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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

也谈限价房  

2007-04-04 11:24:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    新浪房产约我写一篇关于限价房的博文。仔细想来,的确是一个不小的挑战。因为“限价房”是去年国六条之后提出来的一个全新的商品住房形式。“限价”显然有“平抑”房价的含义。但是,要想起到“平抑”房价的作用,包括“限价”房、经济适用房在内的平价房屋卖盘数量,必须较之开发商自由定价的“高价”房屋要多;否则,平价房并不能只能起到平抑房价的作用,反而诱发人们为得到平价房的各种寻租活动,似乎并不比开发商的“屠宰”好上多少。
    以上只是一个表象的分析。
    深入一步思考政府出台“限价房”的背景,不外有两个原因:一是高房价导致的天怒人怨;二是开发商、地方政府对推高房价的相互指责,以及公众在痛骂开发商“黑心”的同时,也不自觉地把目光瞄向地方政府从土地拍卖的获益。据透露,从2001年11月到2006年4月,北京市在土地市场上叫做交易的土地是215宗地,1491公顷,总成交价是380亿,其中121亿是政府收益。这些由地方政府收益推动下的土地竞拍究竟在房价当中起了什么作用,国土资源部在全国范围内展开的调查结果显示:北京市土地价格在商品房成本中占22.98%,上海占16.15%,广州仅占11.4%。这个调查似乎在警告开发商们:土地出让政策没有错,错的是开发商的贪婪,不得污蔑政府的土地拍卖政策!
    不过我在这里还是要对地方政府和开发商各打50板:地方政府的土地拍卖,和开发商的土地囤积、房屋倒卖一样,都是推动高房价上涨的成本因素。
    原因在于,假定开发商2005年以平均500万元/亩的价格拍得了位于四环的土地100亩,准备于三年内完成开发销售;2006年地方政府在四环之内已经没有土地储备,只能征收位于五环的农村土地,假定2006年五环的土地平均拍卖价为550万元/亩,按政府计算的地价上涨幅度为10%;同样的,2007年政府在六环拍卖土地的价格为605万元,地价上涨仍然被控制在10%的范围之内。但是,由于四环、五环、六环的地价之间存在着一个基本的比价,假定是2:1.5:1,那么,到2007年位于四环的地价按照市场定价应该是1210万元/亩,地价的年平均上涨幅度为55.56%,开发商由于拥有了100亩土地,两年间就从土地上获利100亩*(1210万元/亩-500万元/亩)=7.1亿元,这应该是开发商获得暴利的真正源泉。五环的地价按照市场比价计算应当是907.5万元/亩,较2006年上涨50%,开发商只要在2006年拍得一个地块,就可以获得50%的土地收益率。
    如果把这样的土地市场定价计算到房屋开发成本当中,恐怕就远不是国土资源部调查的,北京市土地价格在商品房成本中占22.98%比例了,而可能是50-60%了!在这个成本之上,开发商再加上一些见不得人的行贿费用、公关费用、财务费用,以及通过操纵房价实现的超过开发成本(机会成本,不是实际投入)100%,或者是50%的销售收入利润,加上其在土地上的巨额获利,想不暴富都难啊!所以近年来国美、顺弛甚至联想集团都一头扎到房地产上,看中的正是这个比从事科技开发、商业零售、房屋中介高出几百倍投资回报、千年难现的跻身比尔·盖茨等超级富豪行业的大好机会。
    可见,正是地方政府追逐“私利”的行为,才造就了开发商更快、更丰厚的超级获利机会;正是政府的“有限土地的市场化”而不是全部土地的市场化,让地方政府的土地出让价格成为土地市场的唯一标杆,才出现了“锤声一响、房价乱涨”的双簧局面,而受害的只有老百姓了。由此,我联想到一些开发商大腕对政府土地拍卖的抱怨,在我看来,更像是老婆揶揄老公的打情骂俏和赞美之词了。
    相对而言,限价房倒似乎是一个两全其美的方法:既控制了房价,又保证了地方政府的收益,开发商的费用和利润通过“竞地价、竞房价”被大大压缩了。从这个意义上说,这是一件好事。对于财大气粗开发商而言,肯定看不上被房价和地价两头挤压的辛苦钱,倒腾自己手中足够开发10年的囤积土地应该是他们最忙碌的营生了;此外,他们还会紧急攻关政府要员,要把限价房、经适房的数量限制在一个“点缀”的范围之内,否则完全可能让房价走势翻转,对他们而言后果不堪设想。而对那些在数量上不少于70%、很少有机会拿到土地的小开发商而言,限价房倒是一个获得生存的好机会。这些小开发商虽然也进入了房地产开发领域,但由于缺乏足够的来自黑白两道的核心资源,不能和一些高官、太子成为一个阵营的“战友”,只能处于大大亭亭的半歇业状态。参加限价房竞拍尽管不能暴富,但多少还是一个商业机会。
    当然,限价房仍然存在几个突出的问题:一是地方政府的获利是否应该消除?二是究竟什么样的人才有资格购买?三是怎样规划限价房在新建住房中的布局?
    我一直也从来不赞同我国地方政府借鉴香港政府买卖土地获利的做法。因为这笔钱根本不同于政府通过提供事业服务和行政服务的收费,而是依靠强权对农民集体经济组织财富的无情掠夺。中国的农村土地属于农民集体,产权是比较清晰的,没有理由按远低于市场价格的水平强制征收;城市土地属于国家所有,实际上是全民所有,理应平价供应给全体人民。这两点决定了在土地公有制下,政府绝对不应也不能从事营利性的土地经营,而应利用税收的合理支出,做好各项服务工作,为城乡大众住的上房提供必要的公共产品和公共服务。
    关于购房人的资格问题,的确是一个巨大的难题。首先是全民土地的概念到底如何界定问题。是不是西藏的一个居民也同时拥有包括北京土地的十三亿分之一的份额?如果是这样,北京市也应当无偿或平价向愿意在北京购房的西藏居民提供平价土地一块——但这样做的结果可能最终把北京市的居民赶到了边缘,是不是有所不公呢?事实上,正是这种全民所有被政府操作成了“全民皆无”的国家所有制,实际上是地方政府的所有制,才造成了北京市民和全世界愿意在北京市买房子的人,包括大量的炒房投机人员,以几乎完全相同的机会,共同竞购开发商手中垄断的房产资源,才造成了北京房价今天的居高不下。对于北京市的居民而言,土地被地方政府和开发商以城市规划和统一开发的名义占领了,买房子的人来自世界各地,其中很多是投机者,只能以极高的价格购回过去属于自己个人或集体组织的土地,生活水平被大大挤压了。所以是不是可以界定一下,北京市现有居民以及连续在北京市工作超过5年以上的外地人,可以视为在这个产权模糊的国有土地上拥有获得一块平价土地的权利呢?
    其次是怎样看待外地人购房?以北京为例,外地人可以分为三类,一类是在北京工作多年但是没有拿到当地户口的“北京人”,他们渴望享有北京人的待遇。但是我们现在的户籍制度改革取向是按居住地落户,能否在北京市这个城市推行得开呢?我很怀疑!与其推进困难,不如推行户口“绿卡”制度,即对在北京连续工作超过5年或更长的居民,可以享受北京正式户口待遇,这也应当是对他们多年来在北京工作的肯定;另一类是在外地工作,基于孩子、情人、养老、保值、发财等目的购买住房的,他们是一批没有为城市做任何贡献、却以损害当地人利益而获得发财机会的人;第三类是外地农民工,他们收入微薄,主要靠租赁地下室或城中村房屋生存,根本没有能力购买动辄上百万的房产,但他们是一些学者所谓的“城市化推高房价”的最大借口,也是像北京市这样的大都市进行人口限制的主要人群。
    为什么地方政府要限制外地人口进入呢?据说这也是北京本地人的一致愿望!这个问题很深,与我国中央地方财政分权导致的地方政府“小马拉大车”有一定关系,由于像在北京市消费的商品的税收大都在产地征收,地方政府缺乏对生活在城市的居民征收大量基础设施投资和城市管理人财物的税收回收渠道,北京市等地方政府毅然走上了一条大力发展工业、招商引资、大规模拆迁、拍卖土地、限制外来人口等非人性化管理的道路上去了。
    由于存在上述土地制度和财政制度的弊端,必然会造成本地人和外地人之间在立场和利益上的冲突。在目前的体制下,对于那些长期在北京生活、但不从事工作的人而言,暂时不能享有与北京人同等权益的做法,从短期来看也是一种合理的权衡之举。
    一旦从土地制度上解决了地方政府和开发商获取暴利的机会,接下来就主要对付住房投机问题。我认为,对于拥有多套住房的本市居民,以及上面第二类外地人,必须将其纳入“房地产投资或投机商”的范围进行管理。就是说,工商管理部门应当对他们进行企业或个体经营户登记,税务机关对他们征收累进的房地产占有税、营业税和资本利得税,银行应当取消其以居住消费名义获取的优惠消费信贷资格,改为工商业固定资产投资信贷。这样房价将会迅速实现理性回归,银行的损失也将控制在最小范围。
    最后说说政府限价房的最终归宿。我认为政府限价房只能是一种很短暂的过度形态。未来政府组织房地产开发的重点,应是政府放弃土地经营的经济适用房为供给主体的建设。地方政府的一项基本职责,就是要严格禁止向开发商出让土地。地方政府应致力于房地产开发模式的彻底转变,通过地方政府主导房地产开发,将房地产开发企业从事房屋开发组织管理中的总收入,严格限制在房屋建造成本的3%之内,逼迫这些企业转型或消亡。其中,经济适用房建设应当遵循“限户型、限价格、限销售对象”原则,杜绝和打击购买经济适用房用于牟利的行为;为了充分利用现有存量土地资源和调动社会各界建房的积极性,可以放开对单位建房和个人集资合作建房的限制,由政府规划单位现有土地和为个人合作建房提供平价土地,通过审查建房人资格,限制住房的投资、投机和租赁经营,将其纳入全新的政府经济适用房供给计划;廉租房的资金来源主要来自政府财政的开源节支,同时通过各种税收优惠等经济激励政策,将社会资金引向廉租房建设和经营上来。
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