注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

曹建海的博客

经济理论总要被验证的,因此经济学家必须讲真话

 
 
 

日志

 
 

中国有真正意义的房地产吗?  

2006-03-01 10:16:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

    在现有的土地制度下,中国有没有真正意义上的房地产概念,我一直持怀疑态度。房地产,顾名思义,就是土地及其附着在土地上的地上建筑物的统称,土地和房屋无论从物理意义上还是财产权意义上,都是一个不可分割的共同体。而根据我国的法律,城市土地属于国家所有,农村土地属于农村集体所有,可以说在960万平方公里的土地上,我们不可能找到任何一块属于某个私人所有的的土地;与此相反,在我国的城市和乡村,大部分的住宅都是私有的。这样,建立在公有土地上的私人房屋的财产权都是不稳定的,中国的所谓房地产,不过都是一片片建筑在公有土地上的“海市蜃楼”、“空中楼阁”。
    现在中国的地产界热闹非凡,但大部分人所讨论的问题基本上是政府土地供给、房地产金融、房屋业态、房屋价格、房地产税费等表面问题,对于行业所提供的房产财产的稳定性、持久性则多闪烁其辞,根本就不可能是一种负责任的态度。
    很多人包括一些著名学者都主张在土地政策研讨上采取现实主义的态度,并且居高临下教育在他们看来的“理想主义者”。例如在一次海南规划研究院举办的土地征用制度专家研讨会上,现任中央财经领导小组办公室副主任陈锡文就提出,现在讨论问题一定要注意“能怎么样”,而不是“应该怎么样”。让在场的我对他的印象大打折扣,当着很多知名学者的面对他的观点进行了批评。我提出政策研究一定要注意取向问题,而不能限于路径依赖!中国现有的土地制度存在严重的问题,该是讨论“应该怎么办”的时候了。
    现在中国房地产业领域存在许多的问题。例如土地征用中农民抗争、城市建设中野蛮拆迁、大幅超标的经济适用房、居高不下商品房价格、地产商暴富等问题,层出不穷。在我看来,这些问题的根子还在于土地问题,在于我国现行的土地制度导致的、政府与开发商一道对农民土地所有权、城市居民房屋产权的制度性掠夺和严重侵犯。因为,如果房子是私有的,而土地却属于政府所有,政府或者其代表可以在认为必要时勒令房子的主人把房子移开,否则就将土地和地上的建筑物全部收回——这可能正是现实生活中大量存在的“野蛮拆迁”行为的理论根据。拆迁者的说法就是,土地是国家的,国家要建设(实际上是开发商要赚钱),你就必须搬离即使祖祖辈辈属于你家的这块土地。当土地管理部门、城市规划部门、司法部门、开发商、拆迁商、建筑商“万众一心”,把各种合法的、非法的甚至黑社会手段一揽子施向那些被称为“钉子户”、实际上受伤最深的被拆迁户头上时,他们的抗争会变得多么令人不齿、徒劳和可笑!
    即使我们从这片被拆迁的土地上购买了崭新的楼房,又怎么样呢?我们的房屋同样不能是牢靠的。在现有的土地制度下,我们房子所依赖的土地,这个最持久的财产在私人范畴只是一个临时的租用权。比如我们所购买的房屋的使用期自开发商获得土地使用权时为70年,购房者得到房屋时获得的土地使用权往往就只有65-68年了,而且每居住一年,土地使用权的年限就减少一年。这样的房产能算是真实意义的不动产吗?有同学打趣我说,像你这个研究土地的学者每天还在为我自己的房产的稳定性担忧,普通的老百姓又该怎么想呢?我说他们拥有我所不具备的、可贵的“糊涂”精神。因为,70年或者60多年,毕竟还是一个很遥远的时期。
    前两天,我看到刘正山先生质疑包括我在内的学者有关土地批租制是英殖民地政策遗产的观点。刘正山先生认为土地批租制并非英国专门为香港殖民地打造,香港并非全世界最早推行土地批租制的地方。我认为关键是要从事实的角度研究问题,当时起草土地管理法的人在很大程度上是受了香港土地制度的影响。至于土地批租即土地租赁如果追溯历史,恐怕可以追到5000年以前,例如在任何国家的投资者都可以向地主(包括政府)租用土地,规定租赁期满后土地和地上建筑物全部由地主收回,租赁者不得自行拆迁。所以争论土地批租制是不是英殖民地的政策遗产,只是一种概念的历史考据,没有丝毫的现实意义。
    但是70年以后怎么办?这个问题的确很令一些人担心。我国的《城市房地产管理法》第21条规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条还规定了建筑物的无偿收回原则:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”我这里想说的是,如果70年后大部分的住宅拥有者都抱着观望的态度而错过了土地续约,是否都应当由国家无偿收回而流离失所呢?我实在不敢想象这件事情发生以后的严重后果。
    看来,根子还在于我国《宪法》规定的土地公有制和国家对农村集体土地的强行征用制度,现在是到了讨论《宪法》中有关土地制度的时候了。只有《宪法》修改了,《土地管理法》、《房地产法》、《拆迁法》、《铁路法》、《渔业法》、《煤炭法》、《草原法》、《农业法》、《国防法》、《戒严法》、《电力法》、《军事设施保护法》、《传染病防治法》等法律关于土地征用、土地出让、土地回收的不合理规定才能相应修改。我的这些言论大概可以算得上大胆,如果北京大学法学院教授巩献田看了我的上述言论,他一定会像对待《物权法》草案那样指责我“违宪、背离社会主义基本原则”。我想说的是,我们的老祖宗马克思早就告诉我们,上层建筑决定于经济基础,其产生、性质、变革和变革方向都取决于经济基础,这是颠扑不破的马克思主义基本原理;反过来,如果打着社会主义的“幌子”阻碍变革,则要么属于教条主义,要么属于别有用意,都是我们应该反对的。我的一个理想是,要让《宪法》中规定的土地公有制和国家对农村集体土地的征用制度在我们手中得到变革,土地的财产权最终还是应当归还到公众手中。

  评论这张
 
阅读(55)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017