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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

本末倒置的中国房地产开发业  

2006-07-14 08:45:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    本末倒置:房地产“为开发而开发”
(发表于《工人日报》2006年7月5日)
    在住房市场化的幌子下,所有买房子的人都得为房地产开发业这个庞大的代理环节支付高昂成本,而且还要承受开发商追逐暴利思维下的住房“理念”。
“没有土地储备的开发商,考虑到竞拍土地的难度,特别是土地成本提升带来经营风险的增大,他们开始考虑在营销环节囤房赚取暴利。这意味着当前一部分房地产开发商的掠夺重点,已经从上游的征地、拆迁、修改规划,转向了大量持币待购的城市老百姓。”
一路攀升的房价,似乎在嘲弄着频频出台的各种调控政策,各方人士都在认真地寻找缘由和提出解决方案。工人日报的老朋友、社科院工业经济研究所投资与市场研究室曹建海博士就是其中的一位。6月30日,第四次接受记者关于房地产采访的曹博士,谈起相关话题激情依旧。
他说:“虽然暴利来源的结构发生了变化,但这些商业化的开发机构获取暴利的能力以及掠夺财富的本性,根本就没有发生任何改变。”
    “财富魔术师”依然神通广大
“开发商获取了暴利,这是我一贯的观点,他们获取暴利的秘诀我们此前也已经谈过了,” 曹建海对记者说,“现在我们需要关注的是,当他们抱怨地方政府在上游环节开始通过‘招牌挂钩’多种手段推高地价,大大减少他们从土地上获得的利润时,他们通过什么手段来保证自己的暴利。”
开发商和地方政府合谋共同从土地上获利,这已经是公开的秘密。地方政府设置的“土地储备中心”实际上也不过是开发商的一个形态而已。
“地方土地储备中心和开发商之间,实际上是惺惺相惜的朋友关系。”曹建海举例,有报道北京现有可开发土地一半以上都储备在开发商的手里。政府这边一举槌,也不过卖出了一块土地,但是可以通过市场类比手法带动开发商手中的地价升值,这种升值的幅度是惊人的。
他还认为,由于现行政策限制城市居民自主建房,开发商被裁定为惟一的城市房屋提供商,在各种因素推高房价的过程中,财富转移不可避免。当人们被不断升高的房价摧毁了耐心而倾巢出动时,开发商们只要向上调整房价,就可以在已有的超额利润基础上再增加几个倍数,甚至他们睡觉期间就实现了房地产的大幅升值,他们就此成为令现代人羡煞的“财富魔术师”。
    被开发商剥夺的住房幸福感
现有的房地产开发业是一个应该取消的行业,这是曹建海博士的一个重要观点。他说,如果开发商们的暴富可以为我们换来城市规划的合理化和土地资源利用的节约,并且可以让大家住在他们开发的楼盘中充满了幸福感,其存在是有价值的,“然而,事实根本不是这种状况”。
不可否认,开发商们在已有土地的建设上非常注重节约土地,但主要是考虑到高容积率可以带来更高的利润,“于是就产生了我们看到的最普遍的公寓式、小区式的大规模住宅群和相应的城市交通的进一步阻塞”。
统计表明,改革开放以来,我国城市建成区面积以每年7%的速度增长,但同期城市人口和非农业人口年增长速度一直徘徊在1%~3%之间,“这样的城市已经基本上失去了集约利用土地的价值,实际上成为浪费和破坏土地资源的巨大载体。”曹建海的观点非常明确。
“上世纪90年代初期海南省和广西北海房地产泡沫破裂,留下的大量的烂尾楼,至今仍然矗立在城市的街头,成为严重影响城市形象的丑陋垃圾。”曹建海提醒说。
然而,陶醉于暴利追逐的地方政府和开发商们,置各种警示于不顾。在他们的主导下,城市以摊大饼的扩建方式迅速向四周蔓延,覆盖了大量可以成为城市绿地和生态保护圈的肥沃耕地。“无论从何种角度来看,把耕地转换成为从此完全没有产出的住宅群,是对土地资源的巨大破坏!但毁掉耕地恰恰是许多开发商们赚钱的前提条件。”
“更为重要的是,在现有的开发体制下,很多高价买房的人成了‘房奴’,社会上的人面对天价住房愤愤不平———开发商们显然没有为这个社会增加多少幸福感。”曹建海指出,“开发商永恒的追求只是高加价率!”
    不能为开发而开发房地产
谈到高房价和开发商暴利,一个绕不过去的问题就是土地制度问题。曹建海说:“从制度设计之初来看,新中国在城市实行的土地国家所有制包含了比平均地权更为完整、更为深刻的含义。”因为人民相信土地由我们的政府管理,可以比私人拥有更有效和更公平地分配给大家,帮助人们解决居住问题。“土地国有制真实意义上是土地的全体人民所有制,就是由政府免费为公民提供土地,促进民众生活水平的不断提高。”
他认为,现有的土地出让制度的根本缺陷,是由地方政府把全体人民所拥有的土地,通过高价或低价的方式批发给开发商,再由开发商以房屋为载体、在高得离谱的价格水平上把土地零售给人们。
曹建海认为,发展经济的目的是改善广大人民的生活。从这个意义上说,发展经济是手段,改善人民生活才是目的,绝对不能为发展经济发展经济,这实际上属于本末倒置。现实中我们经常看到,一些地方政府的屁股完全坐在行业和企业的身上,为了经济单位的利益或税收的征缴,放任企业垄断经营,或者通过掠夺、破坏生态环境的方式获取暴利,使不少人处于买不起、用不起最基本的生活用品的境地,而且生存的环境被严重破坏了。
具体到房屋拆迁上,如果拆迁是为了改善被拆迁人的居住水平和生活水平,这样的拆迁肯定会非常顺利。但在实际执行上,不少拆迁完全变成了基于政府和开发商利益最大化的扭曲行为。
一个越来越清楚的现实是:政府或开发商给被拆迁户的“一口价”,实际上是将被拆迁户廉价地从这个可以为开发商或地方政府带来巨大土地价值的黄金宝地赶出去,至于其它则不在考虑的范围之内。
曹建海最后强调,建什么样的房子、住多大的房子,属于人类生存的基本需求。如同搞对象一样,本来都是应当人们自己决定的事情。但现在政府和开发商控制了建房权,没有人能够绕得开这些商业化的中间环节。在住房市场化的幌子下,所有买房子的人都得为房地产开发业这个庞大的代理环节支付高昂成本,而且还要承受开发商追逐暴利思维下的住房“理念”。
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