果政府坚持这种调控政策,从紧的政策,要对房地产甚至更紧,比如说将来对工商业要放松,那就应该把总的紧缩度不变的情况下对房地产业更紧,至少我们不能对房地产放松了,只要坚持这个,我估计房价走势变局就会很快的来临,这个时候实际上对银行来讲,就是怎么想办法减少损失,恐怕不仅仅不能再追加非自住房贷,而且对过去每一段贷出的款都要进行普查,看看这个房子使用状态,如果房屋纯粹是空置的,我建议银行可以把贷款尽早收回来,把炒家的房贷尽早的收回来,现在卖的话还能卖一个较好的价格,否则将来的损失就大了。现在已经不是未雨绸缪,就是在暴风雨来临之前要及早做一些准备。
  作为国家来讲,包括中央政府、地方政府一定要把人民生活,老百姓民生分到第一位,凡是有损害民生的,不仅不能扶持,要坚决打击,不要只从GDP的总量来看,GDP有好的GDP还有罪恶的GDP,这种罪恶的GDP我们是不要也罢,因为罪恶的GDP根本就落不到老百姓手上,最后都是外资、贪官、开发商他们得到了,这个总量很大但是老百姓几乎分不到,而且是被掠夺的,罪恶的GDP是通过掠夺来实现的,是老百姓买单的。我觉得以后的干部考核要彻底取消GDP的考核,应该尽快改革政府卖地的制度,彻底废弃这个制度。
  我建议已有的土地用来建经济适用房,建廉租房,绝不可以再卖给开发商,反过来应该从开发商手里把好多土地收回来,收回来你只要一个城市安排当地城市居民使用,并且适当为外来工作人员一些年按照本地待遇,可以购买经济适用房,这样的话很多地方不用建很多房子就已经够用了,现在房子是太多了,已经严重威胁到耕地的安全。

  奥运后房价可能会有一次“像样”的下跌
  和讯网:关于奥运之后北京房价的预期,您怎么看?
  曹建海:我预期北京房价奥运会之后可能比现在的跌幅要更快更大,北京房价应该有一个30%的跌幅,在奥运会之后很短的时间内,甚至可能在年底有比较深的跌幅。
  奥运会前是开发商销售特别重要的阶段,所以都在打折,价格已经在回落了,包括一些房产有很多出现回落,我们要用实际成交价格进行比较。另外我们可以看到,居住在鸟巢附近的一些旧房,现在房价也在回落,二手房也在回落。现在北京拐点已经出现,应当说现在房价三四月份涨到头之后往下回落,现在房价水平大概跟2007年底水平差不多,今年已经经过一个抛物线。
  和讯网:已经过了高点了。
  曹建海:对已经过了,已经在回落了。那么奥运会期间肯定是一个箫条期,包括好多二手房想出售也可能卖不掉,这种大规模抛出可能是在奥运会之后,奥运会之后才能抛出,现在北京二手房就是一个月卖不掉就折价10%。
  炒家现在已经在集中抛出,在奥运会抛出应该是比较聪明的,但是奥运会前抛都晚了,实际上应该在奥运会之前三四个月抛,可能那个时候就是比较及时的,现在看来抛的话现在大量的抛盘恐怕都卖不动了。当然经过奥运会,奥运会期间虽然外地人会有很多到北京来看房,但是面临这样一个向下走的趋势,估计谁也不会买一个什么天天让你缩水一个投资品。
  和讯网:我觉得现在所有人预期都会跌的话,肯定不会去买。
  曹建海:这样集中会在奥运会结束可能会出现一个比较猛的一个下降阶段。
  和讯网:比较像样的下跌。
  曹建海:对,可能就是后四个月,一直到年底我估计有一个比较深的跌幅。当然这里面因为位置的差距,位置好中心区一些跌幅没有那么大,但是像新开的楼盘位置普遍都不好,跌幅会更大,如果用新房子来体现,可能今年下半年有30%的跌幅,跟今年三四月份高点去比,我估计30%的跌幅还是有的,但是跟现在相比,有没有30%,也是有可能的吧。我认为过了2008年底,2009年之后房价就会逐渐缓慢下行,这个下行一般来讲有更长的时间,一般有三年以上的周期,为了控制房屋投机物业税有可能在这个期间出台,出台的话会进一步挤掉房价中的泡沫。

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