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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

我国的房地产开发投资属于不良流动资产投资  

2006-08-16 22:27:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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长期以来,理论界和投资管理部门都把房地产开发投资被当作全社会固定资产投资的一个部分。这种理论的前提是把居民购房界定为固定资产投资。在国家统计局对住房属性的界定中,住房属于固定资本形成。根据国家统计局的解释,理论上投资统计应该以购房者作为投资统计的对象。但由于商品房屋的购买涉及到千家万户,为了搜集统计资料的方便,防止重复和遗漏,现行投资统计对商品房屋投资的统计由购买方变为建设方。

虽然国家统计局依照联合国制定的《1993年国民经济核算体系》明确将住房界定为固定资产,但在我国中央、国务院各部门及地方政府的政策文件中,住房一直是被当作消费品来对待的。例如,国家发改委在《2006年房地产调控工作重点》中,提出“要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导,鼓励居民适时适度消费。”可见,住房到底属于消费品还是投资品,是一个存有重大争议的重要理论问题。

从人们的生活习惯上看,衣食住行是人类消费的最基本方面,因此衣服、食品、住房、交通等成为人们最重要的消费品。所以根据人们的生活习惯,把住房列入如同汽车、钻石一样的耐用消费品,应当更加符合人们的心理。由此,各项法律法规政策将围绕维护和促进人类最基本的居住权而制定;相反,把住房当成固定资产,将会造成以住房租赁经营为业务的房地产基金、信托投资公司等经营单位利用自身的资金优势,与居民竞争有限的房地产资源,从而大幅度推高房价,侵犯了居民最基本的生存权。

按照《1993年国民经济核算体系》,个人的住房消费是当住房用于居民居住时,租住的租金计入承租人的消费支出;如果是自住的,比照相应市场(租金)价格,以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。对于居民自有住房来说,本来没有发生出租行为。由于不同国家不同时期自有住房和出租住房的比率往往差异很大,在GDP核算中,为了保证住房服务的生产和使用以及居民消费水平国际可比性和历史可比性,一般都把居民自有住房的住户视为对本住户提供了住房出租服务,而纳入房屋出租活动进行核算。可见,把住房类比为用于出租的经营性固定资产进行统计,是联合国出于在同一口径下比较各个成员国GDP的一种统计方法,与实际情况存在着本质的差别。

既然住房不能定义为投资品,住房购买就不能定义为固定资产投资行为,现行的投资统计把商品房屋的开发方或建设方“变通”为固定资产投资的理论前提,就不能成立了。由此可见,把房地产开发投资特别是住宅投资列入全社会固定资产投资的一个分类,是一个由错误的概念导致的错误分类。正是这个统计分类的错误误导我们大家对房地产开发投资主体——房地产开发经营企业在国民经济增长中的地位和作用的认识,同时也误导了中央对当前经济进行宏观调控的取向和手段。

究竟什么是固定资产投资?投资最重要的概念在于直接投资和间接投资的区分。直接投资就是经济单位或个人从事三次产业范围内的物质生产活动所必须预付的资产。这些资产根据资金周转速度的不同可以分为固定资产投资和流动资产投资。从这里,我们引出了固定资产投资的概念,它是经济单位通过直接建设或者购买获得物质生产活动所需要的、经过较长的时期才能消耗完毕的耐用经营性资产。

那么,现行的中国房地产开发经营业到底在社会投资中扮演了什么角色呢?如果我们简单地把他们的投资理解为如同证券投资商一样的金融投资,不能完全解释开发商们推高现实生活中房屋售价的事实。考虑到大多数的建筑企业都是通过建筑垫款完成建设生产活动,所以可以把建筑阶段的建筑生产活动与开发商的建筑管理活动理解为并行的物质生产和服务活动。作为现行政策裁定的惟一中间商,房地产商的主要工作是购买土地、规划设计产品、建设开发资金、建筑劳动等房屋建设所必须的“原材料”,经过建设周期之后,上述“原材料”变成了用于销售的大量商品房屋。这样看来,由于开发商从事的主要是管理和房屋销售工作,不需要购置什么固定资产,开发商所垫付的投资主要就不是固定资产投资,而是以土地、规划设计产品、建筑劳动等“原材料”和成品房屋等形式存在的“存货投资”,是一种典型的流动性投资。

怎样理解房地产开发企业的“流动性投资”的社会意义呢?对于需要自主建房的公众而言,房地产商作为惟一的中间商,剥夺了他们直接通过发布广告或招标手段寻找建筑商的机会。所以开发商所谓的“原材料”采购,甚至从需要在自己占有的土地上自主建房的公众手上征用土地或者“拆迁安置”,不仅对于社会没有多少意义,甚至是一种为开发而开发的“迂回”社会成本;同时,开发商投入大量广告的销售活动不仅没有必要,甚至危害了社会安全。对于希望从商业开发机构购买住房的公众而言,房地产开发商只有在作为一个可以“降低成本、提高质量”的资源整合商才具有意义,但现实中我们看到房地产商利用自己的行业垄断地位大肆囤房,搞虚假销售,以达到抬高房价、获取暴利的目的。这是一种地道的房地产投机行为,是应该由政府严厉打击的行为。

不仅房地产开发商,而且地方政府的“土地储备中心”、炒房团、外国投机者都参与了商品房屋“囤积”和投机行为,银行住房信贷的失控也在很大程度上助长了房地产的投资和投机性需求。这些因素从根本上推高了房价,远远超过了广大老百姓的实际收入水平,成为压在中国老百姓身上最沉重的负担。所以,解决我国当前的高房价问题,需要对房地产开发投资这种不良流动性投资即投机性投资进行控制。
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