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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

中国的房地产开发企业为什么那么多?  

2006-03-09 11:07:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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根据国家统计局第一次全国经济单位普查统计公报,截至到2004年底,中国共有房地产开发经营企业法人单位5.9万个,平均每个省(直辖市、自治区)接近2000个,每个城市(含县级市)接近70个。而伴随着房地产开发经营企业的跨地区经营,每个城市都聚集了上百开发企业的商业活动,在像北京、上海、广州、重庆、西安这样的大城市,活动的房地产企业又何止3000家,有的甚至超过了5000家。这个数字显然太大了,太多了!中国为什么有那么多的房地产开发经营企业法人单位?显然是这个行业可以带来短期的、快速的、高额的利润,而且是远远超过国民经济其他行业的超额利润。

人们肯定会奇怪,按照经济学最基本的原理,过度进入的行业一般会导致产能过剩、企业利润水平下降,为什么房地产行业的开发企业这么多,不仅没有发生产能过剩、利润下降的情况,反而出现了个个盆满钵满、皆大欢喜的奇怪景象呢?根据我的观察,原因在于以下两个方面:

第一,房地产开发企业不是一个提供产品和服务的生产型企业,而是一个以资金投入和生产外包为特征的金融管理型行业。房地产开发企业的资金、土地、人员都属于可投入,是灵活机动调整的,不会发生像制造企业那样存在高额的固定资本投入(例如土地、厂房、设备)而导致的固定资本利用程度不足问题,因而不可能存在过剩供给能力问题。在房屋市场不景气时,房地产开发企业可以把自己缩小为一个只有一个出纳兼行政助理的规模,企业地址甚至可以设立股东住宅之内。这些显然是靠提供产品和劳务的工业企业和服务企业不能做到的。我不承认房地产业存在产能过剩的概念,很多人不同意我的观点,甚至还有人骂我是“白痴经济学家”,实在是他们被一些虚假的常识迷惑了。在和朋友讨论时他们提出这样一个观点,就是如果放手让开发商开发房屋,恐怕几年之内普天下的土地都被开发成房地产了,怎么不能说他们存在产能过剩?我说如果现行制度助推一些人利用权力掠夺私人产权特别是农民的土地,甚至像深圳那样直接通过宣读一纸公文宣布农民土地收归国有,的确是一个十分危险的事情,但这样的事情显然是不可持续的。从自然的角度来看,如果社会能够承受城市土地向耕地蔓延,并且以公众能够承受的价格销售给社会大众,很难说这种开发活动是不合理的,但是如果由此导致粮食价格飞涨,甚至人们为了获得粮食而炸掉现有住房“退城还耕”,那么这种开发活动必将嘎然而止;从社会的角度看,这种掠夺活动必然积聚被掠夺者对掠夺者的敌对甚至仇恨,而迫使当局者不得不有所忌惮;从制度设计技术的角度看,如果放手私人或通过结成合作组织建房并且允许进入市场,同时禁止政府和开发商参与商业征地活动(只能从农民手中协商购买)、禁止建筑企业垫资、禁止开发企业售卖楼花和商品房屋预售,同时严格规定房地产开发项目的自有资金比例,则现有开发企业理论上的“开发能力”必然会大打折扣,开发企业的数量甚至会降到现在的1%也未可知。

第二,当前的土地供给体制导致数量众多的房地产开发企业普遍可以获得超额的利润回报。当一个官员沾沾自喜地向你自夸他在一片耕地上不要国家一分钱建起一座新城时,你千万不要崇拜他而一定要鄙视他,而且你更应该忧虑原有土地上的农民现在生活得怎么样了。当城乡结合部的土地几乎可以免费掠夺而以各种方式售卖给工厂、开发企业时,随便一个白痴也可以在一段时间把这片土地变成一座新城。政府官员利用人为修改的城市规划跑马圈地,手持土地资源大权建造新城,权力是大啦,但是并不能直接转换成为个人的货币收入。于是,与开发商的利益结合、“创租”和“寻租”是他们的最佳选择;于是,我们就看到了与官员、银行行长家族有着千丝万缕关系、出身形形色色、素质高高低低的开发商老板。所以开发商的财富千万不可以以素质高低论财富的大小!万科的王石素质不可谓不高,但是他的财富未必比得上一个县级开发企业的老板!当然,开发商的规模、财富的不同原因是很多的,虽然主要因为核心关系的不同而不同,但能力也是一个不可忽略的因素。有的开发商虽然是省长的儿子,奈何能力太弱,他的房地产企业就没有办法做大。可以这么说,每一个开发上身后都集中了一大批的行政资源和金融资源,甚至有的开发商还和社会上的黑白两道的关键人物结成了利益共同体。这样,他们在一起面对弱势的、没有土地产权保护的农民和城市被拆迁居民时就占尽优势,而已经被启动的、存在超额需求的房地产市场高价售房不是什么难事,房地产开发商想不富倒是很难了。这就可以解释为什么在福布斯中国富豪排行榜上房地产的富豪那么多?而且如果我们发现像联想、清华同方这样的高科技企业也拼命跻身房地产开发经营行业,个中的奥秘大家应该都明白了吧!

可见,在不允许城市居民自购土地自建住房,并且不承认城市郊区农民自主开发的房屋产权的合法性的制度下,城市建房或房地产开发活动变成了一个纯粹由一些不良政府官员和开发商等“强者”组成的“富豪游戏”。这些所谓的强者经常在一些万众关注的地产论坛讨论的“行业智慧”是什么呢?我实在没有看出来什么“普渡众生”的大智慧,我看到的不过是强大的抢劫者对大多数引颈就戮的弱势群体的谋划技能而已。因为所谓的社会责任从来不在他们的考虑之列,欺骗、炫富、自吹自擂成了他们苦练的“必杀技”。当每一间城市住房的获得都要经过这些数目庞大的“暴食族”层层转手加价而转移到居民手中时,房屋其实就已经变成了一个随时可能贬值的“定时炸弹”!所以即使在政府以“诉贪”、“觉醒”、“杜绝国有资产流失”为名,将楼面地价拍卖到按照容积率计算每建筑平米8000元时,房地产开发商还是有所“作为”的:除了继续寻租修改建筑规划外,他们可以通过地皮炒作把获利重点转移到谋取城市居民利益上来。

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