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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

白领阶层在房价回落大潮中如何置业?  

2008-12-22 14:40:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    当房价当中包含了大量不合理因素,并且住房供给远超有支付能力的需求的条件下,房价回落是任何人都不能扭转的趋势。12月21日国务院要求房地产商以合理价格促进商品住房销售,可以看做是国务院开始认可并遵从经济规律的正式表态。然而,房地产前途依然是充满危险,稍一不慎可能全军覆没。

    金融海啸终于剥掉了中国申办奥运和加入WTO后“经济增长奇迹”的华丽外衣。狂欢过后,留给中国人民的,不再是原来的山清水秀,而是满目的污染、无尽的建筑工地和数不胜数的空置房屋,当然还有巨额的、每日缩水的外汇储备。这些因素加上人口众多这一国情之后,中国就变成了“房子多、污染多、外汇多、人口多”的“四多”国家。其中前三个“多”属于改革开放的真正成果,后一个多则是伴随着人口老龄化、年轻人越来越少的事实,表现为为数众多的青年人找不到工作机会,他们甚至是上两代人所能寄托的唯一希望。
    其实,单就每年新创造的总产量而言,并没有发生真正的减少,因此中国还远没有进入经济衰退阶段。新华社最近强调今年1-11月的经济成就,其实是在为今年9%以上的增长速度制造舆论,这也足以使中国高层笑傲世界之林。但是,失业人数却是明显增加了——这似乎成了一个悖论:经济增长速度回落,只要增速还是正值,只应当影响新增就业岗位的变化,不应该减少原有的工作岗位数。中国的情况是如此特殊,高增长并不能为新就业人口提供任何机会;相反,增速一旦回调,已有的工作岗位将受到严重的威胁。
    如此形势,自然影响到了从来不为工作岗位和收入增长发愁的白领。由于历史和改革开放原因,中国的白领历来都是中高收入群体,他们利用自己较早接触财经问题,是参与股市投资和房地产投资并从中获取“财产性收入”的一个群落。还有一批刚刚工作不久的白领,在自己收入不足购房的情况下,通过“啃老”获得首付和装修款,而月供则由工作不愁、收入保证增长的他们自己支付。这是金融海啸来临之前中国城市白领生活的现实描述。
    现实是如此的残酷,面对富士康老板所言“实际形势比感受到的还要严重三倍”,裁减白领群体开始成为企业压缩总费用最有效的一种方式。由于去年以来白领群体所购住房并没有实现增值,反而在不小的程度上贬值了,而收入水平和工作稳定性又较之过去差了很多。面对日益回落的房价,白领群体是出手呢?还是持币观望呢?的确是一个颇费思量的问题。
    有一点需要白领群体明白,当房价当中包含了大量不合理因素,并且住房供给远超有支付能力的需求的条件下,房价回落是任何人都不能扭转的趋势。12月21日国务院要求房地产商以合理价格促进商品住房销售,可以看做是国务院开始认可并遵从经济规律的正式表态。相对于过去“稳定房价”、“防止大起大落”的政策表述,此次政策取向可谓前所未有,反映了严酷经济形势给中央形成了足够大的压力。如果继续维持高房价,而老百姓买不起房,不仅会导致房地产商会全线破产,连带银行体系遭受重创,危及全体人民的主要财产,必将对现行政权安全构成根本危害。在房价回落的大趋势下,南京房产局长周久耕处罚降价房地产开发商,最终落得历史罪人和笑料的下场,确实是大快人心。
    鉴于房价下降是一个较长的过程,如果明确房价将会下降,早买显然不如晚买。对于白领阶层而言,简单地套用每月月供占家庭收入不超过40%原则,仍不能排除失去工作造成的供不起房的巨大风险。所以,将月供下调到不超过家庭同期可支配收入的30%以下是必要的。如果没有条件申请经济适用房,房屋月供又不能降到家庭收入的30%,建议通过租房解决居住问题。
    白领群体的集体理性态度,显然无助于房地产开发企业通过降价达到回笼资金的目的。这要求中央政府出台政策,挤压存在于房价中的地方政府的不当得利部分,让地方政府彻底退出房地产产业链;下一步放开小产权房的合法化和个人集资建房,从而为房地产企业降价提供一个重要的参照标竿。鉴于房屋降价给开发商带来的巨大经营困难,在开发信贷和二套房信贷、二手房交易税收同时松动的情况下,房地产商可能倾向于通过合法和不合法手段大胆融资,一部分选择购置新拍卖低地价进行开发,另一部分可能选择卷款逃逸的方式最大化自身利益。
    中央政府不能直接干预房地产开发商经营决策的事实,直接的作用是排除了房地产商降价引起的老顾客要求退房的法律纠纷,更主要的作用是创造一个政府希望降价的舆论导向。不能小看这个舆论导向,这表明中央政府也开始不能容忍高房价对于扩大内需所带来的重重障碍了。但是,房屋降价的过程是可怕的,其间可能伴随这一些比较乐观的白领群体踊跃购房。但是,当这些乐观的白领群体都已经成为有房族和多房族之后,房地产开发商所面对的,就是那些即使降价一半也买不起房的、庞大的低收入群体,房屋严重过剩、房屋卖不出去的风险仍存,等待绝大多数开发商的,仍然只有破产一条路。
    既然大多数房地产开发企业无法避免死亡之路,究竟是直接将其饿死,还是让他们吃饱银行贷款(包括假按揭)之后再死(包括逃亡境外)呢?两者都同样指向房价大幅度回落这一相同结果,不同的是前者将在开发商的亏损和破产过程中被迫降价,银行尽管遭受损害,但风险处于可控状态;而后者可以实现开发商和银行之间的负担转换,开发商通过资产置换的方式使自己轻装上阵,一旦形势不妙将退出房地产业,另一部分通过逃逸维持自己的发财梦,最后一部分将因房价回落、资产贬值且卖不出去而被迫破产清算。作为为开发商提供资金的银行业,将遭受前所未有的灭顶之灾,不良资产和信贷资产贬值也使四大国有控股银行甚至也难逃破产的命运。
    为什么国务院正确的价格调控导向,仍不能改变房地产拖垮中国的悲惨命运呢?关键在于违背了让银行体系远离房地产的风险控制底线,反而通过拖累银行为开发商解套,寄希望于开发商获取资金后通过新建活动拉动建筑、建材、家电家居行业,进而拉动国民经济增长的小概率事件,终将落得“赔了夫人又折兵”的下场。
    对于秉承房屋投资理念的白领阶层而言,一旦房地产市场崩盘,他们的财产价值将会遭受重大损失;而对于那些购买是为了居住的白领群体而言,他们更多地看中的是住房的使用价值,房价回落带给他们家庭生活的危害,主要在于宏观大势变动使他们工作的稳定性和收入增长的可能性降低了,还不起月供的可能性增加了,而房屋的真正价值——使用价值并不会发生多大的变化。

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