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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

扩大高价土地供给能平抑广州市的房价吗?  

2007-10-27 16:56:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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扩大高价土地供给能平抑广州市的房价吗?

    为什么房地产宏观调控越调房价越高?来自地方政府和房地产开发商的共同解释,是国家严格控制下的土地供给的严重不足的结果!他们认为,只要国家开闸放水,加大了土地供给,房地产开发速度才有可能快过市场需求增长速度,商品房市场才能改变长期以来的卖方市场局面,房屋价格才有可能降下来。

    9月11日,广州市一口气推出13幅住宅用地。这次被誉为广州史上“最大的土地盛宴”,一天之内就拍出了番禺、花都和白云区的“地王”,其中云祥路地块更成为全省“新晋地王”,以每平方米18729元的楼面价格,大幅超越一个多月前东莞创下的15243元的“广东地王”纪录。9月17日,广州市再接再厉,将开发区的一个面积47万平方米的地块,以44.75亿元成为“总价之王”拍出。

    值得注意的是,广州市此次拍卖地块最后的成交价格,折合到楼面价格之后,普遍超过了邻近地块商品现房的销售价格。据称,此举意在贯彻广州市在今年3月底出台“穗七条”,通过加大经营性商品住宅用地供应量,多渠道增加住房供给,缓解住房供需矛盾,成为广州市政府调控房价的重要举措。按照今年广州市10区出让经营性商品住宅用地71宗、用地面积4.75平方公里的计划,广州市今年的拍卖还没有终了,后面还有更精彩的表演。

    广州市政府加大土地供应,开发商再也不能以“地荒论”推高房价了。然而,房地产开发商出手阔绰疯狂买入,“面粉贵过面包”,又有了“贵地论”作为继续推高房价的理由。政府虽然一日之内有近百亿元的卖地收入进账,却不得不再次面对“房价越调越高”的尴尬局面。难怪任志强调侃:“有人说宏观调控是在整房地产业,但实际却让房地产业在宏观调控中受益了。每出台一些政策都在推动房价上升。”任志强甚至公开扬言:“我们希望政府不断地宏观调控,因为调控一次,房价就涨一次,开发商就乐得合不上嘴了。”

    那么,高地价和高房价究竟有没有必然关系?土地拍卖可以推高城市房价吗?答案是显而易见的!在建筑及公共配套成本很少超过2000元/平方米的情况下,动辄每平方米几万元的楼价,其中的绝大部分,实际上是由地价构成的。因此,所谓住房价格上涨,实际上是地价上涨。广州市国土房管局副局长黄文波,在回答记者提问时所谓的“高地价不一定会导致高房价”,加大土地出让力度可以达到调控效果,无论如何属于欲盖弥彰、自欺欺人的说法而已,根本说服不了任何人。

频出的“地王”无疑昭示着广州楼市强劲的看涨走势,这肯定与广州市市长张广宁先生所提出的调控房价的设想背道而驰。近年来各地的土地拍卖的事实表明,每当卖地出现地王,不仅带动了周边楼盘的销售价格,更会为整个城市的房地产价格上涨注入强大动力。甚至,还给周遍城市和城市未来房地产价格上涨,提供了无限的想象空间。日益攀升的地价,也实实在在地冲击了市民的心理底线,许多投资者、投机者也加紧了购房节奏,等待未来土地拍卖的地价以及规划后的房价的“水涨船高”。

表面上,增加政府的土地收入可以做一些公益事业,似乎是把开发上按过去惯例赚得的利润,转换成为社会公共投入,合理地实现了国民收入的再分配。但是,这种行为最大的危害,是很容易造成城市地价体系的重构,即“地价重构”。所谓“地价重构”,也可以称为“价值发现”,就是地方政府每拍高一块土地的价格,就会形成整个城市地价新的标杆,周边的土地和有关联的土地都会引起连锁反应,造成“拍声一响、房价乱涨”的局面。具体来说,政府只拿了一块土地的大约一百亿元收益,但考虑到开发商囤的土地是大量的,开发商囤的土地会赚一千亿以上,炒房者囤积的住房也会因为地价的上升而大幅度升值,所以也可能赚一千多亿。最终政府得到了一百个亿,整个城市老百姓要承受两千多亿房价的上涨。因此,即使这一百个亿的土地收入完全用做公益事业,其带来了两千多亿房价的上涨的结果,应当说极为恶劣的;何况,保收诟病的地方政府支出根本做不到如此清廉。

从另外一个层面分析,地方政府这种把老百姓的土地高价卖给老百姓的做法,本身从理论上是完全不符合土地公有制本来要求的,违反了土地公有制的基本规定。因此,实际上是违宪的。要知道,中国是一个主权国家,按照宪法的规定,中国的全体老百姓特别是城市居民有拥有对城市土地的所有权。但我们简单地把香港土地批租模式拷贝过来,把城市土地通过高价拍卖给房地产开发商这个中间商、土地倒买商,再卖给老百姓从中牟取暴利。此举使得我们的政府完全脱离了老百姓的利益,甚至与开发商绑在一起,成为公众利益的敌人。

可悲的是,我们的地方政府普遍乐此不疲。可以说,当前的土地拍卖确实到了一个疯狂的阶段。是不是最后的疯狂?为什么这么高的地价开发商也敢拿下来?这里面有开发商对地价的预期的问题,也有房事股市联动牟利问题。房地产开发商按照古董拍卖的规则拍卖土地,他们预期在两年以上的开发周期之后,地价会在拍卖价的基础上大幅度加价增值;而且,由于大多数开发商寡头都已经在沪深、香港地区上市,囤积土地可以带来股票价格的大幅度上涨,“占地为王”成为他们获得市场胜利的主要经验和法宝。

从常识上说,政府要平抑某种商品价格,必须能够拿出足够数量的、比现行价格低的商品供应市场。例如,建国初期政府平抑粮价采取的就是这种办法。从来没有哪个国家的政府,通过供给比现行市场价格高得多的商品来平抑市价的!!按照广州市的上述规则,寄望“地王”地价开发下的高房价来平抑目前相对较低的房价,下降到老百姓能够买得起、住得起的合理水平,无疑是痴人说梦。

当然,扩大土地供给、多盖房子,使住房供给数量超过了居民的潜在需求,仅仅从理论上看,有一定的可能性。要把这种可能性变为现实,政府必须严厉打击以住房升值为主要目的的“囤房”、炒房行为,通过对包括房地产开发商在内的住房投机者征收最严厉的“空置税”,一定可以把这种虚假的住房需求打压下来,住房价格也不可能再出现“量跌价涨”、“越调越涨”的奇怪现象。

但是,把房地产当成地方主要财源和经济增长发动机的地方政府,能下决心打压住房投机需求这个经济增长的发动机吗?而且,即使有一两个明智的地方政府领导人愿意这样做,他们能顶得住来自中央政府和房地产开发商集团的压力吗?对此我们实在不能有太多奢望。

根本的问题,还是取决于政府对民生利益和既得利益追求的取舍。试想,如果政府把民生放在第一位,一定不会为了追求政府利益和考绩,把老百姓的土地经过中间商的层层加价,再高价卖给老百姓,以民不聊生换取自身的既得利益。一个简单的办法,就是把本来计划拍卖给房地产开发商的土地,安排建设经济适用房和廉租房,在近期5-10年内,把经济适用房和廉租房的开发比重,控制在每年新开发面积的80%以上。这样一个时期以后,经济适用房和廉租房的住房存量,才有可能占到住房总量的40%以上。在商品房和过去福利分房已经满足了一部分居民居住需要的情况下,促进以经济适用房为供给主体的大幅度增长,将彻底解决城市化进程中我国城市居民日益增长的居住需要。

(本文发表于《中国房地信息》(月刊)2007年第10期)

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