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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

老百姓自己盖房子不应是天方夜谭(上)  

2006-06-17 21:24:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    2006年6月16日上午,我应搜狐左右间财经评论的邀请,与独立学者秋风、北京阳光100房地产公司副总经理范小冲就为什么城镇居民不能自己盖自己的房子、取消开发商是理性回归还是历史倒退、是否具有现实的操作性等中国房地产市场的制度问题进行了理性的思考和辩论,主持人为《中国经济时报》资深房地产记者章剑锋。以下是现场聊天实录。
 
政府垄断土地供应让老百姓不能自己盖房子

  主持人:今天受搜狐财经左右间财经评论邀请,客串一下主持人。最近国六条还有九部委实施细则相继出台了,在这前后,我们的曹建海老师、秋风老师都提出了自己的主张,而且这两位的主张是比较轰动的。一个是取消开发商,一个是让农地自由流转交易。这两个主张可能牵涉到中国房地产最初的制度设计问题,我们想能够更深入地探讨一下。
  先聊一下自己盖房子的问题。为什么会提出这样的主张?这个问题秋风老师跟曹建海老师应该是有共同的看法,比如说能不能自己盖房子,中国的农村都是这样,老百姓可以自己盖房子,自己花钱买地、批地,自己购买建材,雇人盖房子。在城市里是不是可以这样,很多人都有这种疑问。
  曹建海:我们县城过去除了个别单位可以分房,大部分人都是自己建房的。在一般县城,过去老百姓从来没有感觉到住房问题是一个负担。比如可能拿到一块地,县城里也有村,村里可以划一块地,也可以买一块宅基地,然后自己购买材料,找人建设,也许需要找一个人来管“闲事”的,也许这个人后来演化成开发商。盖一个房子,我估计最多半年就盖下来了,这个房子就花了几万块钱,一辈子的居住问题就解决了。现在的体制是县城基本上被开发商垄断了,一般来讲一个县里面基本上是一家开发商占有垄断地位的,他介入以后,你从他手里买的,你不用累上自己半年时间盖房子了,你可以直接从开发商手中拿上钥匙。但不同的是,你可能要为你的房子负债累上自己大半辈子,有的不止是累半辈子,你的父辈都要为这个房子努力了,就是沦为房奴。现在对于房奴,有的人说值得同情,有的人说不值得同情。但是我们注意到没有,凡是房子是自己建设的,自古至今,大概还没有人有幸成为房奴的,可见房奴这个新的群体的出现的确要感谢现在的开发商制度。
  主持人:之前不光是中国的农村,一些县城也可以自己盖房子。
    曹建海:现在恐怕是有些县城可以自己盖房子,县城里凡是属于集体宅基地的部分,那块都是自己建的房并且还可以自己建房。
  主持人:上次采访秋风老师,您也说县城里有自己盖房子。
  秋风:我自己的老家,我妹妹大概六年前,就是自己买地盖房子。为什么在大城市里老百姓不能盖房子,或者在县城里他可以盖房子,这里最根本的制度的问题其实是土地制度。
  曹建海:土地的属性不同,决定了建房体制的不同。
  秋风:在县城里,一出这个县城就是农地,都是属于乡村所有。因为土地管理比较松散,你可以从乡村里购买这个土地的使用权,有时也是有年限的,比如50年,有很多是按照商业开发的地出售给你的,就相当于建设用地使用权,但是它属于农村的土地的建设用地,农民集体分配土地建设用地使用权,你可以在这上面盖房子。那么在城市里为什么不能盖房子,最根本的问题就是所有的土地建设用地都是政府垄断的供应的。城市要扩展的话,需要这个土地,只能通过政府征地的方式,由政府先把地拿到,范小冲他们再从政府那里买地。我也不知道政府出于什么样的考虑,从来没有向个人出售土地,只向开发商,而且一个总的趋势是越来越倾向于大的开发商,小的开发商也慢慢淘汰了。
  曹建海:北京城里也有自主建房的,可能大家想不到吧。这些地方主要存在于城市周边的城中村,有的早就被深深地包围到建成区里面了。
  主持人:但是这个房子没有产权。
  曹建海:是合法的,但是政府不给发产权证。
  主持人:一个没有产权,第二这个房子没法进行不动产交易。
  曹建海:不能合法地交易,但私下里的交易非常普遍。这大概是历史演化的交易习惯,不同的是现在的宅基地不是永久性的所有权了。
  主持人:另外这个房子是随时被推倒,不稳定的。
  曹建海:秋风一篇文章就讲到城中村改造,提出了让村民主导城中村改造。我非常同意他的观点,后来我在文章中也进行了论述。我们农村的住房制度和城中村的制度都是几千年以来演化的土地制度,这种土地制度的好处是,再穷的人都可以得到住房。
  秋风:这个问题关键在于,假设这个土地,即使不是所有权,即使使用权,我搭一个棚子就是一个房子,不一定要花几百万盖一个豪宅那是房子。在中国连贫民窟都不可能有,有贫民窟的前提意味着你对这个土地起码有了一个事实上的使用权。如果说没有这个权利,你这个权利得不到政府承认的话,就像政府改造城中村一样,随时可以推倒。改造城中村在我看来最主要的功能是政府为了维持它的土地供应的垄断权。
  秋风:你可以说为了让城市好看一点,美化城市,但是最根本的是为了垄断土地供应。比如四环边上一大块,周围都是盖咱们这种楼,可能一平米买的话得2万块钱,你有一个城中村,它是一个价格的低谷的地方,价格很低,构成了一个下行的压力。政府为了推高地价,必须把城中村全部收回而拆掉,变成国有土地。实际上为了垄断,为了维持、扩展强化自己的垄断地位。
  曹建海:城中村是几千年演化的村庄没有变,不同的是被城市包围了,但是可能已经开发商早就盯上了。
 
不让老百姓自己盖房子是出于政治考虑

  主持人:关键我们谈房屋能不能自己建?该不该由开发商建?秋风老师说的地权改革的问题还有土地自由流通的问题,关键问题是权属买卖的问题,城中村它的存在为什么是短暂的或者说可能会被改掉的,关键是没有权属,而且有权属的话也会面临着不稳定的问题,关键是合法权的问题,如果要推倒它,要经过一系列的程序。能不能盖房子或者这个土地为什么个人不能拥有,在城市里有权属的问题,而且您提到个人,我也有所考虑,个人在城市里为什么就不能够自己拿地,而且政府也没有向个人出让土地的目标。
  曹建海:这涉及到政府要发展产业、发展经济,还是直接帮助老百姓解决问题,涉及到两个道路的选择问题。发展商业化的产业,通过商业化的企业开发之后,再交给老百姓,这是一条道路,这条道路的特征是有一个中间环节。还有一条道路就是,就是直接允许并帮助老百姓解决住房问题。政府可以通过城市规划、土地规划之后,确定建什么样的容积率,包括内部的道路规划都做好之后,放手让老百姓建房,可以直接实现老百姓的住房要求和意愿,而且也可以更好地完成政府的规划。
  秋风:为什么政府不愿意向个人出售土地,或者说不愿意让市民自己跟农民进行交易,当然有交易成本,一下子出售一大块地和零散一块块出售,成本有根本的差异。最根本的一点,有一个政治上的考虑或者有宪法层面上的考虑,我们这个制度基本上是排斥私有制的体制。排斥私有制最根本的是土地不能归私人所有,整个20年的过程是土地国有化的过程,你去看看城市不断地往外扩张,农村的集体土地数额急剧下降,而国有土地的数量急剧膨胀。82年宪法规定城市所有土地归国家所有,宪法一个条文规定,把所有的契约全部取消了,都变成了国有土地。后来城市化又继续需要土地,仍然要保持国有的土地所有制的形式,所以必须要经过征地的形式。最后获得的是国有土地的某种建设使用权,而国有土地建设使用权你可以想象,假如我拥有的是农民的土地使用权和拥有国有土地使用权是两个完全不同的概念,你可以跟农民谈判,但是不能跟政府谈判,政府想我什么时候用地,想拆迁立刻用,这个楼刚盖好,我想用地,立刻拆掉。这里有一个政治考虑。
  曹建海:政府为什么不让老百姓直接交易,他认为违反土地国有化的原则。第二点政府会排斥在土地交易之外了,可能现在地方政府受不了。
 
老百姓自己盖房子既违法又脱离实际?

  主持人:范总您是一个开发商而且是一个观点比较独到的开发商,现在秋风跟曹建海老师说要逐渐取消你们,你们觉得能接受吗?
  范小冲:两位都是著名学者,他们的愿望应该都是好的,希望能让老百姓买到更便宜的房子。我刚才听到一些观点,鼓励大家在城中村可以搭房建房,这样可以便宜一点,大家可以到农村中向农民买地,买宅基地,很便宜就可以盖房子。这正是国家土地整治,乱搭乱建,违法利用土地开发的重点整治环节,这个是违法的,而且这个对于中国人多地少,现在土地集约开发,这是完全违背的。
  范小冲:刚才听到的都是过去的事情,大家说过去我们怎么可以搭的房,怎么建的房。今天如果大家再到农村去看看,现在的土地管理已经非常严格了,农村的土地也有农业用地,那是坚决不允许占用的。宅基地是经过严格审批的,家里多少口人,给多大的面积,如果把你的宅基地卖掉,把你的拿地违章再去建设,这个都是不允许的。在城里也是一样,如果城中村,刚才谈到了土地是国家的,如果这些人大家一看这有一块空地,搭一个棚子,大家盖起来那是很便宜,这个明显就是违法的。如果是这样的话,中国的城市建设,包括城市的土地开发,是不可能的。
  范小冲:大家说鼓励集资建房,中国现在已经在限制独栋住宅、别墅的用地。所以中国的城市主要的房屋开发是集合住宅,集合住宅就是有很多人共同拥有这个房子,在开发这个过程中,如果大家是一些观点不同,来源不同,需求不同,但是大家都想要一个更便宜的房子,大家聚集在一起,说找一块地开发一个项目,更便宜,根本不现实,而且在实践中也是没有这样的成功案例,有很多人有组织,也有人做尝试,但是现在已经证明这条路走不通的。刚才说大家把盖房子的事情可能想得太简单了,以为买点砖头,找个民工就可以盖起来,房子就盖成了,不是这样。开发商在里面的工作可能大家不了解,下来下个议题再探讨是不是取消开发商。但是开发商在市场经济国家中,特别在国外,特别在成熟的市场经济中,开发商都是在不可缺少的一环,开发商的作用是不可替代的,否则的话市场早就给它淘汰掉。
 
中国的城市规划是世界上最糟糕的城市规划

  主持人:我考虑这样几点,如果按照您两位的说法,人人都可以买房,买土地盖房子,您刚才说到资金的问题,第二是技术的问题,我自己有钱完全可以请专业的公司,另外是土地制度的问题,最重要的是城市整体规划,如果人人都可以买土地,盖房子,这个城市是不是很乱,城市中为什么有开发商,它是一个中介或者它完全不干什么事情,它就来一个集合,关键的问题要统一规划,第二个是综合开发建设。
  曹建海:我提一些异议,范总提到我们现在城市统一规划,可以促进土地的集约利用,这个观点根本不符合实际。我有一个研究,整个改革开放以来,我国660座城市建城区扩张速度是7%,“十五”时期建城区的扩张速度更是达到了9%,这还没有包括开发区里已经占用了的大量土地,这些土地由于还没有拿到耕地占用指标,还没有改变农业用地的权属。把这部分加起来,“十五”时期我国的建成区面积的扩张速度大概是10%到12%,而同期城市人口增长速度远远低于这个速度,大概也就在1%到3%之间。可见,现在我国城市规划打的旗号是实现土地的节约和集约利用,而实际结果是大大浪费了土地。这样的城市已经完全失去了意义,城市搞得这么大,人口密度变得稀了,人口增长速度超过建城区面积增长速度。实施的结果证明,我们这个城市规划是严重浪费土地的城市规划,是破坏性的规划。现在的住宅小区建设,实际上完全是开发商体制主导下的小区建设,先大规模建成之后,让大家来买房;反过来讲,大家需要住什么房子,然后根据自己的要求来建房,实际的割据绝对不可能是现在这个样子。现在小区建设很大面积,小区住了很多人,由此造成四周交通的堵塞。很多开发商建设从某种角度上都是追求商业利益的开发,是扩建式的开发,也就是我们在北京看到的摊大饼的开发,原有的大量耕地、绿地都变成了钢筋混凝土。我在今年西瓜节期间到大兴区,感觉到北京把六环之内的所有土地都建成水泥的了,我感觉到十分可怕!反过来,在一片非耕地的、适合人类居住的新区建设城市,然后把公路、铁路连接到那个地方,这应当是现代有规划的城市的发展道路,但很多地方政府不肯这样干。原因是什么呢?在全新的地方建城市,地方政府在基础设施上的投入很多,要花费很多钱,他们觉得不如在原有的城市基础上扩建花算。而且,建设一个全新的城市,相对来说土地升值速度也是比较慢的。包括地方政府,包括开发商都愿意紧跟着在原来三环、四环建房子,这样利用了原来已有的基础设施、人流、商流,土地升值速度非常快。相对于旧城的改造,现在的地方政府和开发商更倾向于在空地上开发,因为改造的成本太大了;反过来在一个现在看起来比较偏僻,但未来城市规划为建成区的地方,更是一些有背景的开发商愿意开发的。还有的人先到一个偏远的地方买通村干部拿到大片的土地,然后设法改变城市规划,可以游说市长把城市铁路或地铁通到他这个小区,这样土地就大幅度升值了,开发商可以获得的利益,实在是一般的老百姓不敢想象的。可见,在我们的城市里,很多是先建设后调整规划,即使没有规划,可以人为在那里规划,满足开发商的目标。这样的情况实在是太多了。现在城市规划是随意地改动,这种改动既然可以为开发商带来巨大的利益,为什么市委书记愿意白白给你改?他凭什么给你改?使得本来规划建设垃圾处理场的土地突然变成别墅用地!明明是垃圾用地,可以任由这些人勾结起来改成别墅用地或者商业用地,关键是他们可以共同获取利益。规划一旦调整,就是侵犯其他人权利的规划,为什么政府官员肯为他改变规划,让土地升值,侵犯周边人的利益?改变规划属于对周遍地区极不负责任的、以邻为壑的手段,实际上是严重的犯罪行为!因为你这些人居住下来之后,把我这里的交通堵塞了,而且把原来好好的水稻田、天然湿地给破坏为一个永久性丧失种植能力的、只可能创造生活垃圾的住宅建筑群。
  曹建海:我想说明的是,我国现有的城市规划是一个非常糟糕的规划,现有的城市建设几乎是全世界最糟糕的城市建设。我这个判断有依据的,不是空口来说的。刚才我提到北京的城轨这么难看,从东南向西北偏离那么大,我怀疑有上面说的那种先建设后规划的因素。我本来进到东直门站了,但是从地图上看了看,要经过天通苑、回龙观,绕一个特别特别大的圈子才能到五道口,我怕时间来不及,就从城铁出来了。走地上交通。没想到地方堵塞太厉害了,我们的城市再扩张,以后就更堵塞了。这样的城市建设是一个非常失败的城市建设!最近洛桑城市管理学院公布的国家竞争力排名,其中在61个国家和地区样本中,中国的污染和城市规划在全球是倒数第一!这就是外国人眼里给中国人的城市建设的达分。我们的小区是先建设后卖,这根本不符合城市发展的道路。实际上是一个追逐地方利益和开发商利益的道路,肯定是一个错误的建设道路。
 
开发商真的是什么事都不干吗?

  主持人:曹老师刚才进来的时候,一直抱怨城铁。关键问题是开发商不存在的话,是否有另外一个组织来取代它。包括垄断的问题没有打破还有商业利益。不知道范总怎么看这个问题,您是否承认自己的组织是唯利是图的,而且充任一种垄断角色,像他们两位说的。
  范小冲:上次跟曹博士就探讨过这个事。
  曹建海:当时在中央电视台《对话》里提到我就提到可以不要开发商,但是不能不要建筑商。
  主持人:当时我记忆比较鲜明,开发商是什么事都不干的,您是什么事都不干吗?
  范小冲:大家都可以到我公司去看看,看看我们公司的人都在做什么,房地产是高智慧的行业,绝对不是钢筋水泥搭起来的房子,从前期的土地调研,土地的购买,包括设计的定位以及来组织外边的设计公司、招投标的专业的建筑公司,包括日后的营销、管理,是一个大的集成商,集成是创造价值,根据市场的要求,满足市场的需求,它来更有效组织这些资源,同时承担着它的风险。那么只有建筑商,建筑商是一个生产环节,它承担卖不掉的风险吗?不承担。如果这个房子卖不掉,是不承担这个风险的。开发商组织这个资源,而且有投入的。开发商国家有要求,自有资金要超过35%,开发商投入了资金,整合着资源,承担着风险,而且把这个东西满足社会的需要,在建设过程中,给城市创造价值,给客户创造价值,当然他自己本身作为一个企业,获得利润,这是得到市场承认的过程。你可以看到,在社会上的开发商,同样一块地,不同的开发商做出来的产品价值不一样。好的开发商能为这个城市创造价值,为客户创造更高的价值,不好的开发商,很多的房子刚盖了几年,就面临着新的被拆迁。我上回看了一个画很有意思,上面写着拆,全都是拆迁,而且这些正在拆的建筑前面有一个统计,它的寿命远远低于国际上的平均所谓70年的寿命,有很多的房子一二十年就被拆迁了,这样造成更大的社会浪费。
  范小冲:在中国现在的经济发展,特别是今天中国城市化的进程中,开发商起到非常重要的作用,对城市的建设,对迅速改善现在的居民的居住的条件,包括创造本身对GDP的拉动,房地产现在国家已经承认,在现阶段是一个重要的支柱产业,现在确实在起到这样的作用。
  主持人:但是有没有不合理的地方?
  范小冲:肯定有不合理的地方,房地产本身是年轻速成的行业,中国从土地可以买卖,房屋拥有产权到现在不过20年的时间,房地产的开发真正大规模地开发实际上是在取消福利分房后,到现在也就是六年左右的时间。在这么短的时间内,这么快速地成长和发展,在这个过程中,肯定存在很多的问题,但是不能因为个别的项目和个别的问题而否定这个行业,否定它的发展。包括宏观调控,包括房地产在市场的环境越来越好,现在你看更多的会从过去大家所谈到的黑幕、土地交易,包括很多的问题,现在已经更多开始走向公开的招拍挂,更多在市场上的竞争。过去在计划体制内没有开发商,拥有开发商是社会进步的体现,是社会专业化分工的必然结果。集资建房这实际上是倒退。取消开发商回到建筑时代,那是开倒车。
  曹建海:举一个例子,欧美国家,人们的第一选择是自主建房。自己买块地自己建房,实际上消费者在城市规划约束下自己设计要什么样的房子,消费者直接跟建筑商打交道,直接购买建筑商的建筑劳务。如果说它是倒退,说明英美国家比我们倒退,这个大概不可能成立吧?因为在英美国家大部分私人是自己建房,日本很多人也是自己建房,他们的市场化程度比我们都高,按照范总的意见,他们比我们退步了?
    秋风:刚才范总说了在城中村建房或者到农村买地属于违法。至少我自己,不知道曹建海怎么样。我的目的就是要质疑法律本身,整个土地制度还有房地产产业政策构成一套城市房屋的供应制度或者供应模式是不是合理?现在每个城市都有已经被套牢了,现在要质疑的是这个路径本身是不是对。曹建海举了英美国家没有采取我们这种房屋供应模式,自主建房在很多国家都是主流的供应模式,难道整个世界的人比我们傻?
 
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