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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

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就“且调且涨”答《中国经济周刊》  

2007-07-24 14:11:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    房地产调控为何“且调且涨”?房子是供不应求吗?到底是什么人在买房?是中国人太爱买房子了吗?是开发商在囤房惜售吗?外资进入太高房价?物价局为什么管不住房价?
    面对这一系列的矛盾和疑惑,政府相关的调控重点是否恰当?建设部把廉租房政策当成了当前房地产政策的主要战略,但问题的关键是,廉租房政策是否能解决当前房地产的矛盾和疑惑?


    问:房价在这一时期的上涨是正常的吗?
    答:房价上涨当然有流动性过剩的大环境因素。所谓流动性过剩,就是流通中的货币超过了实体经济对货币的需求,就是通货膨胀的意思,其结果必然是所有物品特别是房地产价格的上涨。
    去年以来由于股市大幅度上涨3-4倍,导致炒股者巨大的财富效应,对住房形成了巨大的投资或投机需求;其次,住房及一系列物品价格大幅度上涨导致居民存款的大搬家,从银行储蓄搬到了股市和房市,而银行一如既往地支持居民购买第N套住房。这些可能属于各地房价突然大幅上涨的外部原因。
    从内因看,仍然是地方政府、开发商和炒楼者的层层加价,他们共同构成了介于建筑业和消费者之间的超级流通环节,他们的共同特点是不劳动,在银行的帮助下,以很少的资金可以撬动房地产大盘的价格走势,以宏观调控的名义,推动房价不断上涨。
    我不同意一些人以GDP增长及家庭可支配收入的平均数据为依据,提出人民有承受高房价的能力,根本在于忽视了居民收入分配的两极分化,即少数人获得了大部分财富和多数人获得了少量份额的财富。而且,上述提法还有一个逻辑上的错误,就是一但房价以不低于人均收入的速度上涨,那么人民生活水平的提高又从何而来?实际上意味着发生通货膨胀把收入增长抵消了。

    问:到底是什么人在买房?中国人太爱买房了吗?买房子一定会赚吗?
    答:买楼的70%以上属于投机者,少量的是属于自住的,但也多数出于预期价格上涨的减损或保值心理,有投资因素在里面。
    大量的非居住性购房,关键是把住房当成了如同股票一样的投资工具。当价格上涨势头明确的势头,会有更多的预期上涨的公众介入,从而推动房价向恶性方向高涨。
如果抛售及时,不是最后接力者,可能能够从中牟利,但这种牟利是建立在最终消费者受损的基础上的,因而缺乏社会道义;一旦房价崩盘,投机者可能血本无归,一些银行也可能破产,引发金融风暴。

    问:房价是怎样被炒上去的?——是房子供应不足?还是开发商囤房惜售?外资抬高房价?
    答:地方政府拍卖土地直接推高楼面地价,并且通过新拍卖地价的“标杆”作用引起“地价重构”,推动整个城市地价和房价上涨;房地产开发商利用土地资源地理位置垄断优势,通过分期开发、捂盘、定期提价、假按揭等手段、寻找中介代理等手段,不断加价,最大限度获取超额利润;炒楼者通过层层倒手加价,而且在强势的卖方市场把税金转嫁给下家,一定程度推高了房价。外资炒楼的作用,绝对不可掉以轻心,特别是不能把房地产开发当成鼓励类外商直接投资了。

    问:小产权合法、农村宅基地自由流转、单位自建房、个人合作建房能否化解高房价?
    答:是的,重要的是要让公众可以选择自己建设,还是通过专业机构(比如开发商)购买。只有专业公司提供了比自己建设更便宜、而且质量更高的房屋,才考虑放弃自建,这是世界各地房地产发展的共同经验。自建不会导致城市混乱,只要政府管好城市规划,自建一样可以保证城市面貌不被破坏。

    问:物价局(政府)为什么管不住房价? 房地产调控如何走出“且调且涨”的境地?
    答:如果市场是有效率的,政府干预似乎没有什么理由。但现在中国的住房市场化日益朝着恶性的方向发展,政府进行必要的干预,甚至实行计划的一些做法,是非常必要的。
    但是,如果成本不能公开,或者公开的成本完全是由开发商编制的,则物价监管是没有意义的。
    关键是要通过扩大零地价的土地供给,才能把房价打下来;如果提供的是越拍越高的土地,只能从多个方面大幅度推高房价。我坚持认为,经济适用房计划是能解决中国住房问题的最根本出路。我主张政府一定要为大部分工薪阶层建设足够的经济适用房,而且坚决不允许开发商介入。这里的关键是政府不能在地价中赚钱,开发商也不能介入开发赚取土地差价,而且杜绝了各种炒房,让老百姓真正得到了实惠。这是对商品房掠夺制度的根本修正。
    房地产调控如何走出“且调且涨”的局面,必须切断地方政府、房地产开发商和炒楼者的暴利机制,最好的办法是制度性取消这些损害民生的环节,还地权、建房权于广大公众,则房价问题可迎刃而解。

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