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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

做客搜狐嘉宾聊天室谈高房价(上)  

2007-03-03 22:13:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   两会访谈:曹建海秋风做客聊高房价实录(2007年03月02日16:51)
  编者按:2007年初,正当人们忙着备年货、回家过年的时候,一场关于房地产价格的论战已经在搜狐博客爆发。两位主角,一方是手握媒体武器的财经传媒人时寒冰,另一方则是在地产市场上赚得满盆满钵的开发商潘石屹。房产大鳄任志强也加入了这场论战。
  同时,作为两会  的热点问题,房价一直是老百姓关心和谈论的焦点问题。搜狐财经特别邀请中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海以及著名学者秋风就房价的相关问题与网友展开在线交流。以下是访谈实录。  
  嘉宾:
  曹建海  中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任
  秋风  著名学者
  主持人:各位网友大家好,欢迎光临搜狐嘉宾聊天室。
  今天非常荣幸请到中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海老师以及北京著名学者秋风老师作客搜狐财经频道就目前的高房价问题进行讨论。首先请两位嘉宾跟网友打一下招呼。
  曹建海:各位网友大家好!
  秋风:大家好!

    高涨的北京房价
  主持人:我们知道今年的全国两会有关房地产的话题仍旧会是最热门的话题,近一两周在互联网上掀起对于房价的热烈讨论,最近最为人所知的就是上海证券报的评论版主编时寒冰与著名的房地产开发商潘石屹关于中国房价的论战了。后来任志强也在搜狐博客上写了《我替小潘说两句》一文,曹建海老师在3月1日写了一篇博客,《为时寒冰助攻:曾培炎讲话不是圣旨》。有数据显示,07年1月份全国有70个大中城市的房屋销售价格同比上涨5.6%,北京房价排名第二,同比上涨9.9%,首先请两位老师对这个数据进行一个评价。
  曹建海:我自己曾经做过测算,北京市统计局2006年公布的数据跟2005年公布的数据,北京市这两年的期房和现房的销售面积相加去除商品房销售额,我计算出06年平均售价比05年高出31%。这个31%实际是还是非常保守的数字,这个数字是新的楼盘跟过去的老楼盘相比,它的单价增长了31%,如果同一位置进行比较的话,可能上涨幅度还要大。我们根据北京市建委公布的数字,现房和期房的价格比较出来这么一个结果。
  我不知道9.9%这个数字是怎么出来的,总体来看目前房价上涨比05年上涨的幅度有所缓和,统计数字如何统计是科学的,上一场讨论他们也讨论什么是科学的。基于同样位置的房产在不同时期的价值变化,如果说现在是很偏远地区的房价跟市区的价格比较都已经发生了很大的变化,可以说房价上涨确实是比较大的。北京去年年底的房展会可以说五环之内没有一万块钱以下的房子了,说明高房价情况下,未来的城市化,外地人、农村人有没有可能通过置房在城市里面长期居住,这些都是非常困难的。房价上涨谁都承认,价格上涨幅度没有明显因为宏观调控就降下来,反而越调控房价越涨。
  秋风:刚才曹建海说的还是比较正确,其实最直观的比较,比如一个楼盘销售了两年时间,你看它的单价到底上涨了多少,每个人直觉的经验会发现上涨的幅度是比较大的,甚至可能超过9.9%。这个不仅仅局限于北京,我前一阵子到三亚,当地的市民也说房价上涨非常快。
  高房价原因
  主持人:可以看到目前整个全国的房地产房价包括北京的高房价特别突出,请两位老师分析一下高房价的原因。
  曹建海:我确实不同意潘石屹、董潘所说的中国经济增长,人均收入增加了,房价就要提高了,这个观点我是坚决不同意的。人均收入增长了,社会物质财富增加了,如果因为你的收入增加了,整个像房屋这样的产品价值也上来了,实际证明人均拥有的房屋量实际没有变化,通过物价上涨抵消了,证明物质财富不变的情况下仅仅由于房价的上涨导致人们收入的增长,实际否定了经济增长。经济增长是指价格不变的情况下占有更多的物质财富,不能因为经济增长了,房价、低价相应增长,实际上抵消了你拥有的社会财富。这个说法是根本矛盾的,所以我不同意这种观点,至于提到很多人进城了要城市化了,家庭结构的变化会引起房价的上涨,我不同意这个观点。房屋被我们当成是一个投资品对待了,房屋不仅仅是居住的单元了,很多人拿到这个房子想赚钱,这是可以赚钱的东西,是一个投资品,投资品还算好的,如果房子用来出租一直到这个房屋最后销毁掉,那么这是投资的,这个房子没有空闲。但是对于很多人来讲恐怕不是这样投资,而是为了投机为了升值,所以现在很多房子一百万一套的房子每个月要供五六千,加上首付、装修  一个月平均要一万块钱,这样的房子租出去才三千块钱,但是还要租出去,不租出去要负担管理费用、物业费用,长期来看是为了房子升值。
  当把房子当成赚钱工具的时候,可以说有多少房子都不够的,这是最根本的问题。投机是中国房地产的最主要原因,所谓买方地方政府、开发商都参与了投机,地方政府是低价买地高价卖地,只要囤到手上就可以获得大笔的利润。北京市四年赚了120亿净收益,开发商也是通过囤积的方式,短期囤积土地、建筑资源变成房产,再通过一段时间的囤积逐步抬高价格,大量的公众也是,很多人买房明明可以很便宜租到非要高价去买,也是投机,这么多人都在投机,就变成大众投资的一个时代了。所谓大众投资不如叫大众投机时代,如果都当成一个赚钱的投资工具有多少房子也不够的。北京市提供两个一千万,如果这个房子用来卖的话,实际又变成一个廉价的大众投机工具,恐怕对房价的影响也是很有限的。
  既然叫住房就是消费品,那么你只能在那儿居住,不居住就拿不到这个房子,这样的话如果采取这样一个政策,那么房价才有可能回到本来应有的位置。
  秋风:房价上涨的话,所有东西的价格可能都在波动,我想有几个原因。一个是投机的原因,一个是流动性过剩等等因素,有一些是由于货币因素或者是供需因素推动房价上涨,这个看作是自然的上涨,房价有这个自然的趋势。还有一个原因成为制度性扭曲导致价格不正常的上涨。比如现在城市政府垄断土地和房地产商垄断城市房屋的供应,这个双重垄断本身人为把城市的住宅价格推到一个比较高的水平上,这是一个长期的制度性因素,还有一个短期的制度因素就是宏观调控。宏观调控土地供应减少,房屋供应减少的信号,但是另外一方面没有控制货币的流动性,这两个因素一上一下导致大量货币涌入房地产市场,推动了投机越来越泛滥的情况。
  曹建海:房地产的价格决定问题,房屋本身如果作为住宅给你的居住带来了适宜性,并且周边的配套条件确实给你带来了方便性,这样的房屋是有价值的,你愿意放弃一些钱来得到这个房屋,这个房屋是有价值的,当然这个房屋可以作为办公厂房、工厂的一部分,一般住宅做工厂是限制的,如果不限制也可以做成工厂,那么这个房屋可以创造多少财富?也是有数量的。把短期得到的福利或者是生产能力可以进行折现,这个就是房屋值多少钱,它真正的价值。当然会受外在因素的影响,比如流通性等等一系列因素,以及对于投机的打击不利会脱离价值。
  现在来看房屋价格远远脱离价值,而且越来越大,跟我们收入的支持是越来越远了,另外跟租金的关系越来越远了,现在因为外部因素特别大,宏观调控助长了投机,货币流动性并没有因为宏观调控而减少而是加速了。我们政府把增量供给当成全部的供给,我们现在实际上存量的部分还是在市场化方面做得不够,所以现在宏观调控就给了一个信号使房地产越涨越高,越调控投机的积极性越强,这个是形成房地产泡沫的问题。  
  房价上涨不是因为土地供应不足
  主持人:潘石屹的博客上面说房价上涨一个原因是土地供应不足,两位怎么看?
  秋风:单纯说土地供应不足这个话应该说没有意义,考虑土地供应足还是不足,这是由市场决定的问题,现在最根本的问题并不在于足还是不足而是土地制度有问题,就是政府对土地的垄断,而且要求你只能用城市的国有土地才能够开发向城市居民提供的住宅,把政府作为一个垄断,那它作为一个垄断天然会操纵供应量来追求自己的利益最大化。在这样一个制度下面讨论供应足还是不足,我自己觉得意义不是很大,因为你没有一个判断的标准。在这个市场里面,政府就是唯一的供应者,你没有办法判断,足和不足是通过市场交易的过程才能形成足或者不足。
  曹建海:这个土地仅仅是指政府推出的土地不足,跟开发商的投机需求相比是不足的。真正的土地供给包括已有的存量土地、城中村的土地,相对来讲,政府推出来的才是九牛一毛,才是很少的一部分。如果只有这一小部分土地市场化了,其它的绝大部分不能市场化。因为使用期限越来越短,很多到期了怎么办?无法定价,不能交易。所以这样大量的土地供给不能参与市场供给,而是地方政府推出来的土地能有足够的使用年限,30年、50年、70年的年限,潘石屹这个概念确实应该说是不成立的。当然现在我们中央的政策也是这种观点,这是很有问题的。中央政策认为什么叫房地产供给?就是新增的叫房地产供给,存量就不是了吗?相对存量新增的部分那才叫九牛一毛,城中村的面积也非常大,在政府的眼里不叫建筑,实际是要拆除的垃圾而已,实际都是社会财富。我们把城中村简单进行改造,基础设施进行改造是很好的地方,正好可以解决城市化外来人口的居住问题,其实城中村的租金现在为什么不高?城中村所起的作用还是非常大的。
  秋风:城中村就是政府所要建立的廉租房,城中村都是廉租房。刚大学毕业的到外地打工经商的,都是到那个地方去租房子,很便宜。假设政府把这个地方拆了,卖给任志强、潘石屹们,他们去开发写字楼什么的,一个50平米的房子会租你五千块钱。城中村本来就是市场自然形成的廉租房,那我们现在政府一方面喊着要建廉租房,另外一方面又去拆现有的廉租房,而且拆的量显然大于建的量,那只会使越来越多的人住不上廉租房。
  曹建海:其实现在的租金很便宜,包括任志强开发的房子都是廉租房,因为那个租金都要比月供低得多,月供六千,他只能租到两三千,它的价格虽然高但是它的价值还是廉租房。北京很多人租地下室住,很便宜的,说明人们对住房的需求是有充分弹性的。
  消费观念改变推高房价?
  主持人:我们看到潘石屹博客上面写到另外一个房价上涨的原因,是中国人的消费观念,中国人过惯了苦日子,他们不愿意消费,更愿意投资。
  秋风:人的消费观念跟他的收入和对未来的预期各方面有关系,并不完全是一个文化的因素所决定的,美国人工作多少年之后要到郊区买一栋HOUSE之类,每个民族都会有这样的天性。我在什么年龄去买房子,我在收入达到什么水平的时候买房子,这个更多的是由具体的经济政策决定的。假设我现在预期买房子可能投机收益特别高,那我就去借父母的钱借朋友的钱弄一套房子,并不是说因为我喜欢这个房子而去买,而是认为这个房子预期到可以给我带来利益,或者40年之后这个房子会升值,还不如我现在买。
  曹建海:如果预期到四年就要涨那肯定要买了,现在政府的抬价加上银行的按揭支持,现在不管是投机像温州炒房团都能获得住房消费信贷,可见银行的大规模参与,把我们的购买能力放大到了五倍。明明只有十万块钱,可以买五十万块钱的房子,这样的结果使得几乎人日人都可购买住房,引起房价预期上涨,这是非常明显的预期,人人都买房,现在进入了全民炒房的阶段,既然房子能够升值,升值这么明显这么快,我愿意买房子而不消费。
  主持人:如果大家对买房预期下跌呢?
  曹建海:那就没人买了,如果预期房子是跌的等于说我拥有产权的人是倒霉蛋,那他不再是光荣了,不再是获利了。
  秋风:市场由预期决定的,如果有一天有人预测到房地产的价格不会一味上涨,他就会减少他的购买投资投机活动,那么很快引起滚雪球反应。
  主持人:跟股市很像。
  曹建海:关键把买房当成是投机工具,住房跟粮食一样是必需品,一部分囤起来,少量进入消费领域,可能会引起房价上涨。  
    经济适用房不能变相变成一个更便宜的投资工具
  主持人:北京市政府提出在三年内完成“两个一千万”计划,即一千万平米的经济适用房和一千万平米的限价房要推出,两位老师觉得这个政策一旦实施的话,能拉低房价吗?
  秋风:政府建经济适用房还有廉租房、限价房等等,首先得弄明白政府建这个是为什么,究竟是为了解决中低收入阶层的居住问题还是说为了拉低房价。现在出现一个很大的偏差,把经济适用房当成调整房地产市场的政策工具,经济适用房和限价房的政策缺乏一个稳固的基础,设想过两年市场不那么热了就没有人再去建这些房子了。
  曹建海:房子如果还是靠出售并且出售之后管不住房屋租赁管不住它的交易,那么这个房子实际变相变成一个更便宜的投资工具,获利更高的投资工具。也许在周边会形成一个小范围的辐射,影响周边的房价,对整个城市的房价影响取决于在这个城市供给体系当中占的比例,如果占的比例只有10%,那么它可以说对房价的下降影响微小,但是对于房子的拥有者确确实实获得利益,如果不是用来居住而是用来出租转让,那么经济适用房变得毫无疑义。等于在投机的大氛围下可以说有多少房子都是不够的,北京的面积现在已经够大了,各个城市都翻了好几倍,现在为什么越建房子越紧张反而没有房子住,好像现在药有的是,很多人吃不起药而死亡,就跟井冈山时代没有药吃是一样的,先把这个原因搞明白,然后再想清楚出台什么政策,政府没想明白就出台扩大供给的政策,北京市再扩大十倍也远远不够用来投机。
  主持人:上海在05年也推出类似的政策,也是两个一千万的政策,他们认为影响了经济发展,后来说上海的计划基本搁浅,没有真正实施,这个政策北京会真正去实施吗?
  曹建海:现在房地产开发投资是固定资产投资的一个很重要的部分,上海、北京的房地产投资占到固定投资的50%以上,一旦房地产投资有所下降了,北京市的GDP增长明显受到影响,特别是上海。政府是要GDP增长还是要老百姓安居乐业,在两个目标之间你是怎么选择的,如果要GDP增长觉得这个影响了我的仕途发展,影响地方之间的比较,那么我还是要经济增长,但是这样肯定脱离了群众,所以要群众利益还是要经济增长?实际有些时候为增长而增长其结果就是远远脱离了群众生活,GDP的增长并不能带来人民生活水平的提高,并不能带来大部分人均收入水平的提高。我们现在只是制造了不少的大亨,我们是创造了不少的税收,但是很多人中低收入者收入并没有增加甚至是减少的,并没有分享到GDP增长带来的好处。
  主持人:老百姓生活质量的提高跟GDP的增长相悖了。
  曹建海:并不是完全对应的,因为分配问题,一年出了几个亿万富翁,千万不要看这一个亿,每年多出一个亿万富翁,减少了几千个人的就业机会。为什么经济高增长反而是高失业?这就是分配原因。一个亿万富翁一年赚了一百个亿,那意味着什么意思?意味着有十万人甚至几十万人的工作机会被剥夺了,一个经济增长分配体系带来政府的税收增长,只能说带来开发业务大亨的财富增长,但是不能带来普通公众收入的普遍增长。
  秋风:关于GDP和民众财富的关系,我看到一个有趣的现象,日本从50年代到七八十年代经历了经济每年9%左右的高速增长,中国也是一样的,从80年代初一直到现在平均下来比日本高零点几的高速增长。但是日本从50年代到70年代一下子成为世界富翁,日本老百姓都是富翁,是世界上最富裕的国民。我们中国呢?增长了这么多,大多数人还是穷光蛋,这里面还不光由于分配的差距问题,整体结构方面犹大的扭曲现象。这个增长更多是一种规模的放大,本身创造净财富的能力非常低下。这两个比较是一个很有趣的研究课题。
  曹建海:很多发达国家受到法律的约束不允许高速增长,比如用工的限制、对资源的保护,不允许高速增长,中国是全部放开了,所以我们的增长可以说建立在破坏环境和血汗工厂的基础上,是一种破坏性的增长,增长最终体现的是企业利润,这个利润建立在资源破坏和血汗工厂的基础上,所以导致中国的投资规模扩大,经济增长很快。环境破坏了,分配也出现了拉大,这样的增长使大多数人根本不能享受经济增长带来的福利。

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