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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

新浪地产峰会激烈PK开发商(下)  

2006-06-03 13:40:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    易宪容:刚才张总说到经济学家不用数据不是经济学家,其实他是无知,比如我研究房地产市场,比如我写了35万字的文章,为什么你不去看呢?曹博士写了一系列的研究文章,我们经济学家不是研究一个具体的企业,也不研究一个具体的人,比如他举了一个例子,说我买房子怎么怎么样呀,应该买什么样的房子,假定我是经济学家,我买房子来讲,会有你那样的收入买房子吗?如果有你那样的收入吗?还要向你倾诉吗?我们作经济学的人,要对整个社会进行分析,要把社会问题转为一般性的问题,转为一般性的问题,才对我们的民众有意义。比如企业如何做,如何思考,我曾经有一个基本观点,每一家企业都是具体的,都是个体的,如果把这些个体的经验转为一般性的问题的话,才可以模仿。如果不是一般性问题的话,你这个个体都是个体。张总成功了,其他人模仿张总肯定失败,你们作为房地产的老板肯定比我清楚,肯定要失败。经济学的一个根本任务就是如何对社会现实问题作一般性的思考,对我们的社会问题把这些小的问题转为一般小的问题,这样的话才有意义。
  张宝全:因为无知者无畏,我知道汪嵩一篇小说是《我是流氓我怕谁》,刚才易先生讲的话其实不用我来驳他,刚才说他写了一房地产金融的书,写这本书就知道房地产的市场,没有想到金融在中国太糟糕了,金融政策包括金融体制,跟市场化的边都没有沾上,他研究房地产市场的问题,认为房地产所有的问题都可以解决,我觉得真的比我还要无知。
  易宪容:很简单,任何一件事情,是每个人做每个人的思考,大家想想,你要想想每一个民众读你书的人都是聪明的人,他为什么不认可你的东西,认可我的东西,最根本的一点,他跟他的经验、跟他的现实生活、跟他的切身利益更近一些。如果你想的那些东西,房价那么高,为什么民众反对?因为跟他的切身利益太远了。相信我们的现代社会不是*****的那个时代,不是计划经济时代,我们民众都是聪明的人,都是有智慧的人,在那个时候他们有自己的能力。
  曹建海:刚才张总认为我是最差劲的经济学家,关于在土地方面,包括房地产开发方面的一些理论的水平,我相信我是高于你的。另外,我作为经济学家,我的立足点是13亿人,不会立足在房地产人,尤其开发产业上,如果你这个产业导致了一个后果,你不是全部百分之百的负责,你是付50%的,过去开发商在增值的收益基本拿到手了,地方政府看到这块肥肉就抢掉一半了,现在你们的成本高了,低价拍卖高了,现在清河的地涨了100的话,国展的地也同样涨100%,如果我PK,找一个对手,跟你竞争,被迫降低利润水平,我认为按照我那个三个方案,中国的房价降到50%是最少的了。
  张宝全:我讲的前提解释一下,因为曹先生前面讲的是很有道理的,我也学了不少的东西。发展商8000块钱盖一个房子,他4000块钱能盖出一个房子,我敢跟诸位打赌,如果在同一地段,他4000块钱盖出来我给他一个亿。
  曹建海:假如拍卖的楼面是1万了,我看4000块钱怎样盖起来。
童渊:曹博士说地价贵,如果地价降下来的话,50%也是不可能的。现在地价占了三分之一,如果地价降下来的话,里面还有利润空间,办一个房子从办手续到交房是三年的时间,一年挣7.77%是蛮合理的。50%的话,张总,我站在你这边,我陪你PK一下。
  曹建海:三年建设过程,第二年周边土地拍卖再涨的话,位置不如你,你的房价自然会往上涨。还有一点,你并不是把房子全部卖掉了,可能会通过规划,你自己建一个写字楼或者一个宾馆,既降低了利润,又变为物业的持有,这是你的财富,如果你只看到财富帐面的利润来计算你的利润率,我认为是不合理的。
  张宝全:我为什么在前面讲了与主体无关的,就是831之前和832之后,831之后,从今年开始,因为今年供应的房子基本被831拿掉了,其实房地产行业有风险。我们也看得出来,很多地产企业,比如以前发展很快的都和一起行业的介入,这都是一些信号,希望经济学家能够为我们的市场做一些比较客观的研究,对我们的行业提出正确的指导。上次讲自建房,发展商如果是一个代理商的话,就说明房地产整个产业链是很专业的,地产商也得去购买专业,如果组织一帮人不懂专业,怎么去购买都不知道。如果自建房的话,也成了开发商,降的主要是不追求利润。
    房地产已经到了平均利润的时代的时候也不高了,挣了7.77%的话,如果不专业,加上你的管理费用和资金成本,你的风险就非常大了。所以,在一个非常成熟的市场,必须专业化操纵,这才会成本最低。在这个市场已经开始降的情况下,发展商8000块钱卖出去挣到利润,你盖出的房子可能成本不到8000,但由于你不专业,可能最后的风险会更大。
  卢求:刚刚石我们曾经在贵宾室讨论一下PK,能不能PK起来,今天看来童总主持得非常高。
  童渊:我也是市场派的,今天没有机会让我发挥,你们俩发挥实在太棒了。基本上打平手了。
  卢求:我坐的位子也是中间,右边是经济学的,左边是开发商。在宏观经济角度来讲,他们的观点和应该更加深厚,作为开发商来讲,特别是今天在座的两位,都是开发企业中国的佼佼者,他们从企业的操作来讲都是非常成功的。刚才提到自建房是一种中介可能的形式,我做的工作也是这两者之间,包括项目的策划,包括设计以及最后的金融服务,所以从专业人员角度来讲,我觉得自建房实际上不是一条出路。现在企业已经发展产业化这么大的程度,不可能一个简单的人没有经过专业训练的人操作这一复杂的情况,如果真正达到专业化水平的话,必然会成为专业的开发商,如果没有这个水平,不可能开发好房子。承担的风险和成本利润,最后算下来不可能比一个成功的开发商做得更好。
  曹建海:现在的民众认为为什么开发商的意见非常大,因为你提供了质量比自建房更差,价格更高的。虽然质量好,或者价格更高,这样一个性价比不合理的产品,所以还不如自建。如果政府允许自建的话,可能大家都会自建,而开发商进入服务领域,拿到该拿的利润。
  潘石屹:我在今天和曹博士对着干了。刚才曹博士说价格,我们做的房子价格太高,不管房子质量好不好,关键是价格太高。我对经济学的东西知道不是很多,但在市场上我知道的价格绝对不是房地产说了的,自己定的价格如果不成交的时候,不是市场的价格。之所以能够形成这个价格,一定是房地产开发商和客户之间达成了一个妥协,双方认可的价格,不是我说要买二万块钱、三万块钱,如果客户不认可这个价格,这个价格是成交不了的,这个价格是不存在的,是没有意义的,是头脑想象的东西,我认为市场上有成交的价格,证明是双方的认可。
    尹中立:既然利用了公众的媒体资源,我觉得应该讲一些想公众之所想、急公众之所急的问题。我来了以后,抱着热切的期望,希望得到很好的答案,很可惜,开了很好的头,但尾巴有点虎头蛇尾。我听完以后有几个疑问,除了前几年IT行业以外,有哪个行业里面一些风云人物像地产商一样有名。全国人民谁不知道任志强、潘石屹,还有张总,除了前几年IT泡沫如日中天之外,有哪些风云人物与地产商媲美的呢?我想除了电影明星就没有了,为什么存在这种现象。
  第二,为什么开发商像扮演经济学家一样,动不动就讲小数点,刚才潘总把小数点后面的两位数都讲得非常的清楚,为什么呢?因为做了非常充分的准备,为什么做非常充分的准备,因为心理有一些问题。如果没有问题的话,哪一个行业会把自己扮演成学者,我觉得有很多困惑的问题。
  童渊:这个问题我来回答一下,你搞了这么长时间的研究,这个问题很简单,为什么潘总、张总那么有名了,因为一个是演员,一个是导演,说他们是大的开发商,其实不大,大的在后面。他们做的项目,因为新浪喜欢他,因为要广告,大家是朋友,就像我今天来这里一样。有人说童总你来呀,因为我们的媒体占了三分之一,必须做广告,这是市场操作。第二,为什么有人把两个小数点弄清楚呢?我也认识他,他不是开发商,他是经济学家,他想做经济学家,他好学。
  易宪容:我针对刚才潘石屹讲的,对于价格来说,肯定是买者和卖者成交的价才是价格,但是有一条,这个市场毕竟有无数的竞争者,还有好的机制。如果没有,这个价格就不是一个真正的价格。房地产的价格,土地是垄断的,资金是垄断的,房地产开发商是垄断的,三个要素垄断中,价格完全是根据房地产的不动性、价格高的特性来讲,自己完全可以垄断价格。
    第二,我们的价格为什么这么高呢?房地产自己的快速发展,一个最基本的东西,大家可能比我还清楚,银行的金融产品出来,住房按揭出来了。如果没有银行的金融产品出来,房地产就不能这么快速的发展。房地产通过银行的金融产品出来,信贷消费者是要买房的人,至少是百分之几十,现在按揭的人通过银行的金融杠杆去炒作房地产是轻而易举的事情,炒赢了是自己的,炒输了由银行承担。
    现在房地产设计的价格不是由供求关系决定的价格。我们的经济增长这么快,而民间利率呢?房地产开发商的利润率可以100%、200%,政府通过政策的方式,把利益大转移,转移到比如租金使用。这么低的利率获得以后,赚的钱,即使不开发也能拿到钱。我们现在的房地产价格不是一个竞争的价格,也不是由供求关系决定的,这是我讲的一方面。
  第二个方面,房地产市场如何发展。其实很简单,这段时间,政府对房地产市场还是理解得不清楚。宏观调控这么久,宏观调控的工具从不适用,宏观调控是总量的控制,通过总量来调整经济的波动,波动什么?利率、汇率、税收,但我们不使用这些工具。这些工具不使用的话,宏观政策也没有用。如果房地产市场利率一变化,我们的房地产会是怎样子呢?通过这三点来讲,房地产完全可以健康的发展。
  曹建海:潘总认为价格是双方意愿的表示,目前来说,电力的价格也是双方意愿的表示,显然他的推断是错误的。为什么呢?开发商在某一个地段、某一个时间,比如建外SOHO的地段是垄断的,在附件只有一个产品可以提供,为什么公众对开发商置疑这么大,如果你认为是公平交易的话,我认为你们没有反思。实际上把所有的怨气放在公众身上,认为公众有错,不仅不反思,我认为发展肯定有问题。
  童渊:张总非常感谢潘总,说房子价格太高,买不起你房子的人都去张总那了。
  潘石屹:有一个事情要强调一下,不是我们给新浪投了三分之二的广告我们才做到台上表演的,这没有任何关系,我们从来没有给新浪网投过广告。
  童渊:你误解了,我的话是因为每个行业都要搞活动,要搞自己的促销,因为我们是行业的,所以形成了为什么有明星出现,当然你们两个更特殊,本身你不是新浪的,也是明星。但我不明白一点的是为什么易博士也成了明星?
  易宪容:他们为什么会成为明星呢?因为每个人都要房子,当房子面临一系列的问题时,大家都要关注,所以他们就成为了明星。
  童渊:刚才我在房间里说了这么一段话,我们是专业人士,他们是经济学家,或者说,开发商是商人,他们是学者,对公众的时候,他们相信谁?这是第一点。第二,政府更希望听谁的声音。所以,我跟易博士讨论,你老在那边说房价高或者低,或者说我们是暴利等等,你有没有想过它的反作用是什么?第一,我看过易博士讲的一篇东西,我只代表我个人的意见,你们用你们的脑子去分析我讲的对还是错,你挂着一个社科院,挂着一个博士,挂着一个经济学家,老百姓不相信你相信谁呢?
    我强调一点,辩论归辩论,我跟新浪说,非常难得我有机会在这里做主持,以前我从来没有做过主持。任总是一个很可爱的人物,因为他很爱学,当他发现数据不对的时候,会放弃房地产去研究。在场的经济学家,我佩服茅老师讲的很中肯,比较接近一点的话,你知道钢筋一吨多少吗?你们在房地产呆过吗?你在房地产干过吗?对经济学家来说,当然宏观是很重要,但是抨击的东西,老百姓看的东西,真的听你说,我经常跟一个买家,我非常关心我的员工,我说赶紧买房吧。他说童总,我看了易博士的文章说一定会跌,我说一定会涨,我说你为什么会相信他的话呢?他说他是经济学家。
  易宪容:刚才童总讲了一个很简单的问题,用个体的东西来对待一般性的问题,每个人买房子的时候,根据自己的情况去判断去决策,不能说研究的东西,全不是个体的东西,告诉你买房子还是不买房子,这个东西有意义吗?肯定没有意义的。我们要研究问题,比如我刚才讲得很简单,我们房地产市场的利润是否均衡,这是最大的问题。利润不均衡是什么原因导致的?利润不均衡会导致什么问题?所以,最重要一条,如果做研究,也是天天到企业去,天天到房地产开发项目那里去,你不要做研究了,你得出的结论就是企业当中的一点点经验。
  曹建海:现在公众和开发商之间的对立,我认为是存在的,不是经济学家引导的。公众更多的买房者,以及希望买房的人,是他们的声音,对我来讲,二月份以前我从来没有写过房地产的文章,可以说我是拍案而起的。按照这个态势发展下去,中国的贫富悬殊会越来越重。农民想进城几乎是不可能的,几乎不可能买到房,财富大量流到开发商手里,贫富悬殊的结果,目前是小打小闹,如果现在不反思的话,我认为会很危险。
  尹中立:大家用很尖锐的措辞批评开发商,我觉得开发商有点背黑锅的感觉,为什么呢?每一块地开发完了之后,它赚了钱和帐面的钱有很大的差异,它支付了很多的灰色成本,这是没法告诉别人的,这是很痛苦的事情。赚了钱给了别人了,而且偷偷的给别人,我觉得这是问题的最关键。开发商说我自己并没有赚很多钱,但老百姓说我支付那么高的房价,钱到哪去了。茅先生刚才分析得最精辟。
    童渊:你又提出一个尖锐的问题,开始我帮开发商说几句好话,后来又说灰色收入,现在又变为两条罪名了。
  尹中立:童渊你是主持人,又是开发商,敢说我的话是错误的吗?
  童渊:我没有说你的话是错误,我只是说你的话特有艺术,一开始说我帮着开发商说几句话,艺术真高。
  茅于轼:刚才易宪容讲的一些话对我很有启发性,他说房地产业的投入品,就是投一个资金,它不是完全充分市场的。但是房地产业本身是相当竞争的,因为我们有很多选择,这么多的广告,是相当公平的一个市场,但是房地产的投入品,就是土地和资本,这不是在市场上能充分竞争得到的。因此,房地产商有毛病,毛病在哪呢?毛病在土地和金融市场不完善,我们把这些错误归结于房地产商,这是解决不了问题的。所以,我还是说,房地产的种种问题在于房地产之外,为什么房地产这么高呢?因为贫富差距大,有些人就是有钱,房子价格再高也能买得起,双方协商,房产商确实希望房子高价位,但房子确实有人买呀,否则房子卖不出去。为什么有人买不起呢?因为收入分配差距的问题。
  童渊:我们还有5分钟时间,有谁敢和台上PK的?
  中国房地产报:刚才我在下面听几位经济学家和开发商各自表达自己的观点,我想表达一下自己的想法,当今社会,无论从党还是政府都在提出构建和谐社会,我特别想提出一点,经济学家肩负着一定的社会责任,不要引起公众跟开发商之间的对立。我觉得刚才茅老师说得非常对,开发商是有他的毛病,但我们的经济学家有没有他的毛病?不要把自己打扮成一个公众代言人的形象,把所有的矛盾和矛头指向开发商,我认为这样对开发商不公平。很多问题不是由开发商造成的,可能由社会的某些金融商的制度等一系列的问题所引起的一个综合性矛盾的表现。
    做任何的事情,开发商也好,经济学家也好,要理性的看待问题,而不能投其所好,引导公众的这种社会情绪和矛盾的对立,这样下去对构建和谐社会没有任何的好处。我希望经济学专家也好,还是开发商也好,我们要理性的探讨,而不要搞互相攻击来论证。
  尹中立:你的观点我不同意,我引用一句古文来回答你的问题,“灭六国者非情也”,诽谤开发商非经济学家也,开发商者也。
  曹建海:你说我的立场不发自内心的,是对我人格的侮辱。
  中国房地产报:我表达自己的观点,中国是一个法治社会,中国在进步,是民主社会,有时候公众的观点并不能代表法律。现在很多经济学家的观念是非常善良的,是表达大多数公众的情绪和他们观点的话,这一点我要强调,并不是大多数的民意就代表了正义,代表的法律。
   易宪容:如果我们的法律不是从民意中来,只是几个人来定,这个法律是恶法,这个法律就要修订、修改。我们为什么有全国人大代表,为什么要通过全民选举,我们要通过我们的组织、我们的社会把民众的民意反映出来,通过各个利益集团来各代表一方进行博弈,在这种情况下才有好的法律。不能说民意不代表民意,民意有时候可能有错的,但要反映民意的基本途径。
  曹建海:法律是上层建筑,如果让所有的经济、所有的公众为了符合你的不合理的法律,你的法律显然是最有问题的。上层建筑不能决定经济基础,这是我的观点。
  观众:我是开发商,代表开发商的讲话,我一直听着易宪容说,经济学者讲开发商的利润有50%、90%,说开发商卖8000块的,你说4000块钱可以建,开发商多挣了4000块钱,讲很通俗的话,在座很多开发商愿意请你做董事长,做经理,因为你可以帮他们挣更多的钱。
  易宪容:现在我们国内很多开发商是台湾来的,台湾人到我们国内来进行暴利,国内的资源轻而易举留到台湾去,我是不赞成的。
  潘石屹:我想请教经济学家,台商到中国做房地产生意是否是非法的呢?
  易宪容:要看你做什么项目,如果你是参股,跟你潘石屹合作,你可以做,但是你在国内买房子,用他们的钱或者用我们的银行的名义作杠杆来操作房地产的话,肯定违法。
  张宝全:我听糊涂了,我们企业是依法经营,我不知道易博士讲的法是哪一条?
  潘石屹:我做了十多年的房地产,不知道对台湾人有一个特别的法律,这不能够歧视到房地产发展商。我觉得不是对的,如果这样的话,说话是有问题的。
  易宪容:查一下中国外经贸管理局的文件,写得非常的清楚,中国在没有开放的情况下,进入房地产市场就是违反的。
  潘石屹:香港人可以进来吗?美国人可以进来吗?
  易宪容:不可以,谁都不可以进来。比如说外币到美国去买股票,这是非法的,为什么现在有QFII呢?就是这样的概念。外币的资金进入中国的资本市场就是没有经过外管局批准,就是非法的。
  尹中立:全球173个国家把房地产投资列为管制的,一套房子都不可以买。境外的资金要进行严格的审批程序,有很多的审批程序,视同资本管制。
  童渊:为什么国家允许这样做呢?
  易宪容:因为你要查呀,得报批,我们从来没有开放过,但主要是大家没有注意到。
  童渊:外销房是什么意思呢?
  易宪容:你只能买来住,可以出租,但不能炒作。比如我买了一套,我卖给你,你不可以卖给别人,他又卖给别人,这不行。
  童渊:换房呢?
  易宪容:这也不行。潘总刚才所说的是风马牛不相及的东西,我举一个很简单的例子,掉下一个飞碟可以把整个地球毁灭,这有意义吗?在我们政府来讲,对这个资本开放,要登记,我们已经有一条系统的制度,而且是现在正在执行的东西,中国没有开放,前几年都看得到,写得清清楚楚的文件,你到国外去买房,去炒作的话,肯定把你查得到。
  童渊:由于时间已经到点了,我再陈述一下,刚才台上所有人的意见都是代表个人的意见,也不代表企业或者学院等等,完全是个人的意见。我们暂时用热烈的掌声给台上的嘉宾,谢谢。
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