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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

有谁会相信52.8%的房地产企业都亏损?  

2008-01-04 21:43:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有谁会相信52.8%的房地产企业都亏损? 

曹建海


    最近,北京市统计局和国家统计局北京调查总队发布的报告显示,2006年北京市房地产业行业收入超过2235.6亿元,利润超过175.9亿元。但从整个行业来看,由于企业经营状况差距比较大,企业亏损率达到了52.8%。
    这真的是一个令公众大惊失色的报告,也是一个令房地产开发商无比振奋的报告。这是因为,自1981年我国第一家房地产开发公司诞生以来,作为改革开发产物的房地产业,从未面对如此众多的指责和批评。可以说,目前在中国,房地产开发商已经成了“坏人”的代名词。也难怪,作为号称具有专业分工优势的企业,虽然不懂得造房子,但仍可以唯一房屋提供商的身份,向公众索取高出自建房成本数十倍的价格,从而把那些购买了住房的消费者推入“房奴”一族。这样的房地产开发商,其实质不过是一个专业从事房屋加价的、以倒买倒卖土地为业的中间环节。现在的情况是,正是这个中间环节,而不是房屋的生产者,成了制造庞大亿万富豪群体的机器。民众的生活,也随着一个个房地产富豪的诞生,而陷入日益萎顿的状态。民众对于开发商暴利的意见,又岂是通常的语言能够表达的呢?
    可以想象一下,如果卖菜的贩子大多数都变成了亿万富翁,我们还能不能吃得起菜?而政府仅仅看到蔬菜贩卖带来的创利功能,就将其列为国民经济支柱产业大力扶持,可知民众的维生素摄入量,将会是何等的贫乏!
    作为赚钱赚到手软的房地产开发商,对于暴利所能抗辩的,无非就是两点:一是要求批评者对“暴利”给出一个精准无比的定义;二是坚决不承认暴利的存在。关于暴利的定义,我这里不作赘言。至于坚决否认暴利的存在,最有力的武器,就是来自统计部门的“权威”数据。
    最早作为开发商否认暴利依据的,是2005年底国家统计局发布的经济普查数据。2004年房地产业企业法人单位主营业务收入为14740.6亿元,利润总额1225.5亿元,销售利润率为8.3%,这个数据在各个主要行业中,仅仅属于中等水平。然而,上述数据其实是包括房地产开发经营企业、物业管理企业、中介服务企业和其他企业在内的“平均值”。在全部行业主营收入当中,房地产开发经营企业为13315亿元,占全行业的比例为90.3%;实现利润总额1035.2亿元,占全行业的84.5%。可见,无论是主营收入还是实现利润,房地产业开发活动都称得上是当前我国房地产业的主体部分。
    可见,即使是从不太可信的官方统计上看,2004年我国的房地产开发企业的人均主营收入仍然是历年景气指数最高的工业行业的3.7倍,人均实现利润是工业的4.8倍。而实际上,由于房地产开发企业隐蔽利润的方式很多,例如囤积土地、在成片开发的住宅区内修建超级商城、豪华酒店,通过握有土地、物业的方式来规避税收,所以房地产开发企业的真实利润水平,要远远高于统计上的人均6.5万元的数字。
    所以,只要对北京市统计局和国家统计局北京调查总队发布的报告刚刚发布的报告进行稍微的剥离,就可以发现如下问题:
    第一,通过触目惊心的亏损面数据,把人们对房地产开发商的愤怒,转化为对他们的无限同情。其实,这里的关键,是把包括房地产开发经营企业、物业管理企业、中介企业和其他房地产企业构成的房地产业亏损面,转化为房地产开发经营业的亏损面。对于房地产外行和习惯于粗略浏览的读者而言,这样的错觉足以“一击致命”,彻底改变他们的观念。
    第二,把房地产开发商虚填的企业统计报表,当成是完全真实的经济数据。2007年4月23日,中央电视台《新闻调查》播出“上海楼盘房价虚高内幕:每个环节都存在人为操纵”揭露了房地产开发商的欺瞒本质。现在包括国家统计局和国家发改委发布的数据,基本上都来自于房地产开发商的上报。真不知道他们是天真,还是故意自欺欺人?
    第三,不懂得囤积土地和持有物业,可以使房地产开发商既获得土地升值的利益,又可以达到避税目的这样一个行业公认的秘诀,徒令开发商耻笑。
    第四,把一些房地产开发企业出于避税目的,或者是产销周期的不一致,造成平均一千万元亏损的情况,简单地“张冠李戴”到下游的物业管理、中介服务企业当中,明显的不符合实际。
    第五,即使是房地产开发业出现了较大面积的、真实性的亏损,也恰恰突显了排名前十几位的房地产开发企业在销售上和利润上的高集中度状况。这从另外一个方面证明,搞房地产开发,如果没有核心的人脉关系,不懂得管商勾结,是注定不能成功的。也就是说,如果一位下岗工人看到房地产开发挣钱多,就注册了一家房地产开发企业,那么他注定是永远不能拿到土地的,只有亏损破产一条路。可见,不是人人都可以搞房地产开发企业的,它只能面向特殊的少数。
    我们经常迷惑的是,明明是暴利的行业,却总能让一些人找到“客观”的数据进行辩护。这里面的原因,的确是值得玩味的。例如,人们抱怨70-80%的城镇家庭买不起房,就有人同样利用这个“雄辩”的数据,赞扬有20-30%的家庭买得起房,并通过“时空”错位和偷换概念,把这20-30%的增长建立在“一日千里”的丰功伟绩之上。这实质上是一种“粉饰太平”的做法,理所当然地受到人们的批评。
    不过,对于碧桂园这样一个房地产开发企业,很少有人吝惜“暴富”这个词的。碧桂园冲入中国首富,主要得益于两个方面的因素:一是大规模囤积并倒卖土地获得暴利;二是通过把第一个因素形成的创造利润能力的“资本化、证券化”,在股票市场实现自身价值。在这里,囤积和倒卖土地是根本;离开了囤积和倒卖土地,股票价值就变成了彻底的泡沫。
    碧桂园目前正处于国人指责“零地价”拿地的旋涡中心。可以说,如果没有某些官商勾结和财务杠杆手段,碧桂园仅仅凭借上市融资和出售商品房回笼的资金,不可能囤积高达54平方公里的土地。现在,碧桂园囤积和倒卖土地的根基正在受到质疑,从而其生存和发展受到最为严峻的考验。
    可以预见,碧桂园成为国内最早倒下的房地产“巨无霸”企业之一也是不无可能的。随之而来的,将是一场轰轰烈烈的清查风暴。让我们拭目以待!


                (本文是作者2007年11月30日为和讯网撰写的每日评论)

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