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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

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应让公众成为开发商最强大的竞争对手  

2006-03-27 09:17:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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应让公众成为开发商最强大的竞争对手 - 曹建海 - 曹建海的博客近来,房价持续大幅度上涨引起公众的众多非议。房地产开发过程中出现了征地上的农民抗争、野蛮拆迁、开发商数目庞大且行业整体暴富、房地产高价势头不减等问题,说明这是房地产开发业成了一个不健康、不称职的行业。

房地产开发行业是什么?整个房地产开发是房地产金融、策划、设计、建筑以及销售、产权代理各个方面的全过程,但开发商仅仅做了一个策划的工作。在国外开发商是提供金融服务的,但在我国开发商的资金是来自银行的和购房者的。开发商只提供策划的服务,所以开发商本身应该得到一个咨询企业策划商的报酬,但他们最终得到的利润比所有的供应商加起来的还多。开发商层层叠加的结果,就是房价不可控制的高涨。开发商在住房建设中并不是真正的甲方,我们在签订购房合同时,开发商是甲方,购房者是乙方,这是一个非常大的法律误区。根据最一般的常识,业主是真正需要盖房子的人,所以应该是甲方,开发商仅仅应该是一个代理方。现行的建设开发体制使开发商成为横亘在土地与公众的唯一环节,成为垄断的产业环节,加上地段的垄断,使开发商有机会和有能力通过层层转手或加价获得超额利润。现在在一些城市,开发商和地方政府互相指责抬高了房价。我的观点是他们都难辞其咎,至少应各打五十大板。实际上,正是开发商在这当中起到炒作土地牟取暴利的作用,让经营地方政府看到其炒作的价值,双方共同的推动,加上炒房者的加入,从而使得房价上涨几乎到了难以控制的局面。虽然有些地区如上海的房价在下降,但在现行体制下,我认为房价上涨的趋势基本上难以控制。

一方面商品房地价在拍卖机制下越推越高,必然推动整个城市地价水平的大幅度上涨,诱发了靠近中心区地段的开发商的整体涨价行为,而高价得到土地的开发商也只有开发高档商品住宅才能回收资金,这与中央提出的严控高档住宅建设的要求必然是背道而驰的;另一方面,在整个城市地价都已经很高的条件下,以极低的价格把经济适用房或廉租屋提供给那些在政府认为有资格获得该类房屋的人手中,是否是一种价值不菲的“礼物”呢?这更像是要向购买商品房屋的消费者抽取高额的消费税,然后用这笔钱全额或者部分补偿购买经济适用房或租赁廉租屋的城市居民。由于这种变相征税丝毫不能伤到开发商的任何利益,购买商品房屋的公众成为最大的“埋单者”,而那些购买了经济适用房或租赁了廉租屋的成为“受益者”。可以肯定的是,如果不能有效地定义和界定中低收入类居民,则保障性住房很可能像现在的经济适用房一样落入高收入的人之手,廉租房也可能为那些有能力得到的人转租之用,这样的条件下推行这种所谓“和谐”之举只能加剧社会矛盾的激化。

所以在现有的情况下,与其建立经济适用房或廉租屋制度,不如下决心把房价降下来。要把房价降下来,依靠地方政府和开发商根本就是“与虎谋皮”。我认为的降低房价的根本对策有三条:第一是政府退出商业用途的土地交易,或者至少应切断政府通过土地交易牟利的机制。如果发现政府在土地交易中谋取利益,就地免职党政一把手,肯定会大幅度降低土地价格的人为提升。第二,开发商只是代理环节,不是甲方,不是包容一切的开发机构,要通过政策引导为开发商提供一个最强大的竞争对手。只要符合土地利用规划和城市规划,为什么非要让地方政府低价征用、高价出让,并只有通过房地产开发商才能建房呢?谁是开发商的对手呢?对手就是公众!公众要通过自建房、合作建房、集资建房、团购等方式成为甲方,让开发商竞争来做公众的项目,这样利润就切薄了,合格开发商就留下了,不合格的就退出或转型。这样更多的开发商可能会向地产服务领域转型,房地产业的结构将可能更加健康。所以地产商是个大概念,开发商是小概念。地产商通过房屋代理中介可以挣他们应该挣的钱。第三是坚决打击炒房行为。现在的房屋需求的一个很大部分的是投机需求,一个人手里几十套房子。在现有人均住房面积已经很高的情况下,重点应当是通过体制改革消化存量而不是新建。可以考虑对有两套以上住房的人来征取高额房地产财产税的方式减少对新建住房的不可遏止的需求。当然,上述措施的完全实施需要有修改的《宪法》给予保证。

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