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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

政府退出房地产“利益链”才能降低房价  

2008-03-14 07:17:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府退出房地产“利益链”才能降低房价
2008年03月14日
来源:南方报业传媒集团-南方都市报

     “百姓买房款一半以上交给了政府”
  专家认为,中国地价和税费占了房价50%以上,政府要坚决退出房地产“利益链”才能降低房价

    ■本期嘉宾
  顾云昌:国家建设部住房政策专家委员会副主任、中国房地产业协会副会长
  蔡继明:全国政协委员、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长
  曹建海:中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任
  李文杰:中原地产华北区(董事)总经理

  “目前地价和政府征收的税费占据了房地产价格的大部分,我估计是在50%以上,剩下的建筑成本其实很低。中国的富豪榜一半人都跟房地产有关。住房其实并不应该是暴利行业,因为它不是高科技产品。”

  ———蔡继明

  “政府首先不要把房地产行业作为聚宝盆、生财之道,作为财政收入的重要来源。政府一定要坚决退出房地产利益链,支持发展基于非营利目的设立的各种开发机构,支持居民自建活动,坚决打击房地产投机活动。”

  ———曹建海

  房价持续上涨,已经多年成为社会关注热点。
  2004年,国务院开始将房地产业列入过热的四大行业进行宏观调控。2007年,各种调控措施多达20余项,全国上下关于房地产业的话题更是纷争迭起、分歧大于共识。
  今年两会期间,王超斌、蔡继明等10位全国政协委员,联署了一份《关于减少政府收费环节,遏制住房价格上涨的建议》。委员们通过调研得出结论:房价过高与政府对房地产业课税过重紧密相连,有关政府部门对房地产业收取的税费总计占房价的15%~20%,而这种税费已占到地方财政收入的30%~50%.
  政府似乎也已经意识到了房地产业及社会住房保障面临的严峻问题。“抓紧建立住房保障体系”首次写入政府工作报告,在2008年政府工作的基本思路中,也专门对“建立住房保障体系,要坚定不移地推进住房改革和建设,让人民群众安居乐业”进行了论述。
  “居者有其屋”一直是中国人的梦想,但何时才能实现“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”?中国房地产业将如何调整?广大民众的住房需求如何才能得到有效保障?“小产权”房对住房保障有何启示?在这些重大议题面前,政府应有何作为?本期《国是开讲》约请熟识这些议题的嘉宾,探讨房地产业及住房保障体系面临的种种问题,不求面面俱到,只求深切要害,对症下药。

  城镇房价虚高3-5倍
  以北京为例,2007年“房价-收入比”为21.9,而国际平均水平为3-5倍

  南都:近几年来,房地产业的话题甚是热闹。请问诸位对目前的房地产业有什么整体的感受及判断?
  蔡继明:我认为目前房价过高,超出了普通消费者的支付能力,或者说是占民众消费支出的比重过高,这是一种不合理的现象。北京、上海、广州等大城市的买房支出比重都超出了国际上公认的界限。
  曹建海:我认为城镇房价普遍虚高3-5倍,泡沫化极其严重,注定不可持续。以北京为例,单价1.5万元,一套90平方米的住宅要卖135万,2007年底城市家庭平均收入6.16万元,则“房价-收入比”为21.9,而国际平均水平为3-5倍。请注意,这是在中国教育、社会保障非常不完善的情况下的房价,如果依照发达国家已经相当完善的社会保障水平,则我国居民承受的房屋支出负担那就更高了。
  李文杰:去年实施的调控对市场造成了一定的影响。这个影响在不同的地区是不同的,特别是在投资者比较多的地区,房价下调的幅度比较大;有的地区则交易量普遍下降,客户观望。我个人觉得市场的整体情况是健康的,良性发展的。房价从去年底下降,但进入3月份以来不少客户认为今年的房价走势比较明朗,所以交易额有所回升。从整体上来说,由于最近几年各地都产生供不应求的局面,价格还是有上涨的空间。

  地价税费占了房价50%
  建筑成本其实很低,北京房价在一两万,其中一半是土地和政府征收的税费

  南都:就目前而言,广大民众的感受还是“不能承受房价之重”,房价虚高是民众最真切的反映,为什么走到这个地步?
  李文杰:虚高谈不上。由于政府采取了各种政策来抑制房价,所以说房价应该是“稳定的上涨”。不同的地区对高低的定义不一样,比如北京的房价和上海、深圳比不算高,高低是相对的。如果政府解决了中低收入家庭的住房保障问题,房价自然会有调节。
  曹建海:主要有两个原因:供给上的地方政府和房地产开发商的垄断性,对居民在公有制土地中的权利漠视,政府严厉禁止任何非营利机构开发住宅,老百姓被迫从任意控盘的房地产开发商手中购买房屋,成为房价上涨的内在动因;另一方面,国家政策特别是信贷政策缺乏对住房需求,特别是投机性购房缺乏必要约束,导致一些以盈利为目的的投资客进入,他们以房屋囤积为基本手段,以低买高卖获得暴利为目的,一步步推高了房价。
  蔡继明:两个方面———供给和需求双方的影响。从需求一方来说,需求的构成不合理,比如一个城市的购买群体不仅有当地人,还有很多外地的购买者,外地购买者一般都是高收入阶层,这构成了需求曲线偏高的原因之一。还有一部分人投资住房,我们会发现很多住房都已经售出,但是夜间这些房间都是没有灯的,实际上是没有人居住。投资者是预期将来房价会进一步上升。普通居民的需求就会受到影响,没有在他们支付能力范围之内的房子可供购买。这个低收入人群的需求就被淹没了。
  从供给一方来说,房地产开发商能够接受什么样的价格,主要取决于成本和利润。目前地价和政府征收的税费占据了房地产价格的大部分,我估计是在50%以上,剩下的建筑成本其实很低,不同的地区、不同的房屋结构不同,但建筑成本一般在1000—3000元每平米左右,比如说北京的房价在一两万,其中就有一半是土地和政府征收的税费。
  从市场结构方面来看,房地产市场是一个垄断的市场,几家大的开发商垄断了房屋的供给,政府对土地的供给也加以严格的限制。这样,市场就没有形成自由的进入和退出,没有形成完全的竞争。现在房地产开发的利润要远远高于社会的平均利润率。中国的富豪榜一半人都跟房地产有关。住房其实并不应该是暴利行业,因为它不是高科技产品。
  顾云昌:要寻找房价虚高的原因,从市场经济的规律、房地产业的特点、中国房地产业的特性这三个方面找原因。用市场的办法,有形的手和无形的手一起作用来促使房地产业平稳发展。
  钱松地紧———钱很多,流通性过剩,土地供应相对紧张,要收紧地根,需求旺盛,而且相当部分是投资性需求。再加上2007年的大牛市,导致许多供应商、投资者都来加入房地产行业,比如海尔、雅戈尔。必然导致土地的供不应求,地价的上涨。

  房价高涨在于政策
  政府应该允许、促进公平竞争,放开土地市场,房地产高额的利润也会下降

  南都:依据蔡继明等委员的调研结论,高房价是跟政府对房地产业收取的税费过高有关。在高房价这个问题上,政府有什么责任,开发商又扮演了怎样的角色,这都需要厘清。
  蔡继明:有的开发商把土地征来后囤积居奇,但我想即使存在这个现象,也是因为政府在房地产管理上有漏洞,大量的土地闲置、资金没有到位。如果管理得当,闲置的土地是要承担罚金的。我觉得没有必要过多追究开发商的责任。为什么能获得暴利?有些开发商通过不正当的手段获得了土地,比如一块土地本来是商业用地,他们就通过走公益性用地的程序,用很低的价格获得土地,然后去盖豪华住宅,获得了巨大的收益,从而也就减少了廉租房、经济适用房的用地。从这一点来看,开发商是有责任的。
  这个责任其实最终的根源还是在管理上,土地用于公益性住房是要经过严格的程序的,不能开发高档商品房;或者开发出来的廉租房、经济适用房最后也没能进入真正需要它们的人群手中,这个也是管理的责任。另外,政府应该允许、促进公平的竞争,放开土地市场,房地产高额的利润也会下降。
  政府是进退两难的,一方面要有责任为公共的利益、为社会的和谐、公平,为低收入阶层提供必要的居住条件,另一方面政府要发展经济,通过地方经济的发展获得财政收入,才能搞好城市建设,这笔钱的30%-50%要通过房地产开发获得。这样就造成了住房价格居高不下,而普通居民又买不起房的两难局面。
  曹建海:税费过高是影响房屋成本的一个因素,但不是根本原因。因为税费再高,开发商一样可以获得暴利,关键是他们拥有“成本-价格”联动的体制护航。
  所以,根本的还在于我在上面提到的两个方面的原因:不允许老百姓以成本价获得住房的诸如自建房、集资建房等方式存在,不允许未经地方政府和开发商盘剥的任何新建房屋进入市场;所谓的“需求”,实际上的炒房,导致房屋被反复交易,价格节节提高。
  顾云昌:税费对房价有一定的影响,在整个市场供不应求的情况下,政府提高了房屋在流通领域、土地的税收。这些税收实际上都会加到买者身上,推动了房价。

  土地政策难推其责
  政府每拍卖一块土地,都可能成为整个城市地价的标杆,导致地价体系的重构

  南都:我们也听到一种激烈的声音:高房价是政府和开发商联手造成的结果。这个判断,一方面政府是绝对的“地主”,另一方面,坊间流传不少有实力的房地产开发商,实际上是国有企业或有很深的背景。
  曹建海:政府和开发商不仅在表面上成为上下游的产业链,在私下里有些政府官员也靠房地产开发牟利。
  对此,现有土地政策难推其责。土地拍卖价格节节升高,形成明显的城市“地价重构”,这是我发现的一个概念。就是政府每拍卖一块土地,都可能成为整个城市地价的标杆,导致整个地价体系的重构,真正受益的是已经囤有大量土地的房地产开发商和拥有大量房屋的炒房者,最后受害的还是本地的老百姓。所以我去年5月对广州市长张广宁说,千万不要再拍卖一块土地给开发商了,要把这些土地用来建经济适用房,房价很快就平抑下去了。
  蔡继明:政府不能和开发商同流合污,政府是人民的政府,代表社会公共利益,开发商要合法经营,不能串谋在一起。在一般情况下,这种串谋少不了行贿受贿,这是犯法的行为。奉公守法、公开市场,其实多数开发商都希望公平竞争,不要暗箱操作,只有少数开发商有后门,可以凭借不正当的关系占据有利地位。
  南都:我们面临一个两难境况:住房价格居高不下,而普通居民又买不起房。应该怎么解决这个问题?
  蔡继明:政府对土地要集约使用,要发展第三产业、高新技术产业、加工业等。把房地产行业当作竞争性的产业,把住房政策进行区分,首先要把住房当作生活必需品,既包括豪宅、公寓,也包括廉租房,这是一种保障,保障最低收入阶层有最基本的居住条件。这都要靠政府作为。政府把土地的供给适当放开,不应该存在着供不应求、买不起房的问题。把地价降下来,税费降下来,成本就降下来了。商品房市场价格也会得到控制。

  楼市并不存在拐点
  从国际市场走势来看,房地产价格是要不断上升的,但过快上升是不正常的

  南都:现在房地产业有种“拐点”说,但定义不尽相同。比如万科董事会主席王石认为未来楼价将是下降的趋势,对此有什么看法?
  李文杰:没有拐点,部分地区下降,总体来说还是上涨的。
  曹建海:如果理解为上涨势头的变化,可以说在全国都已经出现。但如果理解为反转,则在南方城市已经出现“拐点”,而在北京这样的城市,房屋价格还在温吞水般上涨。以建设部为代表的中央部门竭力避免房价大幅度回落;国税总局负责人发言否定了近两年出台物业税的可能性;房屋信贷的明紧暗松等,都使得房价回落受到阻截。但这样做的后果是消费物价指数难以控制,甚至完全失控。
  蔡继明:从整个国际市场的走势来看,房地产价格是要不断上升的。但目前的过快上升是不正常的,从政府工作报告来看,政府应该会遏制这种过快上涨的势头。至于是不是拐点,我不敢说。
  顾云昌:两种理解方式,一是房价的升和降的拐点,这叫“大拐点”;一是房价增幅的拐点,增幅下降,这是“小拐点”。
  我认为从全国范围来说应该是“小拐点”,但也不排除有些城市会出现“大拐点”,比如深圳、广州。房价在短期内的升降不能叫拐点,只能叫波动。一个时期或连续几年的房价下降才叫拐点,比如日本、香港。从中国经济现状来看,2008年的楼市还是要突出一个字:稳。

  房地产绑架中国经济?
  如果把为房地产服务的投资都考虑进来,大概占到全国固定资产投资的50%以上

  南都:住房问题和民众息息相关,但房地产业对国有经济有多大的影响,目前来看好像存在争议?
  顾云昌:国务院明确提出房地产业是重要支柱产业,房地产的增加值占到GDP的20%,再加上它对上游和下游产业的带动作用,房地产业的作用是不能低估的。中国房地产出现问题的话,首先会对就业带来巨大的问题,比如农民工的就业问题。
  曹建海:如果把为房地产服务的投资都考虑进来,例如钢铁工业、水泥工业、装备制造业投资等,则与房地产有关的投资大概占到全国固定资产投资的50%以上,对国民经济增长的贡献比例可以达到25%左右。可以说,房地产“绑架”了中国经济和人民生活。
  蔡继明:我不同意将房地产业看成支柱产业。这些年来各地经济发展过多地依赖了房地产开发,这里面有虚假的成分。
  盖的房子如果里面是空的,不起作用,住在房子里的人收入没有增加,就不能体现价值了,这是一种没有用的循环,有泡沫的成分。如果消费者只有一套房,这套房子100万还是200万对他来说没有意义。所以对普通的居民来说,房子价值再高也是一种虚幻的东西。投资者把房子当作投资品就要承担风险。

  合理“小产权”房不应限
  “小产权”房没有让政府获利,所以被以行政手段禁止,当然违建房屋不在辩护之列

  南都:关于“小产权”房问题,近年来引发各方激烈争论,你们怎样看这个问题?
  李文杰:这是政府引导的问题。这是土地改革的深层次的矛盾,农民有没有权出售自己的土地。
  曹建海:因为“小产权”房没有让政府获利,“小产权”房突破了地方政府和开发商的包围,成为他们的真正对手,所以被他们以行政手段禁止。当然,违反城乡规划乱建的房屋,应该不在我的辩护之列。
  蔡继明:“小产权”房分为两类,一类是在耕地上违规建筑的房子,这部分要进行严格的控制;另一类是在农民的集体建设用地上建的房子,这一部分没有占用耕地,所以建筑和买卖和保护耕地的政策并不矛盾,要区别对待。国务院和国土资源部接二连三的禁令,主要的目的是怕耕地被滥用。除此之外,房子既然允许建,就应该允许卖。城镇居民主要是城市房价太高,才去农村买房,这是不得已而为之。
  顾云昌:这是客观存在的现象。现在看来,虽然它是违法的,但是它带给我们思考,城市土地紧张的同时农村的建设用地越来越闲置,如何把农村的建设用地通过合理合法的渠道变成城市的建设用地,“小产权”房给了我们这样一个启示:通过对这个问题的反思来解决城乡二元结构的矛盾。

  政府要退出利益链
  政府首先不要把房地产行业作为聚宝盆、生财之道,作为财政收入的重要来源

  南都:今年两会关于房地产业及住房问题,政府工作报告中约有四处地方涉及。其中“抓紧建立住房保障体系”尤为引人注目,诸位对此有何解读?
  曹建海:说明中央认识到了问题,但关键是提高执行力。不能光说不做,要看到各地保障房的比例还非常低。
  一方面,要剔除所谓“保障性住房”中的伪劣成分,例如限价房、小户型商品房,将他们放入商品房行列;另一方面,要让保障性住房占到房屋供给的80%以上。
  政府首先不要把房地产行业作为聚宝盆、生财之道,作为财政收入的重要来源。政府一定要坚决退出房地产利益链,支持发展基于非营利目的设立的各种开发机构,支持居民自建活动,坚决打击房地产投机活动,把住房市场调节部分控制在不危害国民经济和人民生活的范围内。
  顾云昌:这个表述的中心意思是,政府要保障低收入家庭,关注中等收入家庭。首先要增加供应量,多渠道来解决这个问题。
  南都:对于建立住房保障体系,我们还需要等待多久?
  蔡继明:我感觉政府的有些做法是要抑制房价,有些做法却又在提高房价。现在要做的是需要推进土地制度和土地征用制度的改革。但现实是土地一级市场是由政府控制,从农民那里征收之后转给开发商。城市化建设一方面占用土地,另一方面要保护耕地,开发商和民众就会形成土地供应量紧张的预期,即使价格上涨还是要买,供给又受到一定的遏制。中国的人口密度也不是世界最高的,城市的建筑用地仅仅是农村的1/5,只要把农村的集体建设用地进行合理的规划,让它有序流转,就可以节省大量的建设用地。不单纯是采取一些临时的政策,我们应该总结经验,把改革深化下去。
  顾云昌:仅仅有住房保障体系是不够的,要有系统的住房供应体系,低、中、高家庭都要有与他们的经济能力相适应的住房产品。市场供应体系,社会保障供应体系,这两种体系应该“无缝对接”。现在还有一个“夹心层”在里面。需要好好了解哪些人是社会的“夹心层”,关注他们,他们在各地的比例、收入都是不同的。
  南都:1998年“房改”至今,改来改去还是没有得到一个大家期待的结果。要建立“住房保障体系”,需要在哪些制度层面有所突破?
  蔡继明:最重要的是,土地供给应区分公益性的和商业性的需要。对于公共利益的需要,现在要考虑的是低收入阶层的住房保障能不能纳入公共利益的需要,低收入阶层的保障跟社会保障一样,也应该纳入公共决策中考虑,在土地使用中对廉租房、经适房的开发在政策上给与优惠。建设好的房子也要保障能分入低收入阶层的手里。
  土地制度目前存在很多弊端,涉及到经济发展、社会不稳定、政府官员腐败。我今年两会的三个提案,第一个提案就涉及土地制度,第二个是农村集体用地土地流转,这是政策问题,第三个是“小产权”房。这实际上是三个层面的问题。
  曹建海:要在土地制度、房屋建设开发制度、住房保障制度等方面做根本性突破,甚至对原有政策推倒重来。中国的农村是全世界房地产市场最健康的地方,最贫穷的人也有房住,只是由于过于贫穷缺乏必要的基础设施。城市的土地国有制应该向农村土地集体所有制学习;另一个需要我们学习的,就是新加坡的住房政策,每一个城市都可以学习新加坡模式。

  统筹:本报首席记者 南香红
  采写:本报记者 上官敫铭 实习生 江旋

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