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曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

现行体制难以抑制房价上涨势头  

2006-03-20 10:57:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近以来,房价持续大幅度上涨引起民众的普遍愤慨,国土资源部门和房地产商为推卸责任,都说对方是抬升房价的“凶手”。国土资源部多次严厉驳斥了部分房地产商关于地价抬升房价的论调,认为土地价格的涨幅远远小于楼市的涨幅,对地价说嗤之以鼻。按照国土部提供的数据,2004年,全国的土地平均价格为每平方米1198元,比2003年上涨了6.1%。其中,住宅用地的土地平均价格为1128元,同比上涨了5.4%。国土资源部认为,这个涨幅远远低于同期部分地区房价的涨幅。“可见土地成本推动只是房价上涨的很小部分,将房价上涨全归于土地问题的指责,当然是站不住脚的。”

实际上,国土资源部在这里偷换了概念,地价同比上涨6.1%本身是一个假的命题。因为,2004年交易的地块根本不同于2003年交易的地块,所谓地价上涨6.1%不过是2004年土地招牌挂的价格较之2003年招牌挂的土地价格的一个增加率,本身并不能反映同一块土地价格的真实上涨水平。按照我国城市化过程中土地征用和相应招牌挂土地的空间顺序,必然是先城市内侧后城市外延,而且在同一时间点上,土地价格随着其与城市中心距离的增大而呈递减的趋势。这样引起我们一个有趣的讨论:如果2003年靠近城市中心的甲地块的拍卖价格为每平方米3000元,而此时处于甲地块外侧的乙地块可能还没有完成征用手续,即使征用每平方米也不过2500元;然而到了2004年,乙地块完成土地征用手续后由政府进行拍卖,每平方米的拍卖价超过了甲地块2003年拍卖价格的10%,为3300/平方米,实际上涨幅度是32%。按照地价的市场比较方法,甲地块的价格是乙地块价格的1.2倍,如果乙地块的价格2004年的竞拍价为3300/平方米,则甲地块2004年的价格应该为3960/平方米,较之2003年的每平方米3000元的价格同样上涨了32%。如果要精确计算甲地块的价格上涨幅度,就要扣除甲地块损失一年批租年限带来的地价贬值,这样实际上甲地块的价格上涨幅度可能是31.8%

所以,我们看到的土地价格每年甚至每月都在上涨,但价格信号却来自于位置越来越差的土地交易,由于市场类比的作用,带动原来竞拍的、已经建成房地产的或者正在建设中房地产(含预售房)的地价部分上涨超过国土资源部门统计数值三倍以上的幅度。这部分地价上涨部分最终流入已经购房的消费者、正在开发过程中的开发商手中;对于那些曾经大量圈地拥有充足的土地资源但资金规模不足的开发商而言,转让土地获利回吐就成为一种必然选择。由于拥有的土地在经过一段时间就可以大幅度升值,激发了一批开发商储备土地、转让获利的土地投机活动,导致房价在这种地方政府、众多开发商、炒房团“摞摞”、“叠加”的加价效应,价格上涨的预期也刺激了一大批公众参与炒房活动,推动房价走向无尽的高点。

我的上述分析肯定让一直倍受指责的开发商们长舒一口气,从而认为自己是无辜的,而只有政府是有罪的。但事情总是有起因的。实际上,政府竞拍地价屡创新高的起因,正是开发商炒卖土地轻易获取暴利的不断追逐,当然像“温州炒房团”这样有组织的炒房集体也是难辞其咎的。为什么中国的开发商达到了6万家并且整个行业都能获得超过其他领域4倍以上的利润呢?关键是他们可以在地价不断上涨的过程中通过层层转手获取超额利润。由于中国的现行体制基本上不允许农民和城市居民自建可以获得等同于商品房权利的住房,大量土地都被开发商这样一个“不必要”的环节截留了。一块土地经过了开发商的层层转手和加价,最后到真正实施开发的开发商手中时,地价和房价就已经推得很高了。高房价最终需要消费者来承担,从而引起城市实际物价水平的大幅度上涨。所以,开发商希望推脱房价上涨的责任也是不可能的。

在周边房价都已经推高的情况下,面临土地带来的巨大经济利益,财政预算普遍吃紧的地方政府没有不为之心动的。根据现有商品房屋的销售价格,政府可以很容易地通过类比地块倒推计算出让土地的价格范围,并通过拍卖机制实现政府利益的最大化。在现有房价、地价不断上涨的态势下,考虑到大量的土地都已经由前任政府低价转让给开发商,政府官员时刻都在后悔以往地价的“过于便宜”,从而进一步坚定了其通过推出更少土地、采取强有力的竞拍机制实现收益最大化的决心。当一个地块的楼面地价都竞拍到了5000-8000/建筑平方米时,任何人都不能否定政府地价对推动房价上涨的巨大影响。因为如果未来开发的住房价格一旦低于7000-10000/建筑平方米,就意味着开发企业的亏损。但是每平方米7000-10000元或者以上的住房让消费者承受又谈何容易呢?

现在中央要求地方城市重点发展经济适用房,建立健全廉租房制度和住房租赁制度,这在地方政府看来肯定属于一项“赔钱”的但又不能不做的工作。考虑到现有财政预算安排已经很紧,地方政府于是再次把眼光放在土地征用和土地拍卖上获得的收益上。我看到一个城市的副市长最近在接受记者采访时,就提出政府要继续推进土地高价拍卖的进程,把卖地获得的钱用于发展经济适用房和建设廉租房上。我感到疑虑的是,一方面商品房地价在拍卖机制下越推越高,必然推动整个城市地价水平的大幅度上涨,开发商也只有开发高档商品住宅才能回收资金,与中央提出的严控高档住宅建设的要求必然背道而驰;另一方面,在整个城市地价都已经很高的条件下,以极低的价格把经济适用房或廉租屋提供给那些在政府认为有资格获得该类房屋的人手中,是否是一种价值不菲的“礼物”呢?这更像是要向购买商品房屋的消费者抽取高额的消费税,然后用这笔钱全额或者部分(因为地方政府可能在其他用途上也需要投入)补偿购买经济适用房或租赁廉租屋的城市居民。可悲的是,这种变相征税丝毫不能伤到开发商的任何利益,购买商品房屋的公众成为最大的“埋单者”,而那些购买了经济适用房或租赁了廉租屋的成为“受益者”。具体来说,真正的“受益者”又会是谁呢?是不是又是那些开着“宝马”、“奔驰”而一下子购买数套大面积经济适用房的富豪呢?或者虽然变成了小户型,但被人购买之后用来转租牟利的那部分人呢?我实在不能确定并表示悲观。可以肯定的是,如果不能有效地定义和界定中低收入类居民,则保障性住房很可能像现在的经济适用房一样落入高收入的人之手,那么推行这种所谓“和谐”之举只能加剧社会矛盾的激化。

所以在现有的情况下,与其建立经济适用房或廉租屋制度,不如下决心把房价降下来。要把房价降下来,依靠地方政府和开发商根本就是“与虎谋皮”。我认为唯一的解决办法是从制度上和法律上保证农民自主开发房屋和城市居民个人或以合作组织的方式自建住房。只要符合土地利用规划和城市规划,为什么非要让地方政府低价征用高价出让并只有通过房地产开发商才能建房呢?当然,这里特别需要指出的是,土地利用规划和城市规划一定不能只是反映某个党政负责人的个人意愿并且可以随意修改,而是真正反映公众利益和居民要求的、一旦制定就不能通过行政程序修改的规划。

所以,我提出的降低房价的根本对策有三条,我把它变成口号:一是“把地方政府从土地交易环节中剔除出去”;二是“让城乡居民个人或以合作组织形式自建住房成为主流,逐步消灭庞大的开发商队伍”;三是“对居民拥有的第二套甚至以上的、超大面积的住房征收高额的不动产税,调整现有住房存量,减少对新建住房的不可遏止的需求”。这些政策的完全实施需要有修改的《宪法》给予保证,我认为现在是到了修改《宪法》中关于土地问题教条规定的时候了。

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