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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

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居民购房意愿下降,房市拐点已经来临?  

2008-04-03 15:28:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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居民购房意愿下降,房市拐点已经来临?
2008年03月23日14:29 和讯网
易蔚

  编者按:中国人民银行日前在全国50个大、中、小城市进行调查,回收有效问卷20000份。20日公布的1季度全国城镇储户问卷调查结果显示:未来三个月打算购房的居民占比为14.6%,分别比上季度和上年同期降低1.3个百分点和1.9个百分点,并创调查以来最低水平。调查的京、沪等七个大城市打算买房的居民占比全线下跌。房市是否已到拐点?因炒房而囤积的商品房对购房者意味着什么?我国的建房模式是否是房价虚高的助推手?为此和讯网采访了相关专家。

  嘉宾:
  曹建海 中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任
  陈国强 北京大学房地产研究所所长

  大城市房价泡沫有5倍之多,降价很正常
   和讯网:大城市居民购房意愿如此低迷,这是否会导致房价走低,让房市拐点论成为现实?
  曹建海:我觉得房价降下来这是很正常的现象。实际上,以目前的价格购买房子面临着很大的风险,即使是自住房,如果高价买的话肯定会把自己套住。因为这样高的价格,除了收入极高的群体,很多人实际上并不是全款买的,或者东挪西借,更多的靠银行贷款。这样买了以后把自己套住,实际上是得不偿失。最近有一个观点认为,投资就不要投了,自住的想买就买。我不这么认为,因为即使是你自住,如果通过银行贷款的信贷手段获得的,日后会面临很大的月供的压力。
  另一方面,我坚决认为,目前房子这么高的价格肯定不能维持。这是不正常的价格,全世界绝无仅有的不正常价格,它肯定维持不住!你们和讯网做的房产调查里,我看我好像是唯一认为奥运之后房价要回落的。我现在依然坚持这个观点。这种房价是极不正常的,泡沫化的程度在全国一般是三到五倍,尤其在北京、上海这种城市都有五倍之高,在北京普通的像三环、四环附近的房子,我认为价就是3000左右,这才是正常的价值,但是现在卖到一万五千块钱,这里面有大量暴利构成。开发商的暴利,地方政府的暴利,炒房团的暴利共同构成的,这完全是虚高的东西,所以肯定得降下来。

  若观望的状态一直持续,可能会强化市场调整房价的力度
  陈国强:但是还不能够就判断房价肯定会跌。实际上每一次政府出台一些新规定,市场和政策之间都有一个博弈,或者一个调试的过程。双方必然会出现一个观望的心理,关键取决于这个状态持续多长时间,最后出来的消息,或者政策本身的执行有没有达到政府原来预期的那种效果,本身跟过去相比他观望的预期会时间变长了,那么就看不同的企业,如果他自己能够扛,他可能会扛过去,有些扛不过去他就会通过降价的办法应对市场。
  可以肯定的是,如果数据显示购房意愿比较低,那这种观望的状况可能还会持续。对房地产商来说,他可能就会面临比较大的资本回收和现金流的压力。这样的情况有可能会导致有越来越多的项目通过让利促销的办法推销。但越是促销,买的人越少。因为大家都是买涨不买跌,会把观望的一个状态持续的更长时间。这样的市场观望状态不光房产商着急,实际上银行机构也很着急。因为银行往年激增的房贷业务现在非常明显的萎缩,业务很明显的掉下来了,利润降低了,他们能不着急吗?现在实际上我看到上海、广州、深圳有一些银行针对去年第二套房贷款的一些规定有松动,但是又遮遮掩掩,不敢公开的说不执行过去的规定,而采用一些变通的办法。所以这个状态大家如果购买意愿不强,观望的状态还持续的话,对市场来说,有可能会出现调整房价的力度,或者说调整的面会更广了。

  商品房究竟被囤积多少目前还是黑箱
  和讯网:在政府出台一系列住房保障政策之后,在城市中有户籍的居民可以享受到政策性的住房。但不容忽视的是,城市中有一大批外地务工人员,尤其在北京,他们并没有被纳入住房保障体系之类,这一批需求该如何满足?在房产商建房冲动减弱的情况下会不会相对强化商品房市场的供需矛盾?
  曹建海:除非我们户籍实现新的突破,外地务工人员的住房问题就难以解决。建议政府可以采取过渡性的户口管理办法,提供相应的政策。在住房、子女读书等一系列方面给予应有的特殊政策。譬如说,可以按照此人在北京市纳税达到一定期限,给一个绿卡的待遇,这样就可以享受保障房计划,这方面应该有所突破。
  另外,我想强调一点,北京目前二手商品房囤积的量究竟有多少?关键是现在有关部门不想把它搞清楚。其实对房屋进行一下清点,对房屋信息进行公布,就会知道有多少炒房的人在北京持有商品房。目前这是一个黑箱,不允许把它揭开,一旦揭开就看见底下触目惊心的东西,我们是故意捂着盖子,让下面的疮烂着。
  我认为不会因为开发商减少开发的数量,驻足观望,房价就随之上涨。在中国目前各个城市这个状态,大量的囤房、囤楼的情况,存量比增量多得多,不会因为减少一点增量就引起整个房市供不应求。据我的计算,抛掉农民工以及其他不居住在北京的流动人口部分,目前北京商品房的人均存量足够达到20平米。即使开发商不开发房子房价也会降。另外,我强烈建议二手房的物业税尽快推出来,逼着囤房的人把囤积的房产吐出来。

  释放存量房能降低一手房价,但目前的政策环境不支持
  陈国强:确实,在目前的政策范围内,非北京籍的人口不能够享受政府提供的保障性住房,他们的需求只能够在市场房里面获得满足。我个人判断,随着保障房的增加,市场房供应量的减少,市场房供求矛盾会更加突出,从而房价出现更明显的上涨。最终这个结果会不会出现,取决于市场房供应的节奏,包括供应的状态。
  针对释放存量房、二手房最直接的好处是减少对一手房市场的压力,他分化了一部分的需求,有一些人可以通过购买二手房的方式解决自己住的问题。
  但是北京因为一些情况比较特殊,过去的产权关系很复杂,另外现在很多具体政策上的住房等于限制了存量房的流通上市交易。比方说买下房子来之后,要居住满五年,可以免交营业税。包括其他的一些税实际上对二手房的上市是很不利的。如果把这些成本降低一点,或者把税、费有些能够给它减掉,不合理规定把它取消掉,那肯定对激活二手房市场是很有好处的。
  这些政策实际上加剧了或者进一步恶化了市场供求的矛盾。如果能够把存量房比较有效的释放出来,肯定对于缓解市场的供求矛盾有好处。另外对于抑制房价过快上涨是可以有效的化解上涨的重力,可能这个事情需要比较长的时间了。
  政府方面如果能够采取鼓励或者培育这样一个市场这样一个态度,或者朝这个方向去做,当然可以激活或者培育出这个市场。我想这个关系大家应该都可以看清楚,但是很多时候政府出于不同部门的利益的考虑它可能不愿意,比如说地税部门不愿意把一些税减掉或者降下来,因为直接关系到它的地税收入,这些问题就比较难处理了。
  至于曹老师提到的物业税,我认为征物业税确实能提高养房的成本。这样有些人可能倾向于把房产处置变现了,还有些人可能就通过提高租金的形式,由租客来承担养房的成本。从而对市场上租房、买房的市场关系进行了调整。

  只允许开发商建房的规定是极其错误的
  和讯网:目前我国建房模式基本上是由开发商来建,对于些集资建房、小产权房、个人建房等模式都不支持。为什么?是否能通过多样的模式充实市场从而加大房价调低的力度?
  曹建海:你谈到的个人建房的模式实际上全世界都在做,可以说人类有史以来一直在这么做。只有我们98年以来,特别是03年以来订的政策,在住房供给方面主要依赖开发企业,对其他所有的建房模式几乎宣布是非法的,几乎是取缔,这样给开发商创造市场机会。我认为这是全世界做的最坏,几乎是严重的侵犯人民权利的一种方式。这是过去建设部错误的规定,是某些部门和开发商为了追逐自己的利益采取的最残酷的一种方式,实际上在其他国家根本不能实施,更不可能推广。
  像非营利性机构建房的模式,我们就是不允许。如果在同样的规划下,自己建房,自己翻修,这个多简单的事,我们现在非得把它拆走,老百姓住的好好就要拆掉,拆掉还是一口价格,一般比市场价格还要低,高于市场价格开发企业还不干,好像受了多大委屈,这样的体制未来社会矛盾会越积既大,这样的话所有房子都要经过拆迁重盖。然后高价卖出。我看农民建的小产权房,在相似的价位,他们盖都比开发商的只会好不会差。但是我们国家只认开发商,这简直是荒谬绝伦。这必然导致开发商炒卖地皮,炒楼、倒房子,都通过银行的信贷杠杆恶劣的追逐暴利。
  暴利之下房产开发疯狂。你看现在我们的城市所有的小区都是一个圈一个圈的,把路都堵死了,而且密度特别大,根本没有相应的绿化。你到其他国家看看,哪个城市有我们这么乱,我们规划是全世界最糟糕的。2005有瑞士洛桑管理学院关于世界竞争力评价中,在61个样本国家的城市规划和环境指标里我们是倒数第一。
  陈国强:现在政府态度是很明确的,城镇里面的户口不能到农村去购买小产权房,它是不合法的,个人集资建房现在实际上官方态度也是明确的,等于不鼓励或者说不提倡这种做法,没说完全不可以,实际上对于这种做法实际上也是一种限制的一种态度。
  这种建房模式主要是因为我们国家的土地制度不一样。国外个人买一块地比较简单,不像我们国有地不能把地划成一小块一小块来卖给个人,这是一个基本的背景或者说基本的差别了。
  而加大房价调低的力度恐怕还是得通过现有的市场。毕竟现在任何一家房产企业的市场占有量都很有限,北京几百家上千家开发企业,让他们抱团的来整个把价格垄断,这个是不现实的,最终如果这个市场竞争比较充分,价格通过供求关系调节。理顺市场的供求的关系才是最现实的。

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