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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

房地产企业存在的社会意义  

2006-03-03 14:15:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者按:我写了《我看房地产企业家的社会贡献》并接受了《工人日报·企业周刊》记者杨兆敏的专访,3月1日以《房地产大亨凭什么暴富?》的标题在《工人日报》发表,产生了一定的反响。为避免陷入无谓的“口水泡沫”,我希望心平气和地、理性地与大家讨论一下房地产企业存在的意义,作为前文的补充。
 
去年底国家统计局发布的经济普查公报显示,截止到2004年底,全国共有房地产业企业法人单位12.9万个,其中房地产开发经营企业5.9万个,物业管理企业3.2万个,房地产中介服务企业2万家,其他房地产企业1.8万家。房地产企业的数量超过了建筑企业12.8万个的数量,从数量上看成了国民经济的一个大产业。更令人吃惊的是,房地产开发企业的数量占到了全部房地产业企业法人单位的45.7%,达到了惊人的5.9万个,平均每个省(直辖市、自治区)1903个,平均每个城市(含县级市)89家。从各省(直辖市、自治区)经济普查公报中可以得知2004年底的房地产开发企业的数量,其中北京市3135家,上海市5000家,重庆市4100家,浙江省3685个,黑龙江省1005家,广西装组自治区1700家,天津市1007家,云南省832个,河南省2047个,江苏省4100个,湖北省1919个,新疆维吾尔自治区709家,新疆建设兵团73个,河北省1651个,四川省2753个,云南省974户。考虑到目前房地产跨地区经营的趋势越来越明显,实际上任何一个地区活动的房地产开发企业的数量都大大超过了已经注册登记的企业数量。几乎每一个计划单列市都有上千家开发企业,而在北京、上海、广州这些房地产开发最活跃的地区,从事经营活动的房地产开发企业的,数量都在5000家以上。
 
黑格尔有一句“存在就是合理”这样一个哲学论题,意思是说“任何存在的事物都有其存在的原因,存在的一切事物都可以找到其存在的理由。”从这个意义上说,为数众多的房地产开发企业的存在是有其理由的。关键是从事房地产开发业务可以获得足够维持企业生存的利润。根据全国经济普查公报,2004年房地产业企业法人单位主营业务收入为14740.6亿元,利润总额1225.5亿元,其中房地产开发经营企业主营收入13315亿元,实现利润总额1035.2亿元。可见,无论是主营收入还是实现利润,房地产业开发活动都称得上是当前我国房地产业的主体部分。即使是从不太可信的官方统计上看,2004年我国的房地产开发企业的人均主营收入仍然是历年景气指数最高的工业人均的3.7倍,人均实现利润是工业的4.8倍。而实际上,由于房地产开发企业隐蔽利润的方式很多,例如囤积土地、在成片开发的住宅区内修建超级商城、豪华酒店,通过握有土地、物业的方式来规避税收,所以房地产开发企业的真实利润水平,要远远高于统计上的人均6.5万元的数字。
 
房地产开发业的超额利润,是吸引了数量过多的开发企业进入的根本原因。然而更令我们感到惊奇的是,即使企业已经足够多了,全部行业不仅没有出现过度竞争,反而能够获得远远高于国民经济其他行业的超额利润。这究竟是什么原因呢?是房地产开发企业的企业家更出色更优秀吗?我在《我看房地产企业家的社会贡献》中早就给予了否定的答案。我认为关键的原因就在于房地产开发企业和地方政府一道通过“城市规划、开发、建设”等“经营”手段制度性掠夺了农民土地和城市拆迁土地的价值,从而与地方政府一起分享了廉价掠夺的土地资源增值带来的超额利润,这个部分大约占了开发商利润的90%以上。
 
那么,房地产开发企业的大量存在给社会带来福利了吗?不能否认,开发商的存在,确实为那些希望住进新房而又害怕与建筑企业打交道的城市居民提供了便利——你只要付钱,钥匙就交到了你的手中。但只有这些恐怕远远不够!根据经济学的基本原理,一个企业只有能够不断提供市场价格低于或等于消费者对商品或服务的估价,并且提供商品和服务的成本能够被销售收入覆盖,这样的企业才能生存并具有社会意义。就是说,房地产开发企业乃至整个房地产行业所以能够产生和存在,真正的依据应当是这个行业应该能够提供比城市居民自给自足、自建住房成本更低、品质更好的住房,这正是房地产开发企业存在的社会意义。正如一个急于结婚的人愿意向婚介机构付钱,是因为他相信婚介机构的介绍可以节省他很大的精力,并且可以帮他找到自己靠人脉接触不能找到的可意对象;如果他不再相信婚介机构了,他会凭借自己的力量找寻对象。从这个角度看,目前婚介机构及整个行业面临着人们自主恋爱这种DIY方式的强大竞争,婚介的存在主要在于增加了人们的一个选择,对社会是有益的。
 
但是反过来,如果政府明令规定男女恋爱结婚必须通过官方“钦定”的红娘,则男女之间的自由恋爱就成为“非法”。可以想象一下,如果每个男人只能接受“官方红娘”指定的女方作为自己恋爱和婚姻的对象,每个女人都失去了挑选“白马王子”的权利和自由,那么这个世界必将是一个悲惨的世界。还好现在还没有听说哪个国家有这种规定,但是在我们当前经济生活中,类似的事情还是有很多很多。比如石油开采、汽车制造、成品油销售、电信业务、银行业务等,都是由政府专营或政府指定的国有企业才能提供这些人民生活中必需的商品或服务,而公众之间自主提供被认为是越权的、非法的。以借贷活动为例,希望贷钱的个人和借钱的个人是不能直接签订合同的,否则不仅不受法律保护,如果借贷资金规模过大,甚至被认定扰乱了金融秩序,则借钱的人可能会被法律定为“乱集资”的罪名,受到最严厉的惩罚。就是说,即使你有剩余的钱,也不能自己找用钱的人,只能存到银行,由国有银行这个问题叠出的“歪嘴红娘”帮你寻找对子,你和借款的人还一律必须向银行支付不论服务质量好坏、由国家规定的服务收费。
 
房地产业的情况似乎与银行业不同。统计显示,目前我国大部分的房地产开发企业为产权较为明晰的民营企业。但同样是民营企业,房地产企业要比婚介机构幸运得多。因为婚介机构毕竟面临着公众自主恋爱结婚的巨大竞争压力,它们必须提供比自主恋爱结婚更便利、更优质的服务,才能获得生存的机会;房地产企业就完全不同了,在我国城市,目前个人建房、合作建房还属于一项新生事物。政府的普遍做法就是从农民手中廉价征收土地,然后通过或明或暗的“招标、拍卖、挂牌”等手段,把土地出让给那些与政府官员有着千丝万缕关系,或者与政府官员结成利益共同体的开发企业,由开发企业组织规划设计、拆迁安置、建筑施工、房屋销售等活动。这样,土地增值溢价、修订规划收益、住房销售收益等方面的利润,就统统落到了开发企业的手中。与开发商普遍获得暴利相对应的,是购房者巨大的负债和房屋贬值的风险。面对不断攀高的房价,消费者普遍面临着困难的选择:不买房吧,住房的需求实在不能再等了,而且这样下去,以后的房价还有可能更高;买房又实在不能承受房价之高、地产商的利润之厚。
 
可见,现行的土地制度和城市建设体制,培植了房地产开发经营这样一个城市居民普遍不能绕过去的暴利产业环节。这个环节为社会提供了价格远远高于人们自建住房的产品和服务,而且质量水平又不能满足人民生活的需要。这样的产业环节有什么存在的意义呢?或者说,政府为什么不给公众一个自主建房的机会呢。如果公众自己购买土地自主建房成为一个选择,那样只有那些能为公众提供比自建住房价格更低、品质更好的开发商才能生存。由此,房地产开发经营也将远离暴富,成为一个对社会有用、有益的商业服务业态。
 

 
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