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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

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取消开发商理论纲要  

2007-03-13 10:13:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    2006年4月19日,我在《工人日报》专访中提出了取消开发商的主张,在房地产界和公众当中引起较大震动。今年3月10日,时寒冰在博客上发表了《向中央建议:取消开发商,房价降一半》的文章,引起了社会各界的强烈反响。在和潘任论战获得阶段性胜利,战败者龟缩退守的情况下,时寒冰接过了我2006年提出“取消开发商”武器,无疑是在舆论上以胜利者的姿态宣判龟缩城堡之中的开发商命运。

     关于开发商能不能取消,如何取消开发商?恐怕是许多人非常关注的问题。下面我结合我一年来的体会提出取消开发商的必要性和解决方案。

    一、取消房地产开发商的必要性

    自古以来,由于社会分工、新的行业出现并发展壮大的,一定是能给公众带来利益、并能推动社会进步的。中国鸦片战争以来,开始出现了一个新的行业——制毒贩毒,尽管这个行业可以为从业者带来暴利,但由于对社会的巨大危害性,处于非法和被取缔的状态,因而不能成长成为国民经济的重要产业。

    中国的房地产开发行业出现于1981年,主体就是中国房地产开发总公司,后来在各地省会成立了分公司。当时以公司的形式设立,目的在于解决当时机关严重的推诿低效的官僚主义弊病,这个公司实际上是政府组织房屋开发建设的一个公司性的办事机构,是政府机构的一个组成部分。只是后来房地产业也开始搞经济改革,大量国有房地产开发公司私有化和私有公司的不断进入,使房地产开发逐步变成了一个完全以盈利为目标的商业行业,而这些完全不把社会责任放在眼里的私人企业却承接了原来国有房地产开发公司所拥有的政府权利:土地征用、房屋拆迁、房地产开发信贷和期房预售等政策支持。在1998年以前,由于各个单位自主建房还是城市住房供给的主体,房地产开发商面对如此的对手,不得不把商品房销售价格定在一个较低的水平,多数房地产商的第一桶金来自低价甚至免费获得土地上,对城市公众的掠夺还处在一个初级水平。

   房地产业的拐点出现在1998年7月,我国住房制度改革把公众基本上了货币分房市场,政府开始限制单位自主建房,房地产开发商成了住房市场的最主要提供者。面临被释放的住房需求,自主定价、追求利润最大化的房地产开发业开始成为我国有史以来最赚钱的行当。于是,各行各业、有一定背景的人纷纷投入这个领域,由于征用土地、拆迁安置涉及大量城乡群体,房屋建设也需要大量银行贷款,为了获得最大的利润,房地产开发商过程中整合了各种腐败关系,成为损害社会公众利益最深、官商勾结最严重的领域,对社会的作用基本上被各种负面影响所覆盖。

    一个基本上不具备生产和服务功能的行业,凭借政府赋予的对城市房屋开发的垄断地位,居然获得了比包括建筑业在内的整个产业链高得多的利润,实在是令人吃惊!事实证明,中国的房地产开发商已经蜕变为以“剪径”为主业的高危行业。虽然我们经常听到,一些开发商标榜自己的房子比之过去好得多了,但这完全是居民收入提高、建筑技术发展的结果,与所谓的“出资者”没有多大关系;而以上缴税收多炫耀的商人实际上非常可耻,不仅房地产开发商偷税漏税的事例十分普遍,而且像这种以掠夺财富为主要“功绩”的行业上缴的税越多,说明他们对社会的掠夺就越深重!

    这样看来,中国的房地产开发业已经成为一个和制毒贩毒类似的行业,其所谓的贡献远远小于破坏资源、人文环境和大规模转移社会财富等造成的社会恶果,属于一个应当取消的行业。

    二、取消房地产开发商的可行性——以后谁来建房子?

    这是很多人的疑惑,但这是一个非常幼稚的疑惑。要知道,中国的开发商从来就没有建过房子,也根本不会建造房子。像任志强所说的房地产高科技都是属于建筑技术,任志强也仅仅是听过、看过而已,他自己的公司则基本上不懂、不会。除了完全的自主建房,现在我们城市中所有房屋都是由建筑公司建设的。取消了开发商,建筑公司继续会为我们建房,那种恐惧取消了开发商就没人盖房子的人,实在是“杞人忧天”了。回顾一下,1981年以前的5000多年文明史,哪里有什么房地产开发商,中国的建筑不一样在全世界占有一席之地吗?所以前一段时间任志强提出房价低了就拒绝建房,自动取消自己房地产开发商的职责,实在是我们应当拍手称道的事情。

    实际上,私人发包给建筑企业建房,本身就是商品经济、市场经济的重要形式。只不过由于很多人对于建筑不熟悉,有时需要专业人士帮助参谋和协调,这个参谋和协调的人可以是一个公司,就是在欧美国家非常普遍的建筑管理顾问公司,这种专业公司可以帮助建房者打理房屋设计建设招标、信贷、产权登记等事务,最后收取不超过房屋造价的3%的顾问费。

    所以,离开了这种中间机构,公众可能会有不方便的感觉;但是如果这个管理公司提出的收费超过了房屋造价,不知道还有没有人愿意雇佣如此昂贵的“代理人”呢?如果没有便宜的公司,他肯定考虑自己亲自打理建筑管理事务。

    明白房地产开发商只不过是从事建筑顾问、管理的代理身份是非常重要的。从法律上看,对于代理人,我们可以用,也可以不用。假设代理人收费太高,取消代理人就是最明智的选择。

    至于当前我国房地产开发商的销售功能,对于自主建房的人而言,实际上属于纯粹的多余环节,不仅消耗社会资源,而且通过欺骗等不合理行为,大大加重了购房者的负担。

    有人会说了,发达国家就有很多的开发商,中国要搞市场经济,就一定要向发达国家看齐。那么,发达国家是什么样的情况呢?在市场经济国家,由于土地属于私人所有,自主建房是人们的首要选择。随着城市化的推进,发达国家经历了一个地价上涨过程,出现了为了提高容积率目的的合作建房行为,各种形式的住宅合作社不断发展壮大。例如在瑞典和韩国,合作建房的住房占到了住房供给的40%以上,美国也接近30%。以建筑企业为主业的房地产开发企业是房地产开发的主流形态,而拥有资金优势、以租赁经营为主的房地产投资商也是一个重要的业态。由于面临公众自主建房的强大压力,房地产开发商唯有提供比公众资助建房更便宜、质量更高的住房,才能实现资金回笼和发展壮大。

    回头再看看我国的房地产开发状况,由于不允许私人建房,也不允许建筑企业开发房地产,我国政策把中国房地产开发商这个既没有资金、也不从事建筑活动的中间机构作为住房的唯一提供商,并通过土地征用、土地出让、房屋拆迁、房屋预售等特殊政策,将其扶持为国民经济的支柱产业。事实证明,中国的房地产开发商是一个基本上不具价值增值功能的多余环节,是错误政策设计的产物,完全可以取消,没有什么副作用。

    三、取消房地产开发商的对策措施

    在我和时寒冰的博客上,很多人对于取消开发商的可能性表示过质疑。的确,房地产开发商曾经是作为中国改革开放的一项成果设计出来的,取消开发商是不是要否定改革这个根本问题?对此,我认为应该严格界定改革的大方向和改革的手段之间的区别。由于改革是一项全新的探索,错误肯定是难免的,关键是知错改正,而不是固守“改革”口号而将错就错。

    当然,很多房地产开发商都是合法登记的,取消是不是涉嫌违法?在这里,我要强调的是,取消房地产开发商不是就地取缔,而是通过房地产环境的改变,让现有的中国特色的开发商失去生存环境自然消亡的一个有限时间的过程。

    取消开发商的首要条件是取消其支柱产业的地位。一般而言,支柱产业是由于收入、技术等因素导致的在国民经济中占有重要地位的产业,是自发形成的。虽然一些国家基于国家干预的理由实施必要的产业政策,但主要限于同时具备劳动生产率上升率高、技术进步速度快、产业关联性强等特征的产业。房地产业作为一个代理服务业,显然不会同时具备上述条件。

    要取消房地产开发支柱产业地位,需要取消《土地管理法》、《房地产管理法》和《拆迁管理条例》当中有关扶持房地产开发企业的一些条款,取消房屋预售制度,使房地产开发企业回归到自然人和社会企业的地位。

    取消地方政府的土地储备中心,除了政府现有的土地外,应禁止政府基于盈利目的的土地买卖行为。政府的主要建设功能是搞好基于民众观点的城市规划,提供组织房屋建设开发的公共职能,通过打击铺张、节约支出为中低收入阶层提供住房方面的财政支持。

    取消引发严重矛盾的、由政府主导的各种城乡拆迁活动,将房屋拆迁局限在房地产公平交易的领域。城中村改造、旧城区改造应由原住居民主导,禁止任何政府机关以城市规划的借口剥夺原住居民土地主导权利、交给商业性开发者单位进行牟利的行为。

    彻底放开自然人和社会企业从事房地产开发的各种限制,鼓励自主建房、合作建房和单位建房,对这些直接解决民生问题的开发活动实施税收减免、成立住宅合作银行、金融帖息等扶植政策。鼓励建筑企业从事土地购买、规划设计、建筑施工、房屋经营、房地产金融等综合房地产业务,使建筑企业成为房地产开发的主流企业。

    允许各类投资基金、投资公司从事房地产开发经营活动,通过各项税收政策将其规范到房地产租赁经营领域。

    要严格限制各类房地产投机活动,对于各类房地产企业、多套住房持有者,按照工商企业方式进行管理,正确区分住房消费和住房投资。

    相信通过上述措施的综合实施,房地产开发商这样的不劳动的暴利行业将在中国不复存在。现有的房地产开发商必然会向规划设计、建筑施工、建筑管理顾问、房地产中介、房地产投资、资产管理等以劳动为基础的物质生产领域转移,找到自己的最终归宿。

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