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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

房产新政设计缺乏理念和概念基础  

2006-06-12 20:58:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者按:北京日报经济中心记者 69日张向荣来信说,虽然国家出台了地产新政,但在调查中发现仍有不少开发商行为不合乎法规。所以想问,开发商如果对国家禁止囤房的措施进行应对,可能从哪些方面阳奉阴违?开发商惯用的欺诈消费者的手段有哪些?比如宣传的误导等等;对国家新政的预期怎样?能否简单向读者说明一下取消开发商的想法?

 

张向荣你好:

没有及时回复你,请原谅!

开发商作为一个以私人经济为主体的,以追求利润最大化为目标的,由国家指定的唯一非生产性的房屋提供商,他们的所做、所为,只有自身的利润和利益,至于老百姓的住房问题,恰恰是开发商集团利益的对立面,因为让老百姓满意的住房品质和价格,一般而言正是开发商利润最小的项目。为什么在其他商品领域都能实现供需双方的双赢,而在房地产领域不能呢?原因不外有两个因素:第一,垄断因素,包括地理垄断和开发体制垄断两种;第二,皮包因素,开发商不过是一个皮包商和倒卖商,他们上压农民和建筑企业,下压购房者,两头腾挪,加上通过寻租修改规划,成为社会不折不扣的危害行业。

开发商囤房惜售是开发商赚取超额利润的最后环节,原因大概有二:一是开发商看到拿地的拍卖价格越来越高,而且难度越来越大,与其将来那么艰难,不如现在利用手中的机会大赚一把;二是消费者争着购房,开发商预期房价还会大涨,于是就有了和温州炒房团一样的心理,想在最上游囤一把房,这样有两个好处:开盘房屋的大幅度加价和囤积房屋的未来升值。

囤房的方式很多,花样也很多。政府限令不准囤房之后,开发商对应的技巧也有很多。由于政府政策的约束性有限,执行的好坏几乎全在开发商,他们尽可能执行到政策的边界,打各种擦边球:比如他们可以通过签订假合同说大部分房子卖出去了,还可以将来为这些假购买者办理退房手续,假惺惺地说保护消费者利益;当然开发商尽可以和政府的网站打时间差,向购房者宣传政府的网站信息滞后,然后进行加价;实在不行,开发商可以考虑触雷,如同足球场的"战术性犯规",要不要触雷,取决于开发商的收益与政府执行惩罚给开发商带来的成本,如果政府雷声大雨点小,或者完全可以通过运作化解,触雷是必然的,所以实际上政府的执法异常关键。

对于新政我预期效果不会太好。原因有七:

第一,现在全国到底有多少房子,谁也说不清。这是问题的一个关键,就是我们还要不要像这样大规模地建房。如果把农村,城中村和城市中心区的住房全部统计下来,我们可以知道我们现在大概有多少住房。既然要搞新农村建设,这里又搞新城市建设,两头挤压,压掉的是子孙后代可能最为珍贵的耕地。所以我认为以后绝对不可以在耕地上建设城市,特别是不可以在耕地上建设住房,这属于一种对后人的犯罪行为,至少是最愚蠢的一种行为。所以首先要统计清楚,不能只有经过开发商销售的房屋才叫住房,农民盖的和城市居民自己建的就不算,这样无止境地建设再多的高价"鬼屋""鬼区",老百姓仍然没有房子住,而耕地几乎减少到危险的境地了。

第二,现在户籍的限制非常微弱了,买房子自由了,于是有钱人在北京买几套,在上海买几套,不让买房好像是限制人身自由。但是假使全国的有钱人都到北京买房子,北京的现住居民就买不起房子了,这对他们是很不公平的。所以不是任何人想在什么地方买房子都可以的,政府应该参照新的户籍管理办法,规定只有在一个城市居住或工作满三年或五年的人,拿到城市绿卡,有收入证明和纳税证明,有企业证明,社区证明。证明你在已经在这个城市工作满三年,可以获得购房资格,否则不能买房子。这里的关键是,所有的证明都必须纳入社会信用记录体系,凡是出具虚假证明的人或单位将列入信用黑名单,将失去公信力。

    第三,国家对于一个家庭拥有一套住房还是一个成年公民拥有一套住房没有一个基本概念,这样就出现了一个家庭的夫妻双方分别拥有多套住房,甚至一些儿童的名下也拥有多套住房。而且更危险的是,一个人只有在同一城市用真实姓名购买房屋,才会发现拥有第二套以上住房,而外地官员在北京拥有多少住房,以及他在全国各地到底购买了多少住房,恐怕只有官员自己才知道。这样的结果必然导致房屋开发建设的失控和社会资源配置的失调,在这样的基础上实施的政策效果就可想而知了。

第四,以银监会刘明康的讲话为例,至少银监会并没有分清楚什么是房地产消费,什么是房地产投资,什么又是房地产投机。比如信贷政策鼓励公民购买第一套住房,这就产生一个问题:如果结婚前每人拥有了一套住房,结婚后这个家庭就拥有了两套住房,肯定有一套不是生活消费用的,这套房子从全社会而言就属于空置,对于家庭而言如果用于出租或择期高价出售,显然是一种投机行为。而只有用于固定资产经营的,才可以称为投资行为,不能单纯从家庭的角度看待什么是投资,什么是投机,那样会出笑话的。另外,对于什么是第一套住房,银监会显然没有概念。如果在农村有住房算不算?在城中村有住房算不算?在其他城市有住房算不算?有福利分房但面积偏小算不算?配偶有房算不算?虚名购房算不算?等等,只有把这些弄清楚了,再来实施政策不迟,否则“有保有压”的信贷政策可能保了投机,压了投资,更压了正常的消费,为泡沫经济抹上重重的一笔。

 第五,对于通过消费信贷购房的,如何鉴定他们的收入水平?我可以相信,如果仍然按照现在通用的做法,由一个单位开一个虚假证明确定收入水平,那么房地产的信贷风险将会越来越大。不仅如此,即使确定了收入水平,房屋月供又该占到收入水平的多大比例才算合理呢?多大比例属于不能超越的警戒线呢?如果这些都没有搞清楚,不管出台什么样的信贷政策,其效果一定会在执行中完全偏离设计的初衷,甚至会完全南辕北辙。

    第六,即使上述方面严格了,由于不能实行住房实名制,富有的人和投机者仍然可以借他人名义购房,以达到占有社会资源和炒房获利的目的。所以我建议法律承认现有购房名下的产权,对虚假冒顶的私下协议不予认可。因为他们侵犯了社会公众居住的公共利益,就应该进行严厉打击,这样一个人有几套房就大白于天下了。

    第七,控制一个人拥有多套住房主要靠征收资源占用税或者房屋财产占用税。现有的政策只是对五年内销房征收流转税,在卖方市场的情况下可能全部转嫁给买方,不利于降低房价;在买方市场的情况下可能阻滞了转让的意愿,不利于人们把存量住房腾转出来。当然,政府征收房地产财产占用税是一件特别大的事情,需要重新调整现有的税收体系,不能只是增加税种而没有相应调减,那样会导致财富向政府的进一步集中,这是政策设计中必须充分考虑的。

    可见,新政是一个缺乏基本理念和概念的新政,所谓的新纯粹是时间新,在内容上没有什么新意。因为这样的政策完全没有触及土地制度和建设开发体制这样一个关键环节,打击炒房虽然有想法,但执行的结果可能会进一步助长投机行为。

我的观点是调控房价必须砍掉开发商和土地储备中心,因为他们不仅不劳动,而且成为房屋加价的罪魁祸首。我主张让政府组织居民建房,让拥有建设功能的建筑商建房,两种方式同步开发。同时应该严格规定,房屋建设绝对不可以建设在耕地上,可以通过交通连接到一片荒地,在荒地上建设城市;我主张以后的道路建设都应当是高架的、悬空的,不能因为道路建设破坏耕地,堵塞地气,破坏生态,破坏动物自然迁徙的路径。政府要用红线把耕地牢牢保护下来,要运用庞大的税收向耕种耕地的农民进行大幅度转移支付,让种地成为一种能够达到社会平均收入水平的职业,而不是强迫农民在耕地上劳作过着贫穷的生活。

 

此致

 

曹建海

    06/06/12
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