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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

我国住房价格的形成机制、宏观影响及其改革  

2007-02-24 12:20:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    说明:撰写本文的目的在于,要从道理上告诉大众,目前不买房是一种理性行为——如果每月2000元就可以租赁到一套居室,却偏偏要以每月近万元的总支出(含首付,月供,装修,物业管理费)居住同样的房子。那么我们这些买房人不再是单纯的消费者了,而成了一个主要的投资者甚至投机者。但是,无论是投资还是投机,都是需要有下家的!下家是谁呢?就是那些把房子用来睡觉而不是投资的真正消费者!其实我们可以非常简单地预见到未来房价坍塌的景象,这将使得拥有产权成为倒霉蛋而不是风光的投资者,被高房价套牢不仅可悲,也难免成为后人的笑料和反面教材。

    中国的房价问题目前正处于媒体爆炒、众说纷纭的阶段。不仅中国,全世界的投资者都在关注中国的房地产投资和房价问题。所以探讨房价与国民经济问题,具有非常重要的意义。因为总体来看,2006年以来的中央的宏观调控政策和一些地方政府出台的政策,不仅没有起到抑制房价问题,在某些程度上甚至是火上浇油——房价越调控越高涨。因此,从理论上分析房价的形成机制及其影响非常有必要,并有可能对未来时期的房地产政策调整起到应有的作用。
    一、中国住房价格的形成机制
    (一)住房价格是住房价值的货币表现形式
    价格是价值的货币表现形式,价格围绕价值上下波动。这是马克思关于价格与价值关系的一般描述,这个描述在房地产经济当中同样适用。关于房屋价值问题,房屋价值我认为最主要是作为消费品能够对我们用户带来的效用,这个效应量决定它的价值的大小。
    当然房子也可以不做消费使用,而是作为生产资料或投资品直接商用,比如直接用做公司、工厂。在中国城市的城乡接合部,很多村民的住宅被用做工厂租赁出去,可见住房还可以随时作为生产资料形态进行转换。总之,不管是一个住房是用于居住使用,还是作为一个工厂使用,其带来的作用都可以折算成为一个数值。作为一个基本住宅单元使用,房屋可以给用户带来御寒、舒适、睡眠、娱乐等功能,而且包括的房子周边的配套设施如邮局、银行、超市、公交、休闲娱乐、医院等给他的生活带来的便利,更重要的是住房毗邻工作场所给他的上下班带来的时间和交通费用节约的功能——这些功能是有价值的,是消费者愿意为之支付费用的。
如果不存在邻居的投诉,或者租户能够提供给邻居足够的补偿。租户也可以考虑把住房租给一个服装厂。那么这个住房就变成了工业生产的厂房了。不管是作为一个居住单元,还是作为一个工厂,一个房屋能够带来的居住功能或生产力都是有价值的,而且这个价值在一个临界点是无差异的。这也就牵涉到土地本身的属性问题。我们一般认为土地属于投资品,属于生产资料,但实际上土地作为厂房地承载物时属于生产资料,而作为住房承载物时属于消费资料。简单来说,住房不同于商用房,既然是住房不是工厂,也不是商用房、写字楼,它肯定是作为消费品,它的价值就是这个房子本身及周边配套给用户带来的价值;如果房子位处郊区,周边配套不具备带来很多成本,那么价值相对就低下来。这就是一个级差地租的概念。不管是土地经济学还是空间地理经济学,最终指向的,都是这个基本道理。
    (二)市场供求和住房价格形成
    目前,中国房价形成机制已经基本上形成了以房屋价值为基础,根据供求决定的,围绕供求情况,围绕价值形成房价,目前形成机制是一个有市场化的形成机制。供求影响住房价格的供求周期需要从两个视角观察:一是长周期,一是短周看。住房的周期非常长,不是有一年就可以看出的。反过来,西红柿供求周期很短,一旦西红柿成熟的,可以直接卖给消费者,另外卖给零售商,批发商,通过物流系统中转,最后卖给消费者。所以西红柿供需在很短时间可以看出价格决定。由于住房的寿命非常长,消费者可以直接从生产者手中买到房子,也可以从中间机构手中买房,但是中间机构手中持有住房的周期可以长达十年甚至二十年,这些中间人、中间机构持有住房起的是零售商作用。从这个角度来看,供给包括生产者,大量个人持有的,房地产投资机构,他们拥有的房地产。这是供给,这样需求就是消费品,最终是用来居住的消费者才是需求。这种供求从长期来看应当是平衡的。
    短期供给和需求分析具有非常强的现实意义。现在我们大量的人都买房子,都是第二套、第三套,起到了零售商的功能。他拿到这个房子目的要么租出去,那么这个时候是投资;要么是存起来不用、等待增值,就属于典型意义上的投机行为。由于这些需求都能够得到银行信贷的支持,进而形成一个庞大需求,这样很可能形成短期住房市场供不应求的情况。
    供给实际上包括住房存量和新建住房。住房存量包括国有土地上的房屋供给,出了上世纪七、八十年代建的住房外,基本上为房地产开发商建设开发的商品房。新建的住房可分为国有土地和集体土地房屋,前者基本上由房地产开发商提供,后者由农民集体自主建设,由于不能拿到产籍证明,基本上只城市租赁市场起一定的平衡作用,对国有土地上的住房价格影响比较小。
    由于现在国家政策中定义的住房供给基本上是新建住房,面对的需求当中包含了80%以上的投机需求,这些需求目前都被视为有效需求。所以在这种供求格局下,房屋供给永远不能满足需求,因为投机性太强。这就形成了像北京市的情况,明明是供大于求,但住房价格价格偏偏不断上涨!为什么北京的住房是供过于求的呢?有两个指标可以说明:一是北京市有多少房子多少是空的?二是北京市的房租水平为何是下降的?房价上涨的一个根本原因,在于大量的投机需求被我们政策定义为实际需求了,所谓庞大的实际的可持续的需求决定了房价永远上涨,这显然示一个谎言!
    二、房价高涨的对我国经济社会的宏观影响
    (一)对通货膨胀的影响
    关于房价上涨对消费物价指数的影响,存在着诸多的争议。由于国家统计局把住房定义为投资品,房价不能成为消费物价指数的一部分;而租金的持续下降反而降低了通货膨胀指数。另外一种影响在于,房价高涨很容易形成其他生活必需品如粮油价格的比价复归。因为究竟粮食重要还是房子重要?当前我国出现了大范围的粮油价格上涨的现象,可以归结为在房屋价格不下降情况下其他产品的比价复归,这是一个正常的现象。一种情况是,房价不降,粮价上涨;另一种情况是房价下降,粮油价格保持不变。如果由于房价高涨导致粮油价格翻番上涨,进而导致国家出现恶性通货膨胀,后果将不堪设想。
    (二)形成严重的个人收入分配问题
    房价高涨将形成严重的收入分配问题,表现在城乡之间、政府与公众之间、投机者和银行之间等等。
    1、城乡之间。城乡之间,农民的土地永远只能卖给城市。这就好像是农民养了一个宠物狗,只能十块一斤卖给城市,不能当作宠物狗卖到应有的一百万元的价值。由于现行政策不允许农民对土地做商业开发,只能交给开发商开发,这是我们目前城乡之间城市掠夺乡村、财产大转移的一个制度性问题。
    2、政府与公众之间。政府是全体人民的代表,不应该有自己独立的利益,更不允许成为和全体人民利益对立的利益集团。但现在全民的土地被各级政府拿去高价卖掉了,卖给谁了?还是卖给了全体人民,最后政府得到财富,政府成了独立利益集团。所谓政府掠夺公众财富这样一个分配效应。这个钱最后谁拿了?由于现型体制下的公共财政支出基本上是一个黑箱,导致了一大批通过权力富有得阶层,这是一个通过权力的再分配效应。
    3、投机者与银行、公众之间。投机者是谁?现在来看,有三级投机者:一是地方政府,把土地拿来卖掉;二是开发商,仅仅起囤积和高价卖掉作用。;三是散户和中外投机者。这些投机者都可以得到银行支持,从某种程度上看银行也是投机者。在这个投机博弈当中,银行是最蠢的投机机构,但是对银行代理人来说这样做是聪明的。这是第二个再分配作用。现在像上海这样一个城市,明明很多人家里都买了房子,没有存款了,为什么上海市城市居民储蓄在上升没有下降?实际上大量存款转移到一些富人私人存款了,是转移而已,开发商并没有创造价值,而是转移了。
    (三)影响一国产业国际竞争力的根本提升
    现在房地产开发赢利模式很大,既然这样谁愿意搞自主创新?房地产这么赚钱,做彩电一台只能赚到30、40块,这样房地产是最强的赢利模式,导致各种投机成风,现在制造业没有人潜心做了。在这种情况下,有多少人愿意搞自主创新?另外,房地产投机的结果,将导致地价、房租在未来时期大幅度上涨,这样将严重降低一个国家的产业竞争力。
    (四)破坏自然和谐
    现在城市规划好像很好,但是2005年瑞士洛桑国际管理学院的国家竞争力项目研究中,有一个城市规划和自然环境评分,69个国家样本当中,中国位列倒数之一。中国一些部门认为房地产开发推动了土地节约利用,推动城市规划落实,所以是有贡献。现在看来,中国城市都是铺大饼,围绕城市边缘进行的庭院式开发,这样容积率高、卖的房子多,房价、地价容易上涨,是一个典型的暴利模式。但这种开发本身制造了交通拥堵,所以中国这种开发模式、城市建设模式形成的城市格局,基本上是一个非常糟糕的城市规划格局,而且形成大量垃圾建筑,都是非节能建筑。
    四、解决高房价要从体制深处寻找对策
    房地产是全局性问题,所以改革房价不能就房价谈房价,肯定涉及几个制度的改变,包括经济制度和政治治度的改革。
    经济制度改革涉及土地管理制度、税收制度和金融制度的改革。我认为土地产权制度必须改革。现在的土地产权制度让地方政府做土地的唯一垄断者、经营者,他又唯一拍卖给开发商,开发商再通过零售卖给城市居民。在这里,土地本来是全体人民的,但地方政府、开发商通过中间层层运作转移了社会财富。这种土地经营决不是土地市场化。土地市场化要求所有者和需求者之间直接交易,所有者实际上是农民集体,过去我们好多1982年之前是很多城市居民是土地所有权拥有者。只有这些人土地供给者和需求之间正常交易,这样才能形成一个合理的要素市场化的土地制度,所以这才是市场化的。现在完全是官商经营的体制,这是一个市场化完全背道而驰的一个土地制度。
    从税收制度看,目前我国实行一个特殊的生产型增值税制度,基本上就是在工厂征税,不在消费者环节征税,形成所有城市都是工业城市的通病。通过工业城市地方政府获得地租、税收,另外房地产没有实行合理的占有征税制度。在欧美发达市场经济国家,城市是消费型城市,政府税收主要从公众手中征税,包括消费税(也就是增值税)、财产税、个人所得税。如果事这样的税收体制,北京市来的人越多,增值税越多,这各城市就是消费城市;反过来就容易诱导城市成为生产城市。所以改革房地产价格体制,征持有税是一个必然的选择。
    房屋开发制度必须改变由开发商开发的格局,房屋既然是消费品完全可以自己做,像搞对象不许自己搞,必须经过中介机构,这样不可以。明明可以免费搞对象,偏偏让他介绍一个花50万更多100万的,这个钱他拿走,一个所谓的冠冕堂皇理由提高人口质量,必须允许自己建房,合作建房,房地产商业开发同步并举,如果你开发便宜,质量好我就买你的,否则我就自己建。像吃饭,饭不好我自己做,这是人们一个基本权利,剥夺这个权利是对人权的剥夺。
    金融体制改革也势在必行。现代银行在房地产活动中扮演了什么角色?明明是最吃亏的,还要乐此不疲?世界上没有永远上涨的房地产市场,如果不改革金融制度,听任现行的银行把大量的贷款投放到房地产市场上进行投机,则金融崩溃的日子总有一天会到来。
    政治制度变革最主要的是打击官商勾结。现在房地产制度关键的问题是什么?就是把全民土地资产通过国有化的名义、再通过管商勾结私有化了。政府以国有化的名义、城市规划名目拿走土地,再通过管商勾结交给开发商。如果政治体制不改革,房地产问题就解决不了,中央现在已经意识到这个问题的严重性了。
    关于近期的房价走势,我认为2007年上半年房价还会继续上涨,这是惯性。现在政府认为真实性需求很大,所以认为房价上涨是正常现象。改变政府这种观念只有靠事实说话。我认为奥运会之后,由一系列政策的作用,将导致房价必然回落。中国房市是中央政策决定的房市,中央政策要打压一定能够打压下来,所以中央决心决定房价上涨速度。如果2007年中央采纳来自社会,而不是建设部、国土部的观点,并且下大决心付诸实施的话,我相信中国的房价一定能够降下来。

 

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